2008 年 6 月 22 日，A 開發(fā)公司與韓某簽訂《精品屋柜臺認(rèn)購書》（以下簡稱《認(rèn)購書》），約定韓某所認(rèn)購的商品房為 A 開發(fā)公司開發(fā)的位于海倫市雷炎大街路南海倫一百項目中的商場（以下簡稱海倫新一百）部分 1 層 7 號精品屋，屬于該商場 A 化妝區(qū)。建筑面積為 41.0256 平方米，最終以產(chǎn)權(quán)登記部門核準(zhǔn)面積為準(zhǔn)。按照房產(chǎn)測繪部門測繪的建筑面積計價為每平方米 20,000.00 元，總價款為 779,484.60 元。該房地產(chǎn)于 2009 年 5 月 30 日前交付韓某使用，如遇特殊情況工期順延，A 開發(fā)公司在正常情況下必須及時將房屋交付使用。如延誤工期超過 30 天，A 開發(fā)公司自 30 天后每天按交款總額的千分之一給付韓某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。該合同由 A 開發(fā)公司的委托人張某簽字并加蓋公司印章，韓某簽名。

合同簽訂后，韓某于 2008 年 6 月 24 日將779,486.00 元購房款交給 A 開發(fā)公司。后因 A 開發(fā)公司在建設(shè)過程中占用消防通道，將雙方合同約定的建筑面積 41.0256 平方米商鋪建成建筑面積 88.39平方米，并要求韓某對超出面積部分按合同約定的單價購買。韓某不同意，雙方未能形成一致意見，A 開發(fā)公司未按合同約定向韓某交付房屋。

2011 年 5 月 21 日，韓某與案外人張某就涉案商鋪?zhàn)赓U事項達(dá)成一致，由張某以案外人陳某名義與韓某簽訂《海倫一百商鋪?zhàn)赓U合同》，約定韓某將涉案商鋪?zhàn)赓U與張某，租金為 65,000.00 元，期限為兩年，租期從商場正式開業(yè)時算起。該商鋪租賃合同并未實(shí)際履行。韓某訴至一審法院，請求判令 A 開發(fā)公司立即交付海倫新一百商場 1 層A 區(qū) 7 號商鋪，超出 41.0256 平方米 3% 以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，除此之外無償歸韓某所有，并自 2009 年 6 月 30 日開始按已交房款的日千分之一計算至今，給付韓某延誤交付房屋的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

A 開發(fā)公司辯稱：（1）《認(rèn)購書》中明確約定應(yīng)交付商鋪面積為 41.0256平方米，商鋪四面并無獨(dú)立的墻壁，未構(gòu)成獨(dú)立的房屋，故韓某請求將超過商鋪面積 41.0256 平方米 3% 以外的面積無償歸韓某所有，無事實(shí)及法律依據(jù)。（2）A 開發(fā)公司未于 2009 年 5 月 30 日前向韓某交付商鋪，并非 A 開發(fā)公司自身原因，而是施工單位未按期開工和竣工所致，A 開發(fā)公司沒有違約，依法不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（3）韓某主張的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 1,117,774.32 元過分高于其實(shí)際損失，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減少。

法院認(rèn)為

一審法院認(rèn)為：韓某與 A 開發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購書》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該《認(rèn)購書》合法有效。合同簽訂后，韓某按照合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，A 開發(fā)公司理應(yīng)按照合同約定向韓某交付房屋。因 A 開發(fā)公司未按期履行交付義務(wù)，故韓某訴請 A 開發(fā)公司履行交付房屋的請求有理，應(yīng)予支持。A 開發(fā)公司同意按照韓某的請求，將合同中約定的海倫新一百商場內(nèi)一層 A 區(qū) 7 號商鋪交付給韓某，超出41.0256 平方米的 3% 以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，除此之外無償歸韓某，應(yīng)予準(zhǔn)許。

因 A開發(fā)公司至韓某起訴前長達(dá) 3 年之久不能實(shí)際交付商鋪，致使韓某的損失擴(kuò)大，其自身存在過錯，應(yīng)當(dāng)按照《認(rèn)購書》的約定承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于 A 開發(fā)公司抗辯稱韓某主張按照合同約定支付違約金數(shù)額過分高于其實(shí)際損失，請求法院予以適當(dāng)減少的問題，綜合本案的實(shí)際情況，A 開發(fā)公司主張只給付韓某的租賃費(fèi)用明顯不足以抵償韓某的預(yù)期利益，而經(jīng)法院釋明后，A 開發(fā)公司未能在法院指定的期限內(nèi)提供證據(jù)證實(shí)韓某的實(shí)際損失數(shù)額，故韓某主張 A 開發(fā)公司按照《認(rèn)購書》的約定支付其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的訴訟請求合理，應(yīng)予支持。

A 開發(fā)公司不服一審法院判決，提起上訴，請求改判 A 開發(fā)公司給付韓某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 136,444.60 元。

二審法院認(rèn)為：合同簽訂后，韓某按照合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，而 A 開發(fā)公司沒有按期履行交付義務(wù)，故韓某訴請 A 開發(fā)公司履行交付房屋的請求有理，應(yīng)予支持。關(guān)于 A 開發(fā)公司逾期交付行為是否構(gòu)成違約的問題。韓某與 A 開發(fā)公司簽訂《認(rèn)購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，A 開發(fā)公司理應(yīng)信守合同約定，按期向韓某交付涉案商鋪，A 開發(fā)公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

關(guān)于合同約定的違約金是否過高，應(yīng)否予以調(diào)整的問題。根據(jù)《合同法解釋（二）》第 29 條的規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，但從約定的違約金超過造成損失的 30% 一般可以認(rèn)定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補(bǔ)償為主，以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而不以嚴(yán)懲違約方為目的。

因此，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整。認(rèn)定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應(yīng)以 A 開發(fā)公司逾期交付的違約行為給韓某造成的實(shí)際損失為基礎(chǔ)。對于“實(shí)際損失”的理解，應(yīng)當(dāng)全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實(shí)際損失應(yīng)綜合多種因素予以認(rèn)定。A 開發(fā)公司認(rèn)為合同約定的違約金過高，請求予以降低，應(yīng)當(dāng)由 A 開發(fā)公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某造成的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任。對此，A 開發(fā)公司舉示了案涉商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據(jù)，意在證明韓某的實(shí)際損失僅限于租金損失，該租金損失遠(yuǎn)低于韓某主張的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

法院經(jīng)審查認(rèn)為，A 開發(fā)公司舉示的周邊四戶商鋪的平均租賃價格，僅能作為認(rèn)定涉案商鋪?zhàn)赓U價值的參考，作為認(rèn)定韓某的實(shí)際損失的依據(jù)尚不充分，但可構(gòu)成對違約金約定公平性產(chǎn)生合理懷疑，在此情況下，韓某主張違約金合理的，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。韓某雖稱其購買商鋪目的是為商業(yè)經(jīng)營，認(rèn)為其實(shí)際損失應(yīng)為商業(yè)經(jīng)營損失，但其亦未能就商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際損失舉示證據(jù)加以證明。考慮到逾期交付商鋪所造成的實(shí)際損失難以形成一個客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等，根據(jù)公平原則對違約金是否過高作出裁量。

本案中如按合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)計算，A 開發(fā)公司將支付的違約金高達(dá) 1,117 ,774.32 元，超過韓某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導(dǎo)致本案中的違約金彌補(bǔ)損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與《合同法》設(shè)立違約金制度的目的和功能不符，導(dǎo)致雙方權(quán)益失衡，有違民法公平原則。鑒于 A 開發(fā)公司逾期交付涉案商鋪構(gòu)成明顯違約，依照前述違約金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的考量因素，法院最終對 A 開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金予以適當(dāng)調(diào)整。

裁判結(jié)果

一審法院判決：（1）A 開發(fā)公司將海倫新一百商場內(nèi)一層 A 區(qū) 7 號，建筑面積為 41.0256 平方米商鋪交付給韓某，超過 41.0256 平方米商鋪 3% 以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，除此之外無償歸韓某所有；（2）A 開發(fā)公司給付韓某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金1,117,774.32 元。

二審法院判決：（1）維持一審法院判決第 1 項；（2）變更一審法院判決第 2 項為：A 開發(fā)公司給付韓某違約金 688,000.00 元。

裁判思路

本案以違約金性質(zhì)、舉證責(zé)任、待證事實(shí)不明情況下如何裁判三個問題為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人申請，對違約金數(shù)額進(jìn)行了調(diào)整，具體理由如下：

1.《合同法》第 114 條規(guī)定的違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，系以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)懲違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對于合同約定的違約金過高的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

2. 關(guān)于舉證責(zé)任，根據(jù)“誰主張，誰舉證”原則，違約方對于違約金約定過高的主張應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，違約方提供了足以讓法官對違約金約定公平性產(chǎn)生合理懷疑的初步證據(jù)，守約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。

3. 在合同雙方當(dāng)事人均未能舉示充分證據(jù)證明違約損失的具體數(shù)額，無法根據(jù)實(shí)際損失與違約金的差額作出違約金是否過高判斷的情形下，人民法院可以結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等，根據(jù)公平原則對違約金是否過高作出裁量。

來源：網(wǎng)絡(luò)