【裁判摘要】

　【法律文書】

　　中華人民共和國最高人民法院

　　民 事 判 決 書

　　(2017)最高法民再194號

　　再審申請人(一審被告、二審被上訴人)：周玉生，男，1956年9月12日生，漢族，住江蘇省響水縣。

　　委托訴訟代理人：周銀樓，男，1985年4月1日生，漢族，住江蘇省響水縣,系周玉生之子。

　　再審申請人(一審被告、二審被上訴人)：蔡玉花，女，1959年1月23日生，漢族，住江蘇省響水縣。

　　被申請人(一審原告、二審上訴人)：響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司，住所地:江蘇省響水縣經濟開發區金蘭路。

　　法定代表人：徐功成，該公司董事長。

　　二審被上訴人(一審被告)：江蘇響華置業有限公司，住所地:江蘇省響水縣城204國道西側。

　　法定代表人：卞長河，該公司董事長。

　　再審申請人周玉生、蔡玉花因與被申請人響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司(以下簡稱廣博金穗公司)、二審被上訴人江蘇響華置業有限公司(以下簡稱響華公司)執行異議之訴糾紛一案，不服江蘇省高級人民法院(2016)蘇民終649號民事判決，向本院申請再審。本院審查后于2016年12月20日作出(2016)最高法民申2461號民事裁定書，提審本案。本院提審后依法組成合議庭，于2017年12月7日公開開庭審理。周玉生與蔡玉花及其共同委托訴訟代理人劉維鶴，周玉生的委托訴訟代理人周銀樓，蔡玉花的委托訴訟代理人魏雪，廣博金穗公司的法定代表人徐功成及委托訴訟代理人付英鵬，到庭參加訴訟。經傳喚，響華公司未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　廣博金穗公司在其訴響華公司、卞長和、呂鑫借款合同糾紛一案審理過程中，向鹽城市中級人民法院申請訴訟保全。鹽城市中級人民法院于2012年5月7日作出裁定，凍結響華公司、卞長和3380萬元財產或查封扣押其他等值財產，并于2012年5月8日向響水縣房屋管理所送達了(2012)鹽商初字第0062號協助執行通知書，查封了響華公司開發的響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室三套房屋的所有權。2013年8月2日，周玉生、蔡玉花對此提出異議，認為其購買并實際占有了上述三套房屋，支付了絕大部分的房款，并交納了相關雜費，雖未辦理房屋登記，但應依法保護其合法權益，由此要求解除對其所購房屋的查封。鹽城市中級人民法院審查后，于2014年7月25日作出民事裁定書，中止了對上列三套房屋的查封。

　　2014年8月25日，廣博金穗公司向一審法院鹽城市中級人民法院起訴，請求判決：(1)確認響華公司對其開發的響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室依法享有所有權;(2)確認響華公司與周玉生、蔡玉花之間轉移響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產的行為無效;(3)對執行標的物響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產許可強制執行。訴訟費用由被告負擔。

　　一審法院經審理查明：2010年4月16日，周玉生與響華公司簽訂《定房協議》三份，約定：周玉生對所定房屋各方面情況已充分了解，于2010年4月16日繳納響華公司開發的灌江碧桂苑7號樓102室、9號樓201室、202室房屋定金各5萬元整;若由于客戶本身原因未到響華公司或指定的銀行繳納首付款及相關手續費用和簽訂購房合同，本人自愿放棄此定房屋，定金自愿作為響華公司沒收處理。本人按期履約，此協議自行作廢，定金全額當充購房款;“房屋面積依房產測繪部門為準即房產證面積”。上述協議均由楊又峰代簽名。

　　關于案涉房屋的房號問題，在《定房協議》簽訂時，7號樓、9號樓底層車庫當時均未被編號，并且7號樓的102室房號直至于響水縣房地產管理部門登記時，亦未發生過變動。而關于9號樓的房號，由于該幢樓經響水縣廣廈測繪有限公司進行面積測繪時，所有底層車庫均被編號為該幢樓的一層，故在響水縣房地產管理部門登記時，案涉《定房協議》中9號樓201、202室房號即被登記為301室、302室。

　　關于案涉房屋價款的交付情況為：上述定房協議簽訂后，周玉生于2010年4月16日委托案外人呂鑫于中國農業銀行響水支行中心分理處現金交納150000元，并由響華公司向周玉生開具了關于7號樓102室、9號樓102(應為201)、202室房屋的150000元收款收據;周玉生本人于2010年7月31日通過中國農業銀行響水支行中心分理處現金交納500000元，并由響華公司開具了500000元定金收據;周玉生本人于2010年11月20日通過響水縣農村信用合作聯社現金交納200000元，并由響華公司開具了200000元定金收款收據(注明7號樓車庫33、34號，9號樓車庫20號共三間車庫);周玉生于2011年9月5日委托其兒子周銀樓通過中國農業銀行上海松江高橋支行向響華公司匯付房款150000元，并由響華公司于2013年4月30日開具7號樓102、9號樓301、302室(此時房號已經固定為9號樓301、302室)的房款收據。并且周玉生、蔡玉花又于2011年9月6日向鹽城市鴻順物業管理有限公司交付了案涉7號樓102室、9號樓301、302室房屋的裝修保證金、水電安裝押金、物業服務費、水電開戶、電子門及太陽能等費用合計22929元。當日被告周玉生、蔡玉花與響華公司之間辦理了房屋流轉確認單，且被告周玉生、蔡玉花入住裝修案涉房屋并使用至今。

　　關于案涉房屋的面積和單價問題。響華公司與周玉生、蔡玉花雙方之間于2011年9月6日辦理的交房流轉確認單載明：周玉生、蔡玉花實際接受的三套房屋的面積分別為：7號樓102室面積為112.89平方米，9號樓301室面積為110.34平方米、302室面積為108.93平方米。2014年9月1日，響華公司出具《證明》，其內容：響華公司出售給周玉生、蔡玉花的7號樓102室按單價每平方米2500元結算、9號樓301、302室按單價每平方米2560元結算，案涉三間房屋共計價款為843555元，另外，周玉生、蔡玉花購買響華公司車庫三間計價195251元;三間案涉房屋連同車庫價款總計為1038806元;目前周玉生、蔡玉花還差欠響華公司車庫價款38806元;由于該業主長期定居上海，故一直未與響華公司辦理正式的簽約及有關手續;上述房屋均于2011年9月6日交付買受人。

　　另查明，鹽城市中級人民法院就廣博金穗公司訴響華公司、卞長和、呂鑫借款合同糾紛一案所作出的(2012)鹽商初字第0062號民事判決書，已于2014年7月3日生效且已進入強制執行程序。

　　一審法院認為，合法的民事權益受法律保護。2010年4月16日周玉生、蔡玉花與響華公司簽訂定房協議三份，約定由周玉生、蔡玉花購買響華公司案涉三間房屋7號樓102室及9號樓301、302室。根據周玉生、蔡玉花與響華公司簽訂定房協議、交房確認單，并在交納1000000元房款的情況下實際入住和使用案涉房屋的事實，結合相關證據，能夠認定周玉生、蔡玉花對案涉三間房屋的價款843555元已經支付完畢，同時周玉生、蔡玉花與響華公司之間已經形成案涉房屋的買賣合同關系，且該房屋買賣合同關系，系雙方真實意思表示，不違背法律、行政法規的強制性規定，應認定為合法有效。

　　由于在鹽城市中級人民法院2012年5月7日對案涉房屋實行預查封之前的2011年9月6日，周玉生、蔡玉花即已通過與具有房地產開發資質的響華公司簽訂定房協議、交納相應房款并辦理房屋流轉確認單后，實際接受并占有使用案涉房屋，說明周玉生、蔡玉花與響華公司雙方之間就案涉房屋買賣合同關系已實際履行。雖然周玉生、蔡玉花與響華公司雙方未能對案涉房屋的買賣行為，及時于房產管理部門辦理商品房買賣的相關登記手續，但考慮到周玉生、蔡玉花買受案涉房屋已經交付了全部案涉房款，且該房屋系用于其家庭成員居住使用，目前居住人名下除案涉房屋之外，并無其他用于居住的房屋，同時，由于買受人周玉生、蔡玉花因長年在上海從事勞務，客觀上未能及時回響水辦理案涉房屋的相關手續，其主觀上亦無過錯。因此，基于上述證據與事實，周玉生、蔡玉花對案涉房屋已構成合法占有，其權益應當得到法律保護。廣博金穗公司訴訟認為周玉生、蔡玉花與響華公司之間不存在房屋買賣合同法律關系，并以響華公司與周玉生、蔡玉花之間交付案涉房屋的行為無效為由，要求對案涉房屋許可強制執行，并要求將案涉房屋所有權確認給響華公司享有，該主張并無事實與法律依據，不予支持。

　　綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查封規定》)第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：駁回原告響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司的訴訟請求。案件受理費13800元，由原告響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司負擔。

　　廣博金穗公司不服一審判決，上訴稱：1.周玉生、蔡玉花與響華公司沒有書面房屋買賣合同。收據上房號與涉案房屋不能對應，也沒有銷售發票。2.被上訴人周玉生、蔡玉花對涉案房屋沒有辦理買賣過戶手續具有過錯。2011年9月16日交付，而查封是2012年5月7日，期間未辦理過戶沒有合理解釋。3.根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，本案被上訴人周玉生、蔡玉花不符合能夠排除強制執行的條件。綜上，請求撤銷原審判決，發回重審或改判支持上訴人對涉案房屋的強制執行申請。

　　一審法院查明的事實，二審法院予以確認。二審中，周玉生陳述未簽訂書面合同的原因：“(房子)我是買給女兒的，結果大女兒和女婿有矛盾，兩個人鬧離婚，就耽誤了簽合同的事情”。

　　二審法院認為：2015年5月5日起施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》不適用于該規定施行前已經審查終結的執行異議和復議案件。本案執行異議審查終結及執行異議之訴受理均在該規定施行前，故本案不適用該新司法解釋規定。

　　根據《查封規定》第十七條，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。第三人對此沒有過錯是指第三人主觀意志以外的原因導致未能辦理過戶登記。周玉生與響華公司簽訂《定房協議》中未約定房價，雙方雖稱口頭約定了房價標準，但涉案三套房屋并未簽訂書面的商品房買賣合同。在2011年9月6日涉案房屋已經實際交付，響華公司事后出具的證明稱此時涉案三套房屋的房款已經全部支付完畢，但在原審法院2012年5月7日對涉案房屋實行預查封前相當長的時間內，周玉生、蔡玉花未積極與響華公司簽訂商品房買賣合同，故未辦理涉案房屋的過戶登記，也未能舉證證明不簽訂書面合同是由于辦理登記存在客觀障礙，而其所說的常年在上海從事勞務、存在子女家庭矛盾難以決定過戶給誰等理由，并不構成法律上所謂主觀意志以外的客觀原因導致未能辦理過戶登記的事由，不屬于第三人無過錯的情形。因此，周玉生、蔡玉花對涉案三套房屋不享有足以排除強制執行的權利。上訴人廣博金穗公司請求對執行標的物響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產許可強制執行，予以支持。上訴人廣博金穗公司的其他訴訟請求，不屬于申請執行人異議之訴的審理范圍，不予支持。

　　綜上，一審法院認定事實清楚，但適用法律不當，二審法院依照《查封規定》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十三條之規定，判決如下：一、撤銷江蘇省鹽城市中級人民法院(2014)鹽民初字00197號民事判決;二、準許執行響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產;三、駁回響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司的其他訴訟請求。一審案件受理費13800元，由周玉生、蔡玉花負擔。二審案件受理費13800元，由周玉生、蔡玉花負擔。

　　周玉生、蔡玉花申請再審請求：撤銷江蘇省高級人民法院于2016年6月30日作出的(2016)蘇民終649號民事判決，依法改判駁回被申請人全部訴訟請求;一、二審案件受理費由被申請人承擔。主要理由是：1.二審法院沒有全面查明案件事實。在二審判決后，申請人已收集到新證據，該證據足以推翻二審判決。三份新證據分別是：一是關于響水縣縣城碧桂苑小區業主購房法院查封購房入住后五年未能房產登記的情況說明;二是《情況說明》，落款為江蘇響華置業有限公司，落款時間是2016年7月15日;三是一份復印件，落款為江蘇響華置業有限公司，落款時間是2013年7月20日。主要內容為：“就關于周玉生業主房子被法院查封二年。我公司承諾在三個月內處理。但業主必須積極配合，提供相關資料，并做到隨叫隨到。必須提供相關資料，如收據和法院要求的相關手續。”一、二審判決送達后，申請人就判決歸納的申請人對未能及時辦理房屋產權過戶是否具有過錯的爭議焦點，向響水縣住建局申請了調查核實，該局經核實，出具了一份情況說明，該說明明確了響華公司在收到購房款后，由響華公司負責為業主辦理網簽備案手續，形成網簽合同文本后再通知業主簽署書面商品房買賣合同，最后由響華公司授權委托一家代理公司到相關部門辦理房產登記過戶手續，如業主本人親自辦理，則響華公司將本案合同交由業主本人并協助業主辦理房產登記過戶手續;2.響華公司在收到申請人交付的全部購房款并交付所購商品房后，并沒有及時為申請人辦理網簽手續，也沒有通知申請人是否選擇其授權的代理公司辦理相關的房產登記過戶手續;3.周玉生、蔡玉花文化程度低，均為小學未畢業，大半生都在工地賣苦力，從未接觸過簽合同等事宜，對于簽合同這些購房流程更是一無所知，此次購房是他們耗盡畢生積蓄首次購房。然而，二審法院未經調查核實就將他們的房產判給了放高利貸的小額貸款有限公司。綜上，響水縣住建局出具的該份情況說明作為新證據，完全可以證明申請人沒有及時辦理房產登記過戶手續的過錯是由響華公司引起，申請人沒有過錯。

　　廣博金穗公司辯稱，應駁回申請人的再審請求，維持二審判決。主要理由是：1.申請人提供的情況說明，不屬于新證據。對于第一份建設局蓋章的證據，最后一頁建設局有兩個人簽名，一個人叫做劉德義，他是管理科的科長，是經辦人員。劉德義說是周玉生帶了六個人去辦公室鬧事，晚上還是不讓他走，他就給開發商打了電話，在這種情況下，建設局才蓋了章。從內容上看，絕大多數的內容在一、二審中已經涉及到了，法院也都調查核實了，不屬于新證據。雖然建設局在上面蓋了章，寫的是“經與開發單位核實，情況屬實”，這是建設局經過與開發商打了電話才出具的，建設局沒有做其他任何核實。開發商和申請人是一個利益主體，開發商在一、二審中的態度跟申請人是高度一致的，跟我方是對立的。從證據的內容來看，實際上是開發商的意見，并不是建設局的意見。這份證據后面有六個業主，是機打的，不是本人簽名，這六個人是申請人的親屬，而且也已經辦了產權登記。這個證據后半部分的內容和本案在一、二審中申請人的陳述是不一致的，后半部分的內容將沒有辦理產權登記的責任推給了開發商，申請人在二審中陳述其沒有辦理過戶是因為其在上海工作，而且女兒、女婿鬧矛盾。這些情況說明不能構成法律上新證據的條件。對于第二份證據，出具時間是2016年7月15日，這是說明2012年5月響華公司法定代表人卞長河失聯的事情，這個事情也是發生在一、二審期間，至于卞長河是否構成犯罪，廣博金穗公司不了解，因為沒有判決和其他材料。即使是失聯，小區樓盤的銷售和履行手續都是正常進行的，幾百套房屋都已經順利地銷售并履行了購房手續。對于第三份新證據，2013年7月20日出具的證據，從時間來看，一審中已經取得了證據，但是一、二審沒有提交，再審階段作為新證據提交，不予認可，應視為申請人放棄。從內容上看，廣博金穗公司對內容的真實性和合法性也都有異議，因為是開發商對申請人作出的承諾。2.二審判決對申請人的自述進行了認定，因為申請人自述，他們是因為是長期在上海工作，而且女兒、女婿鬧離婚，所以沒有辦理房產過戶，申請人自認其對沒有辦理過戶是有責任的，再審中申請人將責任推給了開發商，前后自相矛盾，不應當予以采信。3.樓盤有幾百套房子，其他都已經辦理了產權登記。申請人稱響華公司內部管理混亂，法定代表人涉嫌犯罪，這個情況不清楚，即使是這樣，這個樓盤其他的購買者都辦理了過戶，說明其他因素沒有影響房屋辦理過戶。4.申請人稱是由于法院查封的原因導致無法過戶，本案中法院查封是在2012年5月，在法院查封之前，一共有兩年時間，申請人完全可以在這兩年時間內簽合同，辦理過戶。沒有簽訂書面合同、沒有辦理產權登記，沒有客觀原因，完全是因為申請人的自身原因造成的。5.廣博金穗公司沒有任何過錯和責任，響華公司欠廣博金穗公司2600萬元本金，加利息一共4000多萬，現在一分錢沒有給，而且執行無望，響華公司借的這筆款也是用于樓盤的建設。法院判決后，廣博金穗公司依法向法院申請查封這三套房屋，也僅剩下了這三套房屋。我們面臨的損失遠遠要超出申請人，到現在唯一可以指望的只有這三套房屋。6.2012年5月法院查封涉案房屋時，響華公司并沒有說房屋已經出賣，也沒有說賣給了誰，只是發生訴訟后，為了迎合申請人的要求，出具了很多證據，響華公司和申請人是高度一致的。響華公司在訴訟中的陳述，不足以采信。7.不動產的產權以登記為準，申請人主張的權利以及主體身份不符合這方面的規定，其合法性存在問題。

　　對一審、二審法院查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為，本案爭議焦點為案外人周玉生、蔡玉花對涉案房產的民事權益是否足以排除以響華公司為被執行人案件的強制執行。

　　執行異議之訴中，在判斷案外人對涉案房產的民事權益是否足以排除強制執行的法律適用問題上，應根據案件的具體情況，對異議人所享有權益的狀態，以及申請執行人債權實現的權益等進行查明和比較，綜合判斷。《查封規定》第十七條固然與本案情形相關，但該規定并非執行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標準。本案二審法院依照《查封規定》第十七條的規定，認為周玉生、蔡玉花未積極與響華公司簽訂商品房買賣合同，未辦理涉案房屋的過戶登記，不屬于第三人無過錯的情形，因此，其對涉案三套房屋不享有足以排除強制執行的權利，不符合案件的具體情況。

　　在《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》實施前，與本案情形相關的司法解釋，除《查封規定》以外，還有《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復(法釋〔2002〕16號)》。該批復規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權;消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。依據該規定，抵押權優先于一般債權，而建設工程價款優先權優先于抵押權和其他債權，但建設工程價款優先權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。因此，抵押權和一般債權的行使也不能對抗購房的消費者。在審理涉及消費者購買商品房的案件中，應當對消費者以居住為目的購房的權益予以特殊保護，消費者對房屋所享有的權益在順位上應當優先于其他債權。該批復是更適合本案情形的具體規則。本案中，雖然在一審法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房協議基礎上簽訂正式書面買賣合同，但是根據《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定，當事人未采用書面形式訂立合同，但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。周玉生、蔡玉花已經支付了絕大部分購房款，交納了相關雜費，已經履行了房屋買賣合同的主要義務，并已由本人及其子女入住實際占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花與響華公司已經形成房屋買賣合同關系。周玉生、蔡玉花為本人及其子女生活居住需要從房地產開發經營者響華公司處購買商品房，其屬于上述司法解釋中規定的購房消費者，應當對其以居住為目的購房的權益予以特殊保護。而廣博金穗公司對響華公司借款合同項下的債權，為一般債權，相對于消費者購房權益，不具有法定優先的地位。因此,周玉生、蔡玉花對涉案房屋所享有的權益，在受法律保護的順位上應優先于廣博金穗公司對響華公司的債權。

　　綜上，周玉生、蔡玉花對涉案房屋的民事權益應受到法律的保護，可以排除以響華公司為被執行人案件的強制執行。周玉生、蔡玉花的再審請求應予以支持。一審判決駁回響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司的訴訟請求，并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條、第三百九十條、第四百零七條第二款之規定，判決如下：

　　一、撤銷江蘇省高級人民法院(2016)蘇民終649號民事判決;

　　二、維持江蘇省鹽城市中級人民法院(2014)鹽民初字00197號民事判決。

　　本案一審案件受理費13800元、二審案件受理費13800元，由響水縣廣博金穗農村小額貸款有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

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