新編纂的民法典共7編，物權編的主體基本沿用了原《物權法》的大部分內容，并在其基礎上以現實問題為導向修改、添加了部分條文。那么，這些變化究竟主要體現在哪些方面、又會給我們的企業帶來哪些影響呢？

變化一居住權利首次亮相

民法典物權編第十四章新增編寫了居住權的相關規定，明確了合同訂立的要求以及權利內容。將居住權解釋為對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權增設的目的，就是要凸顯房屋的居住屬性，保障居住人、尤其是老年人等弱勢群體有房可住，并且以物權法律條文保護公租房的居住權益。
居住權作為一個在物權領域首次設立的權利，一方面保護了公租房居住人、弱勢群體等對房屋的居住屬性有特別需求的人群，另一方面在一定程度上限制了房屋買賣和租賃。對于已登記設立的居住權人，其或有高于購房人的實際占有、使用居住房屋的權限。物權編規定居住權為登記設立，也就是說只有登記機關記錄在冊、予以載明的居住權才能合法成立。這就要求購房人或承租人在進行房屋交易時應當審慎調查房屋登記信息，不單包括房屋產權信息、抵押登記信息，還應關注居住權設立信息。

變化二經營權流轉限制放開

民法典物權編與《農村土地承包法》相應，將土地經營權從土地承包經營權中分離出來，并進一步放開了經營權的流轉限制。物權編新增第339條“土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權”；第340條“土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地，自主開展農業生產經營并取得收益”；第341條“流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人”；從原《物權法》的“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉”變更為民法典物權編第342條的“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權” 。與2019年1月1日施行的《農村土地承包法》完全接軌，對土地經營權流轉方式做了規定，完善了土地經營權的內涵，形成了土地所有權、土地承包經營權、土地經營權三層權利架構。
結合最新修正的《土地管理法》的第63條規定：“集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。”意味著集體建設用地正式“轉正”，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓租賃入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。而“參照同類用途的國有建設用地執行”，意味著集體建設用地的使用權的出讓都需要進行“招拍掛”方能取得其使用權。從某種程度上來說，以后用于建設加油站的土地會大幅度增加，建站成本將大幅降低，鄉鎮級別的油站數量會有所增加，行業競爭壓力加劇。

變化三添附物歸屬更明確

民法典物權編第322條明確：“因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。”
根據以上規定，因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬給另一方當事人造成損失的,應當給予賠償或者補償。因此加油站租賃合同文本應增加承租方享有改建、擴建和重建加油站的權利等條款。在對租賃物的改造修繕過程中，應征得原業主同意，不能把租賃加油站當作“自有資產”隨意處置，必要可簽訂書面補充協議，明確改建、擴建和重建加油站的歸屬，避免因添附約定不明導致合同解除、賠償和資產流失。
變化四抵押權發生新變化

《民法典》物權編第405條規定“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”與現行《物權法》相比，時間節點從“訂立抵押合同前”改為抵押權設立前，并 “增加轉移占有”的內容，對抵押方和租賃方的要求更加嚴格?！睹穹ǖ洹返?06條 “抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”，本條款更改了抵押期間轉讓抵押權財產的規則，由“經抵押權人同意”改為“通知抵押權人”，使抵押財產流通更加便捷，但對于抵押權人其權益保護并不如原規定周全。因此，抵押權人在收到抵押財產轉讓通知后，應對轉讓行為進行風險評估，如可能造成損害的可要求抵押人將轉讓所得價款向抵押權人提前清償或提存。