我們都知道，現如今，買房難，買車位也很難！

很多人貸款幾十萬，好不容易買了房，卻買不起車位了，一個車位少則10萬，多則幾十萬，比車子價格還高，還不能貸款，所以有房的已經不能算壕了，有房又有車位的才是真壕啊！

而沒車位的就只能停在小區了，可是在小區停車要收停車費，收費標準每個物業各執一詞，誰說誰有理，那到底房地產開放商有權出售小區地面車位嗎？

現在終于有答案了！

最高法院裁定：

地面停車位產權歸全體業主共有，開放商不能以各種理由和原因出售。

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通常來說，一個小區有兩種車位，一種是規劃內的，歸開發商；一種是規劃外的，沒有標識的，屬于共有車位，歸全體業主。

值得注意的是，小區內的露天車位，也應該屬于業主共有，因為小區內的土地使用權已經被業主買下！而非開發商出的錢！所以業主有權無償使用！

一些開發商打著“產權不明確”的擦邊球，不少購買車位的業主也分不清哪些屬于人防工程，哪些又屬于業主的公共空間。

今天小編就跟大家說一說：

1、占用共有道路停放汽車的車位，歸全體業主所有。

開發商占用業主共有的道路或者綠地等場地，用于停放汽車。按照《物權法》，這一部分停車位屬于業主共有，開發商不得出售、附贈或出租。

《中華人民共和國物權法》第七十四條第3款：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”

2、按公建分攤給全體業主的地下停車位和地上敞開式車位，產權歸全體業主所有。

開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停 車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸于無效。

如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂 停車位使用權轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主有權決定該地下停車場停車位的使用權。

3、未公攤的地下停車位，產權歸開發商所有，但應首先滿足業主需要。

在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，同時具有規劃許可證和規劃驗收許可證的地下停車位的產權應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合法有效的。這部分地下車庫開發商有權出售、附贈或出租。

《中華人民共和國物權法》第七十四條第1款和第2款：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”此種車庫，一般情況下是地面非露天車庫和地下車庫，開發商能夠取得房產證的，可以轉讓。

4、地下人防車位，歸國家所有，但誰建設誰收益。

地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。物權法第五十二條規定，國防資產屬于國家所有。

《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。從上述規定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權 能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬于開發商，也不屬于全體業主。

對于大家關心的物業收取地上停車位費用的問題，其實關于地面停車位管理（服務）費用也包括三個部分：

第一部分：停車服務費（業主給物業公司的傭金）；

第二部分：車位維修養護費（物業公司的成本）；

第三部分：收益。

第一部分：停車服務費，業主和物業公司之間協商處理。也有政府價格主管部門區別制定指導價。

第二部分：車位維修養護費。車位日常維修養護發生的費用。

第三部分：收益。因為一個物業管理區域內并不是每一位業主都有車位，有車的業主使用小區全體業主所有的停車位應該是有償的，這也符合公平原則。除非業主大會同意有車的業主無償使用停車位。至于收費標準，應由業主大會決定。物業公司可以代收，代經營，這部分收益在彌補車位維修養護費用之外還有剩余的，應該歸全體業主所有。

以上三部分內容，最好在《停車服務協議》中分別單獨體現，尤其是停車服務費與停車收益要分別約定。

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