隨著我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，在司法實(shí)務(wù)中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題引發(fā)的糾紛日益增多，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性成為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)論的常見(jiàn)焦點(diǎn)之一。那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要情形有哪些呢？房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律后果呢？
 
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要情形
1、商品房預(yù)售違法
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2.出賣(mài)人與第三人惡意串通，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
 
3. 無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二十條、二十一條的規(guī)定，不滿(mǎn)八周歲的未成年人為無(wú)民事行為能力人、不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無(wú)民事行為能力人和八周歲以上的未成年人不能辨認(rèn)自己行為的，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。同時(shí)《民法典》第一百四十四條規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。”因此，無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
 
4.限制行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，未經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
根據(jù)《民法典》第十九條和二十二條的規(guī)定，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)；除了純獲利益的民事法律行為或者與八周歲以上的未成年人的年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為及與不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人的智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及的金額較大，非限制性民事行為能力人的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的行為，故若無(wú)其法定代理人同意或事后追認(rèn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但根據(jù)《民法典》第十八條的規(guī)定，十六周歲以上的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，被視為完全民事行為能力人，因此，其所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
 
5.買(mǎi)受人與出賣(mài)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
實(shí)踐中，出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的可能并不單純，可能處于逃避債務(wù)、侵占財(cái)產(chǎn)等不法目的，惡意串通通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)謀取不法利益，損害他人的合法權(quán)益。若此種情形下訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，則是漠視他人合法權(quán)益受損，損害我國(guó)司法公正。因此《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
 
6.房屋買(mǎi)賣(mài)未采用書(shū)面形式，特定情形下無(wú)效
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”但根據(jù)我國(guó)《民法典》第四百九十條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。由此可見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即使未采用書(shū)面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。如買(mǎi)賣(mài)雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買(mǎi)受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，盡管該買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有書(shū)面形式的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。
 
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效產(chǎn)生的法律后果
我國(guó)《民法典》第一百五十五條規(guī)定：“無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。”這里所說(shuō)的沒(méi)有法律約束力，并不代表不產(chǎn)生任何法律效果，是指當(dāng)事人所為的意思表示不為法律所承認(rèn)，不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”
 
無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：
1.出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋，涉及到房屋因買(mǎi)受人裝修增值部分可適當(dāng)給予補(bǔ)償。
2.有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3.在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。 
4.因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。
5.涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。 
6.若出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人按照合同的約定對(duì)房屋進(jìn)行使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人因此取得了一定的使用權(quán)益，所以買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)支付占用房屋期間的使用費(fèi)，實(shí)踐中使用費(fèi)一般以相同地段、相似房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為參照依據(jù)。
7.通常導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要責(zé)任在于出賣(mài)人，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效，導(dǎo)致買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，喪失了與他人訂立購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，合理的、可預(yù)見(jiàn)的利益將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，再次購(gòu)買(mǎi)房屋可能使得購(gòu)房成本增加，故出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人因此受到的信賴(lài)?yán)鎿p失予以賠償。對(duì)于賠償?shù)木唧w數(shù)額，法院一般根據(jù)雙方履行合同的實(shí)際情況，如支付房款的數(shù)額，是否已經(jīng)居住使用房屋，是否對(duì)房屋進(jìn)行裝修等因素酌情予以確定。

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