業(yè)主共有權(quán)不是傳統(tǒng)民法上單一的所有權(quán)形式，而是一種特殊的所有權(quán)，及建筑物區(qū)分所有權(quán)項(xiàng)下的內(nèi)容。

因此，業(yè)主不能單獨(dú)對(duì)這些共有部分進(jìn)行占有、使用、收益和處分，而是按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)則來(lái)行使基于共有而產(chǎn)生的權(quán)利。

民法典規(guī)定第271條

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，其專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 民法典規(guī)定第274條

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

從上述規(guī)定可以看出，我國(guó)對(duì)業(yè)主共有部分范圍的劃分，采用的是排除加列舉的方式。

關(guān)于業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，用的是排除方式來(lái)確定業(yè)主共有部分。

對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地屬于業(yè)主共有，則采用的是列舉的方式。

業(yè)主共有部分一般包括：

（1）維護(hù)建筑物安全所必須的建筑物主體結(jié)構(gòu)除專(zhuān)有部分以外的其他部分，如基礎(chǔ)、外墻、承重墻、支柱、屋頂?shù)龋?/p>

（2）供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的建筑物的附屬物部分，如公用大門(mén)、樓梯、電梯、走廊、車(chē)庫(kù)、地下室、冷暖氣設(shè)備、消防設(shè)備、緊急出口、公共照明設(shè)備、公共衛(wèi)生間、溝管、垃圾道、化糞池等；

（3）地基，即建筑物占用范圍內(nèi)的土地及其附屬的院庭，以及圍繞建筑物的空地等國(guó)有土地使用權(quán)；

（4）全體所有權(quán)人約定，供全體或部分區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分。

需要注意的是，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)。