【導(dǎo)語】“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。“借名買房”通常發(fā)生在熟人或者親人之間，但是現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，到底“借名買房”會涉及到哪些法律風(fēng)險呢?又該怎么防范風(fēng)險?

　　第一、為規(guī)避法律政策，如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策。

　　第二、借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠。

　　第三、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。

　　借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動產(chǎn)以其占有為公示，不動產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。

　　當(dāng)事人基于對財產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會的穩(wěn)定。

　　1、如果借名購房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。

　　2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

　　3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項權(quán)利，才能獲得他項權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實現(xiàn)抵押權(quán)，勢必對出資人自身的權(quán)利造成影響。

　　1、如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。

　　2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實際上是對登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

　　3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時，將會把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。

　　另外，借名購房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預(yù)測的因素，很容易引起糾紛，除了對當(dāng)事人本身財產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

借名買房，房屋到底歸誰？

2017年8月4日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見》（法發(fā)〔2017〕22號）（下稱“意見”），該意見共30條內(nèi)容，俗稱金融審判30條，其中該意見第18條明確規(guī)定：

“依法保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險傳導(dǎo)。高度重視房地產(chǎn)市場波動對金融債權(quán)的影響，依法妥善審理相關(guān)案件，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險對金融穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性。”

雖然，《意見》第18條并未明確該類合同效力，但從其所使用的“規(guī)避”“回歸”等詞語的感情色彩上判斷，從嚴(yán)監(jiān)管的傾向明顯。事實上，法院內(nèi)部已形成意見，對于借名買房規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的，合同一律無效！

那么合同無效后，房子到底歸誰？

相信也是所有借名買房人共同關(guān)注的問題。首先，我們得了解法律關(guān)于合同無效的法律后果是如何規(guī)定的：

《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

根據(jù)該條款規(guī)定，合同無效后發(fā)生三種法律后果：

其一是返還取得的財產(chǎn)責(zé)任，比如若房屋買賣合同無效，則一方返還購房款，另一方返還房屋；

其二是不能返還情形下的折價補償，比如建設(shè)工程違法分包合同中，實際施工人的履行行為己固化于建設(shè)工程中，無法予以返還，參照雙方約定的工程款予以結(jié)算。

其三是過錯損失賠償責(zé)任，該責(zé)任可能與上述兩種法律后果結(jié)合使用，也可能單獨適用。

由于借名買房涉及到2個法律關(guān)系，其一是出資人（借名人）與出名人（被借名人）之間的關(guān)于借名買房的內(nèi)部協(xié)議（下稱“借名協(xié)議”）；其二是被借名人（房屋買受人）與房屋出賣人之間的房地產(chǎn)買賣合同關(guān)系。因此，針對這兩個法律關(guān)系，我們逐一分析：

一、借名協(xié)議無效，而房屋買賣合同有效

如果借名協(xié)議無效，意味著出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的購房款，在合同無效后，只能由被借名人予以返還，雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán)，這在房價暴漲的年代，相信是無數(shù)被借名人夢想看到的結(jié)果。

因此，借名協(xié)議無效，意味著真正的出資人將無法按照預(yù)先的設(shè)想，依法取得登記在被借名人名下的房產(chǎn)。在借名協(xié)議無效，而房屋買賣合同有效的情況下，房產(chǎn)將歸被借名人所有！！！

二、借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效

雖然在意見中并未明確表述借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效，但是從某高院資深法官的講座明確表示借名購房中涉及到兩個法律關(guān)系均是無效的法律關(guān)系，在這種情況下，意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效，房屋買賣合同無效，意味著出賣人需要返還被借名人的購房款，而被借名人應(yīng)依法返還房屋。

因此，當(dāng)借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效的情況下，也意味著房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣人的，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到當(dāng)初的初始狀態(tài)。

當(dāng)然，需要特別說明的是：對于借名買房中涉及到的被借名人與房屋出賣人之間的《房屋買賣合同》是否無效的問題，需要人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定，但是，對于民事訴訟來說，“不告不理”是基本處理原則，若在沒有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下，《房屋買賣合同》按照有效來處理，也就意味著在《房屋買賣合同》被確認(rèn)無效之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有！！！

綜上所述，可以明確的告訴你：

借名買房，規(guī)避國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的，房子肯定不是出資人的！！！

來源：網(wǎng)絡(luò)

聲明

本平臺所推送內(nèi)容除署名外均來自于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)術(shù)探討和信息共享,如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。