修改亮點

1.規范文字表述。一是規范政府組織機構名稱，將舊法中的“土地管理部門”修改為“自然資源主管部門”；二是根據規范法律名稱，將《合同法》修改為《民法典》；三是規范了法律用語，將“協議”統一修改為“合同”，將當事人“過錯”修改為當事人“違約情況”。
2.刪除關于未取得土地使用權證書或未獲得批準的國有土地使用權轉讓合同效力的規定。原司法解釋第九條規定，轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
3.刪除了關于未獲得政府批準的土地劃撥合同及以劃撥土地使用權作為投資訂立的合作開發房地產合同無效的規定。原司法解釋第十一條規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。第十六條規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。

要點解讀

此次修改契合了《民法典》，特別是刪除了第九條和第十一條的相關規定，在理論解釋和實務應用上更有合理性。
1.刪除關于未取得土地使用權證書或未獲得批準的國有土地使用權轉讓合同效力的規定。
原《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》第九條規定，轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
該解釋是針對現已失效的《合同法》第五十一條無權處分合同效力判定問題。《合同法》第五十一條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”所以《合同法》對于無權處分合同的效力認定是“效力待定”，原《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》第九條據此將“追認或取得處分權的期限限制在了起訴前”作為效力待定合同的生效條件。而《民法典》合同編并未吸納《合同法》第五十一條關于無權處分的合同效力待定的規定，也就是否認了“無權處分合同是效力待定”的狀態。因此，在針對此條的司法解釋進行修改時也就將第九條的規定予以刪除。

那么，為什么《民法典》合同編并未吸納《合同法》第五十一條關于無權處分的合同效力待定的規定呢？這需要考慮到《物權法》所確立的“物權變動區分原則”。
《合同法》是1999年制定的；原《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》是2005年頒布，《物權法》是2007年頒布。在2007年《物權法》頒布之前，我國尚未采取物權變動的區分原則。關于合同效力認定，我國理論界和實務界的觀點普遍為：未得到追認或取得處分權之前，合同效力待定。如梁慧星教授認為，一般情況下，法律為維護財產關系的“靜的安全”，不允許處分他人之物，無權處分行為在民事上往往構成侵權行為；因此，無權處分行為本不應產生處分的效力，理應屬于無效的民事行為。但法律為照顧實際上的便利，于特定情形作為例外，使其發生效力。2007年，我國《物權法》頒布實施，肯定了物權變動的區分原則，將物權變動結果與其原因關系予以區分，物權是否發生轉移不影響作為物權變動基礎關系的債權合同的效力，除法律另有特別規定或當事人另有約定外，債權合同自雙方成立時即生效。因此，《民法典》合同編并未吸納《合同法》第五十一條關于無權處分的合同效力待定的規定。并在此次司法解釋中對第九條予以刪除。
2.刪除了關于未獲得政府批準的土地劃撥合同及以劃撥土地使用權作為投資訂立的合作開發房地產合同無效的規定。
此處修改也受到物權變動區分原則的影響。劃撥土地使用權的取得具有行政行為性、無償性和無期限性的特征。劃撥土地使用權直接產生于政府的批準行為，這一行為是物權變動的原因，也是物權變動的必要條件，即未經審批，無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。
原《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》第十一條規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。第十六條規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。
此前，司法實踐中一直以是否取得有效的政府批復作為劃撥土地使用權轉讓合同效力的主要認定標準，若未取得政府批復以及未在政府批復的有效時間內辦理土地轉讓手續的，視為未取得政府批準，劃撥土地使用權轉讓合同無效。后來最高法在一起房屋買賣合同糾紛案件中（(2017)最高法民再87號）中首次提出了區分單純的劃撥土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同（含劃撥土地使用權轉讓），并對這兩種合同所適用的法律法規進行了區分，即涉及房屋買賣的適用《合同法》相關規定進行效力判斷，不涉及房屋買賣的劃撥土地使用權轉合同適用原《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》第十一條和十六條規定。但如果涉及房屋買賣的劃撥土地使用權轉讓可以“避開”適用原《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》的無效規定，會與劃撥土地使用權的立法保護目的相違背。
目前，新的《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》刪去了第十一條和十六條規定，實際上是采用物權變動區分原則解決了該立法矛盾。

風險提示

1.合同簽訂前，應要求對方出具土地權屬證明，如因特殊情況在合同簽訂時未能出具土地權屬證明的，應在合同內約定土地權屬證明出具的具體時間以及違約責任。
2.未出具土地權屬證明但合同已簽訂時，可要求對方繼續履行，同時可以根據合同違約責任約定主張違約責任。
3.如合同已成立，款項已支付，對方未出具土地權屬證明，民事上可以欺詐主張合同無效，并賠償相關損失；數額較大情況嚴重的，可以追究其刑事責任。