在建筑物區(qū)分所有權領域，車位、車庫的性質和權屬問題十分重要，其涉及到全體區(qū)分所有權人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則。本文結合最高法院再審案例詳細解讀：小區(qū)地面車位到底歸誰所有?

文章來源：法務之家綜合

請看此案例，歷經(jīng)一審、終審、最高法再審：

原告：重慶市豪運房地產開發(fā)有限公司

被告：重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會

2015年3月27日,因重慶市某房產開發(fā)公司擬將部分車位出租,帝景豪苑小區(qū)業(yè)主委員會則聲明小區(qū)地面停車位是利用小區(qū)公共用地設立的,屬于小區(qū)業(yè)主共同所有,開發(fā)商和物業(yè)公司均無權擅自出租或出售。

雙方協(xié)商未果,房產開發(fā)公司遂向重慶市第五中級人民法院提起訴訟,請求依法確認帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位393個的權屬歸其所有。

庭審中,房產開發(fā)公司認可《商品房買賣合同補充協(xié)議》第九條第三款應為“如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫(yī)務所和服務會所等歸甲方所有,甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理?！睏l文中對小區(qū)車位、車庫等配套設施的權利歸屬為不確定表述,即應當理解為雙方僅約定了“只有當車位等配套設施明確歸房產開發(fā)公司所有后,房產開發(fā)公司才有權通過出售、附贈或者出租方式進行處理”。

重慶五中院一審認為,本案中,帝景豪苑小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施,不能辦理產權登記,其本質屬于土地使用權的范圍,地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權的形式之一。有關部門規(guī)劃地面停車位的用途,與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣,是確定小區(qū)內公共土地的使用方式。但規(guī)劃與權屬無關,權屬的確定應當依據(jù)物權法的規(guī)則來進行。因此,訴爭地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權的范疇,其權益歸屬于全體業(yè)主。

據(jù)此,重慶五中院遂判決駁回房產開發(fā)公司的全部訴訟請求。房產開發(fā)公司不服一審判決,提起上訴。

重慶市高級人民法院經(jīng)審理后,近日作出終審判決,駁回上訴維持原判。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2017)最高法民申2817號

本院經(jīng)審查認為，本案焦點問題是：一、原判決適用法律是否確有錯誤;二、原判決認定基本事實是否缺乏證據(jù)證明。

(一)原判決適用法律是否確有錯誤

豪運公司申請再審認為原判決適用法律錯誤，應適用物權法第一百四十二條，而不應適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款。物權法第一百四十二條規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外”，而《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款規(guī)定：“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫”，兩者并不矛盾。由于豪運公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內的土地使用權也轉移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運公司關于適用物權法第一百四十二條之規(guī)定，本案所涉地上停車位應歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款之規(guī)定，在于明確建設單位只有取得車位、車庫權屬登記之后才能進行出售，而案涉車位不能取得產權登記，因此不能進行出售。故原判決適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款并無不當。豪運公司關于原判決適用法律錯誤的申請再審事由不能成立，本院不予支持。

(二)原判決認定基本事實是否缺乏證據(jù)證明

根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發(fā)商建設的小區(qū)經(jīng)驗收合格，是開發(fā)商的基本義務，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。故豪運公司關于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據(jù)的申請再審事由不能成立。

綜上所述，豪運公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回重慶市豪運房地產開發(fā)有限公司的再審申請。

建筑區(qū)劃內，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫的歸屬

根據(jù)我國《物權法》第73條【建筑區(qū)劃內場所歸屬】之規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第74條【車位、車庫的規(guī)定】之第3款，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時，最高人民法院在《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條也明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。對于這類型的停車位、車庫，毫無疑義，應屬于全體業(yè)主共同所有。

本案中的涉案停車位是地面停車位，系占用業(yè)主共有的道路或綠化開發(fā)的，其上無建筑物，不能辦理產權登記，不能成為專有部分，應當歸屬全體業(yè)主共同所有。

但是如果符合以下條件，則結果就不同了

根據(jù)《物權法》第74條規(guī)定：

“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;

(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款規(guī)定,建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后,可以向業(yè)主出售車位、車庫。即開發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位,應當以其享有車位所有權為前提。

因此，根據(jù)最高法再審案例，對車位、車庫的歸屬問題清晰明確了：“建筑區(qū)劃內，'規(guī)劃'用于停放汽車的車位、車庫、且依法權屬登記后，能夠成為享有專有權的專有部分”屬于開發(fā)商所有。

律師建議①

業(yè)主如遇到與本案類似的問題，首先需要做的是了解該停車位、車庫屬于什么性質，查清其歸屬，再根據(jù)不同情形選擇合適的維權方案：

1.小區(qū)停車位、車庫是占用業(yè)主公共道路或其他公共場所修建的，開發(fā)商不享有任何權利，如其占有使用，則業(yè)主有權制止開發(fā)商的侵權行為，并與之進行協(xié)商，協(xié)商不能達成一致的，可由業(yè)主委員會作為原告起訴開發(fā)商;

2.如果是屬于業(yè)主專有部分的車位、車庫，業(yè)主已取得產權證明的，包括開發(fā)商在內的任何第三人均不得擅自占用，該專有部分所有權人可徑直要求侵權人停止侵權行為，或提起訴訟;

3.如果是人防工事改造而成的地下停車場，應先確認該人防工事是否計入了公攤面積，開發(fā)商是否有人防辦頒發(fā)的地下防空室平時使用證。如果確已計入公攤面積，則業(yè)主才是最終的投資人，該地下停車場的平時使用管理權及取得相應收益的權利應歸屬業(yè)主。發(fā)生類似情形的業(yè)主，可向開發(fā)商主張權利，亦可由業(yè)主委員會作為原告起訴開發(fā)商的侵權行為。

①摘自于【中國房產報】