來源：《人民司法》

作者：肖大明；作者單位：北京市第二中級人民法院

▌裁判要旨

不動產(chǎn)善意取得制度在審判中有三個重要環(huán)節(jié)，一是合同法第五十二條第(二)項規(guī)定的受侵害的第三人與物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得制度下的原所有權(quán)人競合時，第三人主張權(quán)利的法律規(guī)范適用問題；二是無權(quán)處分語境下善意取得的善意的認定；三是善意取得構(gòu)成時原所有人權(quán)利救濟問題。應(yīng)當(dāng)依照特殊規(guī)范優(yōu)于一般規(guī)范原則適用法律解決案件的性質(zhì)，在此基礎(chǔ)上依照受讓人有無重大過失判斷受讓人是否善意取得，在受讓人構(gòu)成善意取得情形下，依照侵權(quán)規(guī)范對原所有人進行救濟。

【案情】

原告(上訴人)：翟競某

原告(上訴人)：翟某

原告(上訴人)：翟慧某

被告(被上訴人)：秦海某

被告(被上訴人)：劉嘉某

翟文某(2014年9月18日死亡)與馬淑某(2006年4月6日死亡)系夫妻，二人育有子女三人，長子翟某、次子翟競某、女兒翟慧某。2013年12月20日，翟文某(出賣人)與秦海某(買受人)簽訂了存量房屋買賣合同，約定翟文某將其所有的北京市大興區(qū)黃村西里某號樓1單元401號房屋(以下簡稱案涉房屋)出售給秦海某，案涉房屋成交價格130萬元。后案涉房屋過戶登記到秦海某名下。2014年3月17日，翟文某起訴要求撤銷其與秦海某簽訂的房屋買賣合同。翟文某死亡后，翟某、翟競某及翟慧某作為繼承人參加訴訟。經(jīng)一審法院審理，于2015年4月16日作出(2014)大民初字第3643號民事判決，以顯失公平為由判決撤銷了翟文某與秦海某于2013年12月20日簽訂的存量房屋買賣合同。后秦海某不服提起上訴，二審法院于2015年8月20日作出(2015)二中民終字第07054號民事判決，駁回上訴，維持原判。2015年1月11日，劉嘉某查看案涉房屋產(chǎn)權(quán)證后，秦海某(出賣人)與劉嘉某(買受人)經(jīng)由北京市興商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心(以下簡稱經(jīng)紀(jì)中心)提供居間服務(wù)，簽訂了二手房屋買賣合同，約定劉嘉某購買案涉房屋，成交價格155萬元。2015年2月1日之前，劉嘉某將購房首付款75萬元(包含購房定金2萬元)一次性支付給秦海某，剩余房款80萬元通過銀行貸款形式一次性支付給秦海某。秦海某在收到購房全款3日內(nèi)將案涉房屋交付給劉嘉某，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的全部稅費(包括但不限于契稅、印花稅、所得稅、登記過戶費用、銀行貸款費用等)均由買受人交納。雙方還約定了其他事宜。當(dāng)日，秦海某、劉嘉某及經(jīng)紀(jì)中心簽訂了居間服務(wù)合同，約定本次交易屬于復(fù)雜事宜，涉及困難手續(xù)的辦理，經(jīng)各方友好協(xié)商，一致同意按照費率上浮0.2的標(biāo)準(zhǔn)向經(jīng)紀(jì)中心支付居間費用，即劉嘉某應(yīng)按照房屋買賣成交價格的2.2%在二手房屋買賣合同簽訂當(dāng)日向經(jīng)紀(jì)中心支付居間費用。三方還約定了其他事宜。2015年1月23日，秦海某與劉嘉某辦理了網(wǎng)上簽約手續(xù)。2015年2月9日，劉嘉某向秦海某支付了包括2萬元定金的首付款計95萬元。

劉嘉某交納了房屋買賣、所有權(quán)變更登記中產(chǎn)生的各項稅費，還向經(jīng)紀(jì)中心支付了居間費用。同日，案涉房屋變更登記為劉嘉某所有。此時，翟文某戶口尚在案涉房屋內(nèi)。貸款銀行委托北京康正宏基房地產(chǎn)評估中心對案涉房屋進行抵押評估，結(jié)論為案涉房屋可供抵押總值為144.36萬元。劉嘉某通過銀行貸款60萬元，秦海某于2015年10月收到上述60萬元房價款。2015年11月7日，秦海某將案涉房屋交付劉嘉某。

翟某、翟競某及翟慧某向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認秦海某、劉嘉某之間簽訂的案涉二手房屋買賣合同無效；2.訴訟費由秦海某、劉嘉某承擔(dān)。

【審判】

北京市大興區(qū)人民法院一審認為：劉嘉某符合善意取得的條件，其與秦海某簽訂的二手房屋買賣合同應(yīng)為有效，故于2018年1月31日判決駁回了翟某、翟競某及翟慧某的訴訟請求。

一審判決后，翟某、翟競某及翟慧某不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴。

北京市第二中級人民法院認為：本案中秦海某與劉嘉某于2015年1月11日簽訂二手房屋買賣合同，秦海某將登記在自己名下的案涉房屋轉(zhuǎn)讓給劉嘉某，2015年2月9日，案涉房屋已登記在劉嘉某名下。秦海某所轉(zhuǎn)讓的案涉房屋，系秦海某自翟文某通過存量房屋買賣合同受讓而來。房屋受讓后，翟文某起訴要求撤銷其與秦海某所簽存量房屋買賣合同，翟文某的繼承人翟某、翟競某及翟慧某在翟文某死亡后參加訴訟。該合同于2015年8月20日經(jīng)北京市第二中級人民法院生效判決予以撤銷。由此可以認定，秦海某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給劉嘉某，屬于對案涉房屋的無權(quán)處分行為。本案中，法院在翟某等人訴請下，已以顯失公平為由撤銷了翟文某與秦海某的存量房屋買賣合同，如翟某等人在案涉房屋被劉嘉某善意取得后產(chǎn)生合理損失，可依法根據(jù)其與秦海某之間的房屋買賣關(guān)系予以解決。故二審法院于2018年5月10日判決駁回上訴，維持原判。　

【評析】

上述案例爭議焦點有三：

一是在法律規(guī)范存在沖突情形下的規(guī)則適用問題，二是善意取得制度的善意認定問題，三是第三人為原所有人時的救濟途徑問題。由于對上述問題在審判實務(wù)中認識存在較大分歧，造成案件處理結(jié)果出現(xiàn)不一致現(xiàn)象。因此，筆者從審判實務(wù)角度對上述問題進行厘清，以期對統(tǒng)一裁判尺度有所幫助。

一、第三人為原所有人時請求確認轉(zhuǎn)讓合同無效的法律適用

物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度。善意取得在學(xué)理上也可稱為即時取得，是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給善意第三人時，善意第三人一般可以取得標(biāo)的物所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。我國的善意取得制度適用條件主要有：一是無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人；二是受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；三是以合理的價格轉(zhuǎn)讓；四是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)是善意取得制度的前提，因為有處分權(quán)人對于不動產(chǎn)或動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，不存在適用善意取得的問題。由于物權(quán)法并未采納德國民法物權(quán)行為獨立性和無因性理論，而是僅在第十五條規(guī)定了區(qū)分原則，加之物權(quán)法第二章確立了以債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式，在此語境下，物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的處分，應(yīng)當(dāng)理解為以物權(quán)變動為目標(biāo)的債權(quán)合同，無處分權(quán)則相應(yīng)指向?qū)ξ餀?quán)變動之目標(biāo)實現(xiàn)沒有相應(yīng)權(quán)利或權(quán)利受到限制的情況。

原因行為有效非善意取得之法定要件。善意取得制度是在保護靜態(tài)的財產(chǎn)安全和動態(tài)的交易安全中、在真正權(quán)利人的利益和善意第三人的利益間作出博弈和權(quán)衡的結(jié)果，只要轉(zhuǎn)讓人實施了無權(quán)處分行為，受讓人基于交易行為取得了物權(quán)，則可構(gòu)成善意取得，不應(yīng)再追問合同效力，即轉(zhuǎn)讓合同本身有效或無效不影響善意取得的構(gòu)成。

我國多數(shù)觀點也認為，對善意取得采取原始取得(即即時取得——筆者注)說，認為善意的受讓人系基于法律的直接規(guī)定取得標(biāo)的物物權(quán)，而非基于法律行為。如此，轉(zhuǎn)讓行為有效與否不影響善意取得的成立，但可能導(dǎo)致受讓人能否終局地保有標(biāo)的物的物權(quán)方面出現(xiàn)差別：在轉(zhuǎn)讓行為有效時，受讓人可終局地保有標(biāo)的物的物權(quán)；在轉(zhuǎn)讓行為無效時，轉(zhuǎn)讓人可能行使物的請求權(quán)(于給付物所有權(quán)仍歸于轉(zhuǎn)讓人的場合)，或受讓人承擔(dān)不當(dāng)?shù)美颠€義務(wù)，應(yīng)轉(zhuǎn)讓人的請求而將該物權(quán)作為不當(dāng)?shù)美颠€給受害人，于是，受讓人無法終局地保有標(biāo)的物的物權(quán)。

關(guān)于無效轉(zhuǎn)讓行為，在我國，長期以來占統(tǒng)治地位的理論主張絕對無效的民事行為，不以當(dāng)事人之間為限，任何人均可主張其無效。這種觀點同德國學(xué)者的觀點是一致的。但是，在實際生活中，也只有利害關(guān)系人才可能主張合同無效。再具體地說，只有合同存在會使其受到不利益的人才有主張合同無效的動力。因此，當(dāng)?shù)谌酥鲝埖暮贤淮_認無效后，合同自成立時起就處于無效狀態(tài)。根據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是當(dāng)?shù)谌耸菬o權(quán)處分中的原所有人時，第三人對轉(zhuǎn)讓合同無效的主張受到了限制。轉(zhuǎn)讓合同系無處分權(quán)人也即轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂，如果第三人依合同法第五十二條第（二）項惡意串通損害第三人利益之規(guī)定主張轉(zhuǎn)讓合同無效，該法律關(guān)系要件具備后，合同無效的后果之一，是受讓人應(yīng)將不動產(chǎn)返還。由于合同具有相對性，不動產(chǎn)應(yīng)返還給無處分權(quán)人或無處分權(quán)人指定的原所有人。在轉(zhuǎn)讓行為無效時，轉(zhuǎn)讓人可能行使物的請求權(quán)（于給付物所有權(quán)復(fù)歸于轉(zhuǎn)讓人的場合或受讓人承擔(dān)不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，應(yīng)轉(zhuǎn)讓人的請求而將該物權(quán)作為不當(dāng)?shù)美颠€給受害人）。

不動產(chǎn)登記所有權(quán)人即為推定物權(quán)人。不動產(chǎn)權(quán)利推定效力，是指非有相反證據(jù)，推定以不動產(chǎn)登記簿記載的當(dāng)事人和權(quán)利人為正確的權(quán)利人和權(quán)利變動，也就是“將納入公示的物權(quán)作為正確權(quán)利之假定”。[9]就善意取得法律關(guān)系而言，此時受讓人同時具備善意取得的構(gòu)成要件，其在善意取得情形下，法律后果是平衡原所有人的利益，取得不動產(chǎn)標(biāo)的物的登記所有權(quán)。如此而言，原所有人依據(jù)合同法主張權(quán)利則受到了限制。

在法理上，此種情形屬于規(guī)范排除的競合。雖然同一事件符合兩個以上法律關(guān)系的構(gòu)成要件，但按照法律適用規(guī)則只能適用其中一個法律規(guī)范。例如，兩個法律條文構(gòu)成一般法與特別法的關(guān)系時，即只能根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的規(guī)則適用特別法。這種情況并不是真正的法條競合，德國法學(xué)家拉倫茨先生把這種競合稱為規(guī)范排除的競合，即一種規(guī)范排除另一種規(guī)范，以致只適用前一規(guī)范。

我國合同法頒布實施于1999年10月1日，物權(quán)法頒布實施于2007年10月1日，物權(quán)法確立了物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則。善意取得是在物權(quán)法規(guī)定物權(quán)變動模式與其原因行為區(qū)分原則的情形下的即時取得(原始取得)，規(guī)定在物權(quán)法所有權(quán)取得的特別規(guī)定中。從時間上看，合同法頒布實施在前，物權(quán)法頒布實施在后。從一般與特別的關(guān)系來看，依照原因行為取得物權(quán)的繼受取得為一般模式，善意取得為特別模式。因此，當(dāng)?shù)谌藶樵腥藭r，其在無權(quán)處分語境下，不能根據(jù)合同法第五十二條第（二）項以惡意串通損害第三人利益的合同無效的規(guī)定主張轉(zhuǎn)讓合同無效，只能依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定來主張權(quán)利。

在舊一般法與新特別法關(guān)系中，之所以優(yōu)先選擇適用新特別法的原因不僅在于適用新法優(yōu)于舊法規(guī)則與特別法優(yōu)于一般法規(guī)則的結(jié)果是相同的，不發(fā)生矛盾，關(guān)鍵還在于新特別法的制定與實施本質(zhì)上廢止了舊特別法的效力，當(dāng)時具有規(guī)范約束效力的只有新特別法，而非舊特別法。

適用物權(quán)法第一百零六條，并非不能保護原所有人的權(quán)益，于該條規(guī)定中，如受讓人不構(gòu)成善意取得，原所有人可追回物權(quán)。如果無處分權(quán)人與受讓人簽訂了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，尚未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，則應(yīng)根據(jù)合同法第五十一條及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條將轉(zhuǎn)讓合同按有效合同處理。

至于非原所有權(quán)人的第三人，則可以主張轉(zhuǎn)讓合同無效。善意取得制度保護的是正當(dāng)交易下的善意第三人的信賴?yán)妫钦?dāng)交易可能影響的是國家、集體或他人的合法權(quán)益，這種交易當(dāng)事人本身是否善意也是值得懷疑的。以犧牲國家、集體和他人的合法權(quán)益，保護第三人并非善意的利益，不符合法律的本質(zhì)和目的，也與我國民法將善意取得制度的適用范圍僅限制在有償交易而不適用于無償交易等非正常交易形式的規(guī)定相悖。

最高人民法院《關(guān)于適用物權(quán)法司法解釋（一）》(以下簡稱《物權(quán)法司法解釋(一)》)第21條規(guī)定，具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：(一)轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；(二)轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

從該條第（1）項規(guī)定來看，合同絕對無效制度所保護的法益，高于善意取得制度的基礎(chǔ)——物權(quán)公示公信力所保護的法益，對于損害了更大的法益的情形，當(dāng)然不能再對受讓人利益進行保護。從該條第(2)項規(guī)定來看，如果轉(zhuǎn)讓人行使撤銷權(quán)撤銷該轉(zhuǎn)讓合同，則該行為表明轉(zhuǎn)讓人對其此前在受到欺詐、脅迫或乘人之危情形下而為的意思表示的否認，合同因欠缺有效要件而歸于無效。此時，基于法律規(guī)定，法律在尊重當(dāng)事人自身選擇的基礎(chǔ)上亦應(yīng)對此作出否定性評價，而且，從民法所追求的正義價值的角度視之，受讓人為達到目的所實施的欺詐、脅迫或乘人之危的行為，是一種主觀惡意較高的行為，轉(zhuǎn)讓人行使撤銷權(quán)表明受讓人所追求的不利益已經(jīng)超出了轉(zhuǎn)讓人所能容忍和接受的程度，在此意義上受讓人的欺詐、脅迫或者乘人之危的行為與導(dǎo)致合同絕對無效的行為相似，均構(gòu)成了對公序良俗的挑戰(zhàn)，因此，應(yīng)排除善意取得的適用。

二、善意取得中善意的認定

不動產(chǎn)的無權(quán)處分，在實務(wù)中常見的有以下幾種：(一)權(quán)利人基于非依法律行為的物權(quán)變動取得房屋所有權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋；(二)因房屋登記機關(guān)登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)利，登記人擅自以自己名義處分房屋；(三)夫妻共同共有及其他共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋；(四)出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認無效或者被撤銷，不動產(chǎn)尚未辦理所有權(quán)回復(fù)登記，登記人擅自以自己名義處分房屋；(五)抵押物轉(zhuǎn)讓；(六)借名登記。

根據(jù)《物權(quán)法司法解釋(一)》第15條規(guī)定，受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第16條第1款規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：(一)登記簿上存在有效的異議登記；(二)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人具有重大過失。第19條規(guī)定，物權(quán)法第一百零六條第一款第(二)項所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定。

受讓人的善意是善意取得的首要條件，而善意與否，要以受讓人對無權(quán)處分不知道且不應(yīng)當(dāng)知道無重大過失、過錯為標(biāo)準(zhǔn)。判斷某人是否具有過失，主要應(yīng)當(dāng)考慮行為人是否盡到一個通常情況下合理人的注意義務(wù)。如果行為人稍加注意即可以避免認識錯誤，而且沒有盡到該項義務(wù)時，就應(yīng)當(dāng)認為存在重大過失。

《物權(quán)法司法解釋（一）》第15條規(guī)定是從受讓人主觀心理狀態(tài)來判斷善意與否的標(biāo)準(zhǔn)，以不動產(chǎn)受讓人信賴登記為無重大過失判斷依據(jù)。受讓人信賴不動產(chǎn)登記，對真實權(quán)利人為不知道、不應(yīng)當(dāng)知道。我國雖然已建立起不動產(chǎn)登記制度，但是完善落實尚未到位，登記公示制度尚不完備，不能準(zhǔn)確反映不動產(chǎn)真實權(quán)利狀態(tài)，不動產(chǎn)登記簿公信力不強。因為不動產(chǎn)登記簿公信力不強，僅僅以上述標(biāo)準(zhǔn)判斷善意，則可能對真實權(quán)利人有所損害。因此，應(yīng)將不存在重大過失，也就是要盡到一個合理人的注意義務(wù)與不知道、不應(yīng)當(dāng)知道，一并作為善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這需要法官遵從邏輯與經(jīng)驗并重方能做到。在主觀心理狀態(tài)判斷之外，不動產(chǎn)登記制度及相應(yīng)的法律制度也為行為人提供了指引，受讓人應(yīng)依據(jù)規(guī)范的指引盡到注意義務(wù)。因此不動產(chǎn)登記這一容易識別的權(quán)利外觀就被作為確認善意與否的外觀標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法司法解釋（一）》第16條第1款規(guī)定的即是善意與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)，審判實務(wù)中應(yīng)兼顧主客觀標(biāo)準(zhǔn)。

《物權(quán)法司法解釋（一）》第19條規(guī)定是善意的取得的獨立構(gòu)成要件。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無合理價格即應(yīng)排除善意取得的適用。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格存在高價，不應(yīng)視為不合理。轉(zhuǎn)讓價格存在低價，只有達到過低的程度才能認為不合理。在審判實務(wù)中，一般認為低于交易地市場價格70%應(yīng)視為不合理低價。此外，“合理價格”雖然是善意取得的獨立構(gòu)成要件，但對主觀善意的判斷具有輔助作用。

三、原所有人為第三人時的救濟途徑

依照前文所述，在第三人為原所有人時應(yīng)根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得制度主張權(quán)利。不構(gòu)成善意取得的，原所有人有權(quán)追回物權(quán)，不動產(chǎn)未轉(zhuǎn)移登記于受讓人名下的，原所有人有權(quán)拒絕轉(zhuǎn)移登記。但在善意取得成立時，原所有人將不能追回不動產(chǎn)物權(quán)。

在善意取得成立，原所有人不能追回物權(quán)的情形下，原所有人將如何主張權(quán)利？由于原所有人為真實權(quán)利人(所有權(quán)人或共有權(quán)人)，無處分權(quán)人的無權(quán)處分行為侵害了原所有人的所有權(quán)。處分權(quán)是所有權(quán)最核心的權(quán)利，處分權(quán)受到侵害，即是所有人的財產(chǎn)權(quán)受到了侵害，而侵權(quán)人是無處分權(quán)人。因此，原所有人可依侵權(quán)法律關(guān)系向無處分權(quán)人主張權(quán)利。

最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2003〕20號)第3條規(guī)定，共同侵權(quán)是指二人以上共同故意或者共同過失致人損害，或者雖無共同故意、共同過失，但其侵害行為直接結(jié)合發(fā)生同一損害后果。有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)是指上述司法解釋前段“二人以上共同故意或者共同過失致人損害”的情形。我國侵權(quán)責(zé)任法第十一條也規(guī)定二人以上共同實施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。原所有人依侵權(quán)法律關(guān)系主張權(quán)利時，對無處分權(quán)人與受讓人所簽轉(zhuǎn)讓合同效力依然可以不作評價，但可以從是否構(gòu)成共同侵權(quán)的角度進行考察。

前述列舉的六種不動產(chǎn)的無權(quán)處分情形，其第(四)、(六)種在考慮無處分權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任時，應(yīng)考察原所有人與無處分權(quán)人之間的合同效力或造成合同無效、被撤銷的過錯，來承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

四、本案分析

具體到本案中，對三個爭議焦點可作如下分析：1.秦海某轉(zhuǎn)讓案涉房屋是否屬無權(quán)處分？秦海某與劉嘉某于2015年1月11日簽訂二手房屋買賣合同，于2015年2月9日辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，此間處于翟某等存量房屋買賣合同撤銷訴訟中，2015年8月20日終審判決撤銷該合同。民法通則第五十九條、合同法第五十六條以及民法總則第一百五十五條均規(guī)定了被撤銷的合同自始沒有法律約束力，因此，存量房屋買賣合同被撤銷后，案涉房屋應(yīng)返還給翟某等，翟某等為案涉房屋的真正權(quán)利人。案涉房屋轉(zhuǎn)讓時，雖然登記在秦海某名下，但其將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給劉嘉某，系屬無權(quán)處分。2.在無權(quán)處分情形下，劉嘉某通過二手房屋買賣合同受讓了案涉房屋并進行了轉(zhuǎn)移登記，是否構(gòu)成善意取得？劉嘉某購買案涉房屋時查看了房屋產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為信賴登記。受讓人是否構(gòu)成善意取得，應(yīng)查看轉(zhuǎn)讓方的不動產(chǎn)登記簿，但在市場交易中，通常情況下是由受讓方查驗房屋產(chǎn)權(quán)證明，只有在網(wǎng)簽時才核驗房屋，所以查驗房屋產(chǎn)權(quán)證明可以視為信賴登記。即使對注意義務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛一些，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記前網(wǎng)簽時也核驗了包括登記內(nèi)容在內(nèi)的案涉房屋情況并核驗通過，說明登記簿的公信效力不存在問題。更何況其時翟某等撤銷權(quán)訴訟未果，翟某等未對防止案涉房屋被再次轉(zhuǎn)讓采取必要措施，劉嘉某在該節(jié)已盡到合理人注意義務(wù)。案涉房屋中留有翟文某戶口一節(jié)，在不動產(chǎn)交易市場中該類現(xiàn)象并不罕見，由此不能推斷出案涉房屋不屬于登記人所有而存在真實權(quán)利人。居間費、貸款各情形，均是履行合同行為，即使違約，仍屬合同各方未盡履行義務(wù)和承擔(dān)責(zé)任范疇。綜合評價上述情況，劉嘉某盡到了注意義務(wù)，主觀上并無重大過失。

秦海某與劉嘉某所簽二手房屋買賣合同交易價格為155萬元，通過抵押評估案涉房屋價值為144.36萬元，價格接近。評估價值估價方法之一即以市場價格作為參考，在翟某等未提供充足證據(jù)情況下，可以將評估價值視為交易地市場價的參考值，因此，單就案涉房屋價格判斷，符合合理價格的構(gòu)成要件。　

結(jié)合前述分析意見，應(yīng)當(dāng)認為受讓人劉嘉某具備受讓不動產(chǎn)的善意，受讓不動產(chǎn)價格合理，因案涉房屋已轉(zhuǎn)移登記在劉嘉某名下，故其構(gòu)成善意取得。

翟某等以秦海某、劉嘉某惡意串通損害第三人利益和劉嘉某不構(gòu)成善意取得為理由，請求確認二手房屋買賣合同無效。因為返還原物需適用特別法律規(guī)則，惡意串通損害第三人利益需適用一般法律，故其應(yīng)依照返還原物法律關(guān)系主張權(quán)利。劉嘉某對案涉房屋構(gòu)成善意取得，翟某等訴訟請求應(yīng)予駁回。

案號：一審：(2017)京0115民初14043號   二審：(2018)京02民終3783號