一、不動(dòng)產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載，本身并不直接設(shè)定物權(quán)

裁判要旨：我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)依法登記公示的物權(quán)，不得對(duì)抗善意第三人。但不動(dòng)產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載，本身并不直接設(shè)定物權(quán)；設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，通常只能是買(mǎi)賣、贈(zèng)與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實(shí)行為，以及人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等。

也就是說(shuō)，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律行為和事實(shí)行為是前因，隨之相應(yīng)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及其登記是結(jié)果。因此，當(dāng)事人之間發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣、贈(zèng)與、繼承、承包等法律關(guān)系，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依法辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記后，一方當(dāng)事人因反悔等原因?qū)ξ餀?quán)變動(dòng)登記行為提出異議的，不宜在基礎(chǔ)民事?tīng)?zhēng)議尚未解決的情況下徑行提起行政訴訟，一般應(yīng)先行通過(guò)民事等途徑解決基于買(mǎi)賣、贈(zèng)與、繼承、承包等基礎(chǔ)民事法律關(guān)系發(fā)生的糾紛，或者依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第61條第1款的規(guī)定：“在涉及行政許可、登記、征收、征用和行政機(jī)關(guān)對(duì)民事?tīng)?zhēng)議所作的裁決的行政訴訟中，當(dāng)事人申請(qǐng)一并解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議的，人民法院可以一并審理。”在基礎(chǔ)民事?tīng)?zhēng)議解決、權(quán)利歸屬明確后，權(quán)利人可以持生效法律文書(shū)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依法變更錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

案件來(lái)源：最高人民法院（2017）最高法行申8483號(hào)行政裁定（方某升等5人訴衢州市政府林業(yè)行政復(fù)議案）。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更但未辦理權(quán)屬變更登記，物權(quán)登記人有權(quán)提起第三人撤銷之訴

裁判要旨：法院執(zhí)行裁定將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)執(zhí)行給當(dāng)事人并辦理了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，且土地房屋的權(quán)屬一直登記在當(dāng)事人名下，當(dāng)事人對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。盡管當(dāng)事人取得該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行裁定已被撤銷，但并沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更登記。基于物權(quán)登記公示效力，當(dāng)事人仍為相關(guān)房屋土地的權(quán)利人。因此，當(dāng)事人屬于有權(quán)提起獨(dú)立訴請(qǐng)的第三人，因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。

案件來(lái)源：最高人民法院（2016）最高法民終570號(hào)民事裁定（蘭西信用社因第三人撤銷之訴糾紛案）。

三、其他法院對(duì)經(jīng)法律文書(shū)確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取保全措施不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利

裁判要旨：因人民法院的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力，是否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的變更，是所有權(quán)人的權(quán)利，并無(wú)法律規(guī)定該權(quán)利因未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記或者變更登記而喪失。權(quán)利人取得權(quán)利后，其他法院對(duì)涉案房屋采取保全措施并不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利。

案件來(lái)源：最高人民法院（2015）民申字第2747號(hào)民事裁定（上海民潤(rùn)公司與王某芳執(zhí)行異議糾紛案）。

四、未經(jīng)審批、變更登記轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)無(wú)效

裁判要旨：債務(wù)轉(zhuǎn)移合同涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，出讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并辦理國(guó)有劃撥土地使用權(quán)變更登記等手續(xù)。出讓方未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，且有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府因出讓方違法出讓國(guó)有劃撥土地行為，已經(jīng)責(zé)成相關(guān)土地管理部門(mén)收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，出讓方與受讓方簽訂的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同未經(jīng)審批且無(wú)法對(duì)效力進(jìn)行補(bǔ)正，應(yīng)確認(rèn)該合同無(wú)效。

案件來(lái)源：最高人民法院（2012）民申字第1553號(hào)民事裁定（海南基康建筑裝飾工程有限公司訴海南省定安縣炮竹廠債務(wù)轉(zhuǎn)移合同糾紛案）。

五、抵押登記時(shí)間應(yīng)依抵押權(quán)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的完成時(shí)間確定

裁判要旨：權(quán)利證書(shū)上記載的抵押權(quán)設(shè)定時(shí)間早于抵押登記實(shí)際完成時(shí)間的，應(yīng)以抵押權(quán)實(shí)際記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的時(shí)間作為抵押登記完成的時(shí)間，并以此為基礎(chǔ)來(lái)確定第三人是否知曉不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利狀況。

案件來(lái)源：最高人民法院（2013）民提字第97號(hào)民事判決（和源公司與農(nóng)行濟(jì)寧分行、豐澤圓公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案）。

六、房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力

裁判要旨：他物權(quán)包括抵押權(quán)亦可以適用善意取得制度。但是判斷房屋抵押權(quán)是否構(gòu)成善意取得，要結(jié)合善意取得的一般理論和案件實(shí)際情況具體分析。如果房屋抵押權(quán)符合善意取得的事實(shí)構(gòu)成要素，則該善意取得亦可以構(gòu)成對(duì)撤銷房屋登記的阻卻事由。抵押權(quán)因被擔(dān)保債權(quán)的成立而成立，亦因被擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。認(rèn)定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權(quán)。房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

案件來(lái)源：最高人民法院（2017）最高法行再95號(hào)行政判決（黃某卿、黃某信訴順德區(qū)政府、順德區(qū)國(guó)土局房屋行政登記案）。

七、登記機(jī)關(guān)僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行備案登記，未頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果

裁判要旨：備案登記不等同于抵押登記，僅進(jìn)行備案登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押不能設(shè)立抵押權(quán)。備案登記時(shí)登記機(jī)關(guān)僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進(jìn)行了記載，未向抵押權(quán)人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證明，不能認(rèn)為完成抵押登記程序。

案件來(lái)源：最高人民法院（2015）民抗字第59號(hào)民事判決（發(fā)達(dá)公司與魏某喜、王某紅、高某軍擔(dān)保合同追索糾紛案）。

八、經(jīng)執(zhí)行裁定確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過(guò)戶登記亦可對(duì)抗無(wú)過(guò)錯(cuò)的登記抵押權(quán)人

裁判要旨：執(zhí)行裁定確認(rèn)的房屋權(quán)利人，具有物權(quán)變動(dòng)和強(qiáng)制執(zhí)行效力，房屋的所有權(quán)自該裁定生效時(shí)轉(zhuǎn)移，登記權(quán)利人在明知房屋實(shí)際不屬于自己所有的情況下，又將其對(duì)外抵押擔(dān)保的行為無(wú)效，（抵押權(quán)人）即使在接受抵押擔(dān)保過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)也不享有優(yōu)先受償權(quán)。

案件來(lái)源：最高人民法院（2014）民申字第1716號(hào)民事裁定（小河農(nóng)商行與振華公司、郭某1、郭某2執(zhí)行異議之訴案）。

九、是否頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)不影響轉(zhuǎn)移登記的效力

裁判要旨：雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發(fā)證兩個(gè)程序，但只要房屋登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)記載于登記簿，房屋登記便發(fā)生效力。

案件來(lái)源：最高人民法院（2018）行政判決最高法行再165號(hào)（溫某華訴廣州市國(guó)土房管局房屋行政登記案）。

十、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的，抵押延續(xù)，且具有對(duì)抗第三人的效力

裁判要旨：抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)消滅，此種情況下，抵押延續(xù)，且具有對(duì)抗第三人的效力。

法條鏈接：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 

案件來(lái)源：最高人民法院（2007）民二終字第61號(hào)民事判決（農(nóng)行河南路支行與新疆龍嶺實(shí)業(yè)有限公司案）。

十一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與生效法律文書(shū)確立的權(quán)屬狀態(tài)不一致的，不影響當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書(shū)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格

裁判要旨：生效法律文書(shū)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，當(dāng)事人未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，致使不動(dòng)產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與生效法律文書(shū)確立的權(quán)屬狀態(tài)不一致，該情形并不影響當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書(shū)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)。在生效法律文書(shū)依然有效的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格。

案件來(lái)源：最高人民法院（2017）最高法行申5914號(hào)行政裁定（孫某等三人訴普陀區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償決定案）。

十二、行政機(jī)關(guān)的頒證行為導(dǎo)致土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致的，當(dāng)事人可請(qǐng)求撤銷違法的頒證行為

裁判要旨：上述土地使用證和房屋所有權(quán)證的頒發(fā)，違背房地一致原則。呂梁市政府根據(jù)張某杰申請(qǐng)對(duì)文水縣政府核發(fā)的文國(guó)用（2006）字第G0112130002號(hào)《國(guó)有土地使用證》進(jìn)行復(fù)議時(shí)，查明該頒證行為所依據(jù)的權(quán)屬來(lái)源資料有涂改，所蓋印章也與當(dāng)時(shí)使用的不符且頒證程序違法，據(jù)此復(fù)議決定撤銷該頒證行為，并責(zé)令文水縣政府在30日內(nèi)重新作出具體行政行為，并無(wú)不當(dāng)。

案件來(lái)源：最高人民法院（2014）行監(jiān)字第356號(hào)行政裁定（韓某剛訴呂梁市政府行政復(fù)議案）。

十三、土地使用權(quán)證因違法被撤銷，是否影響已設(shè)定的抵押權(quán)的效力？

裁判要旨：根據(jù)原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第179和第180條（現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第394、395條）的規(guī)定，抵押權(quán)的設(shè)立，系由當(dāng)事人之間設(shè)立抵押權(quán)的合意與抵押登記兩個(gè)法律行為共同構(gòu)成，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)起設(shè)立。抵押權(quán)的標(biāo)的為債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，而非財(cái)產(chǎn)的物權(quán)憑證，故，即使作為抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)憑證的靈國(guó)用（2013）第72號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證因違法被撤銷，亦不應(yīng)影響中國(guó)郵政三門(mén)峽支行對(duì)涉案土地所享有的抵押權(quán)。靈寶市人民政府應(yīng)當(dāng)在依法辦理涉案土地相關(guān)權(quán)證后，對(duì)中國(guó)郵政三門(mén)峽支行取得的抵押權(quán)登記依法進(jìn)行相應(yīng)變更。

法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》

第394條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第395條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。 

案件來(lái)源：最高人民法院（2018）最高法行再183號(hào)行政判決（宏福公司訴靈寶市政府頒發(fā)土地使用權(quán)證案）。

十四、第三人未依據(jù)生效的法律文書(shū)辦理變更登記的，不影響其享有的物權(quán)

裁判要旨：人民法院作出的生效民事判決已經(jīng)確認(rèn)被征收房屋的產(chǎn)權(quán)歸第三人所有，雖然第三人未于民事判決生效后及時(shí)辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)變更登記，出現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與法院生效裁判確立的權(quán)屬狀態(tài)之間存在不一致的情形，但該情形并不影響其依據(jù)生效的法律文書(shū)對(duì)被征收房屋享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

案件來(lái)源：最高人民法院（2017）行政裁定最高法行申5914號(hào)（孫某等三人訴普陀區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償決定案）。

十五、預(yù)登記的土地使用權(quán)證書(shū)不產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效果

裁判要旨：我國(guó)實(shí)行土地登記發(fā)證制度，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上政府核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，確認(rèn)權(quán)利。雖簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，但沒(méi)有按照相關(guān)法律規(guī)定申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記，僅通過(guò)預(yù)登記申請(qǐng)獲得預(yù)登記的國(guó)有土地使用證，并非國(guó)有土地使用權(quán)正式登記確權(quán)證書(shū)，預(yù)登記行為不產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效果。

案件來(lái)源：最高人民法院（2018）最高法行再97號(hào)行政判決（譚某日訴衡陽(yáng)市政府、湖南省政府批準(zhǔn)注銷國(guó)土使用證及行政復(fù)議決定案）。

來(lái)源 :最高人民法院司法案例研究院