案情簡介

租賃合同簽訂后，謝某就將房屋交付給李某使用，李某進場投入了大量資金進行裝修，并依約支付租金。

但是在李某進場使用該房屋不久，第三人陳某卻聲稱為該房屋實際所有權人，并向法院提起了確權訴訟，經法院的生效判決認定涉案房屋系陳某所有，陳某并申請了法院強制執行，將李某的所有辦公物品予以搬離，李某不能再繼續使用該房產。

李某遂依據租賃合同約定的仲裁條款，向仲裁委申請仲裁，提出仲裁請求：
（1）確認《房屋租賃合同》無效；
（2）要求謝某承擔違約金及全部損失500余萬元。

審理過程及裁決結果

在審理中，李某認為謝某并非房屋實際所有權人，將他人的房屋出租給李某使用，構成無權處分，無權處分的租賃合同應屬無效。同時因為謝某的無權處分導致李某無法正常使用涉案房屋，給李某造成的巨大的經濟損失，要求其支付違約金及賠償損失。
仲裁庭審理過程中經認真合議后，認為該《房屋租賃合同》應屬有效合同，遂向申請人進行了釋明，申請人遂變更了仲裁請求，以不能實現合同目的為由，要求解除租賃合同，并要求被申請人承擔違約責任。

仲裁庭裁決：

由于出租人的原因，導致承租人不能有效使用該房產，合同目的已無法實現，雙方簽訂的房屋租賃合同應予以解除。同時，謝某的違約行為導致了李某損失的產生，仲裁庭根據李某舉示的有效證據，支持了400余萬元的損失費用。

律師分析

作為該案的仲裁員，認為本案案情雖然簡單，但卻引申出民法理論界的一個疑難雜癥，即：無權處分的效力問題。第一種觀點認為，無權處分行為屬于效力待定或者無效，其主要法律依據為1999年制定的《合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”，反之，認為權利人未追認或無處分權的人訂立合同后未取得處分權的，合同無效。第二種觀點認為，無權處分只要未觸及法律規定的無效民事法律行為的要件皆為有效。本人認同第二種觀點。簡要分析如下：

1、法律適用應促進社會進步，體現社會意志，維護交易穩定。

合同無效與有效問題系法律對合同效力的強制性評價，市場經濟的核心是自由經濟，法律評價應該更多的遵循市場主體的意思自治、契約自由原則，裁判機構不能越俎代庖，應嚴格限制無效原則的使用，從而促進市場的活躍程度，促進社會誠信的建設。只要符合《民法總則》第一百四十三條的規定的情形，即“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗”，就應該認定合同有效。除此之外，不應有其他標準對效力予以評價。

同時，法律適用也應反應交易習慣，維護交易的穩定性。事實上，在現實生活中，無處分權的交易行為也較多的存在，例如：商品房屋預售買賣合同，開發商在銷售時，只是取得了土地的使用權，并沒有取得該房屋的所有權，但在司法實踐中，皆認定為有效合同，在有效的前提下來評判交易雙方的履約行為。這就是市場行為的選擇，法律適用應當尊重這種選擇，從而維護交易的穩定性。

2、在最近幾年的司法實踐中，對于無法定權利瑕疵的無權處分行為認定為有效，已形成共識。

（1）最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 “當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。……”的規定，處分人沒有處分權，并不影響買賣合同的效力。

（2）在《中華人民共和國民法典(草案 )》(2019年12月16日稿 )，也體現新的法治精神。在民法典草案合同編中已沒有《合同法》第五十一條類似的規定，反而在第五百九十七條規定“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”也由此可見無權處分的買賣合同認定為有效合同，這也可看出法治精神的變化。

（3）如本案無權處分使用權的效力問題，司法實踐中也已認定為有效。其理論更易理解，買賣合同中出賣人是對標的物占有、使用、收益、處分四項權能的處分，而出租人系對標的物占有、使用、收益三項權能的處分。無權處分人對標的物全部權能予以處理的買賣合同尚且有效，無權處分人對標的物部分權能予以處理的租賃合同更應該有效。

綜上，一部法律的建設，一部法律的適用，應當充分反映社會的意志，體現社會的進步，維護社會的秩序！