由于房地產轉讓所需繳納的稅費繁雜且數額較大,常有當事人通過股權轉讓方式來實現購買房地產的目的。但在司法實踐中對該行為如何進行法律定性，這影響到法律的適用及司法裁判方向，筆者現就該問題作如下分析：

一、“名為股權轉讓實為房產買賣”的合同效力問題  

最高人民法院對“名為股權轉讓實為房產買賣”的合同效力認定有如下演變觀點：

1.歷史上曾經認定合同無效,將股權轉讓合同作為房產買賣合同履行；

2.目前基本認定合同有效，但在合同性質上，是股權轉讓還是房產買賣，需要根據合同內容及交易內容確定。

二、合同性質的認定標準

實踐中，此類合同一般都是簽訂股權轉讓合同，但合同的性質需要從內容上綜合分析，具體分析如下：

1.從合同名稱、簽約主體上判斷

認定股權轉讓時，簽約主體一般發生在股東與股東之間，合同名稱的關鍵詞為“股權轉讓”；而認定房產買賣時，簽約主體之一為項目公司，合同名稱的關鍵詞為“房產買賣”。

2.從合同交易內容上判斷

如果合同交易系通過股權轉讓行為收購公司, 轉讓的僅是股權而非房產所有權及土地使用權, 協議履行后僅發生股東的變更而不是產權主體的變更,此行為屬于商事交易中投資者對目標公司的投資行為, 既不改變目標公司本身，亦未變動涉案產權主體,則應認定為股權轉讓。

而房產買賣合同的交易結果一般會導致產權主體變更，設立公司不是為了共同投資經營，而是為了合理變動房地產主體。

二、《民法總則》對該類行為認定的影響

《民法總則》第一百四十六條規定：行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

“名為股權轉讓實為房地產轉讓”是否可以適用這一條？

筆者認為，在虛假意思表示過程中，當事人并不希望虛假合同發生效力，如當事人雙方為少交稅款，簽訂陰陽二份房屋買賣合同，“陽合同”是雙方內心真實意思表示，“陰合同”的簽訂目的只是為了少交稅，雙方并不希望“陰合同”發生真正的法律效力。而在“名為股權轉讓實為房產買賣”糾紛案件中，當事人簽訂的股權轉讓合同系雙方真實意思表示，雙方都希望確實履行該合同，所以筆者認為：該糾紛不應適用《民法總則》的第一百四十六條規定。

結束語：

因個案存在差異性及復雜性，建議投資人在投資操作類似交易時謹慎為之，必要時由專業律師參與項目收購或房地產買賣，以充分維護您的合法權益。

來源：網絡

聲明

本平臺所推送內容除署名外均來自于網絡，僅供學術探討和信息共享,如有侵權，請聯系刪除。