【裁判要旨】1.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和一般債權(quán)，但不能對(duì)抗已經(jīng)交付所購商品房全部或者大部分價(jià)款的消費(fèi)者。基于此，從邏輯上可以推論，抵押權(quán)和一般債權(quán)均不能對(duì)抗消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。2.在審查購房人的權(quán)利是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”時(shí)，應(yīng)從是否滿足購房人具體居住需要以及其已付房款接近50%時(shí)，是否同意將剩余價(jià)款交付執(zhí)行等因素來綜合考慮，而不應(yīng)簡(jiǎn)單地以購房人已支付的價(jià)款未達(dá)到合同約定房屋總價(jià)款的百分之五十為由認(rèn)定其權(quán)利不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申6849號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：王鵬皓，男，2000年8月15日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區(qū)。

委托訴訟代理人：文靜，女，1971年1月10日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區(qū)。系王鵬皓母親。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：黃石市聚德典當(dāng)有限責(zé)任公司，住所地湖北省黃石市黃石港區(qū)天津路129號(hào)。

法定代表人：李國華，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李瓊，湖北寶樹堂律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：武漢銀鶴置業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)惠濟(jì)路2號(hào)附1號(hào)。

再審申請(qǐng)人王鵬皓因與被申請(qǐng)人黃石市聚德典當(dāng)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱聚德典當(dāng)公司）、武漢銀鶴置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀鶴置業(yè)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省高級(jí)人民法院（2019）鄂民終733號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

王鵬皓申請(qǐng)?jiān)賹彿Q,王鵬皓系涉案房屋的真實(shí)購買者，在涉案房屋被查封之前支付了51萬元購房款，被查封后又向開發(fā)商支付了4萬元，總付款55萬元，超過了合同約定總價(jià)款的百分之五十，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第三項(xiàng)的規(guī)定情形。一、二審法院認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第三項(xiàng)規(guī)定情形應(yīng)滿足在人民法院查封之前，缺乏法律依據(jù)，理解錯(cuò)誤。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院有關(guān)立審分離、審執(zhí)分離的精神，執(zhí)行的依據(jù)只能是依法生效的裁判，執(zhí)行的目的是促使債務(wù)人（被執(zhí)行人）履行債務(wù)，保障債權(quán)人（執(zhí)行申請(qǐng)人）實(shí)現(xiàn)債權(quán)，查封、扣押、凍結(jié)是執(zhí)行的手段，但不能設(shè)立權(quán)利。一審判決認(rèn)為“如果在房屋被查封之后，買受人再繼續(xù)支付購房款仍可認(rèn)定為已經(jīng)支付的價(jià)款，那該條中所規(guī)定的排除執(zhí)行的條件將形同虛設(shè)?！边@一裁判邏輯是在執(zhí)行手段上設(shè)立權(quán)利，在沒有法律和司法解釋規(guī)定的前提下，以執(zhí)行手段妨礙第三人的實(shí)體權(quán)利。二審判決沒有對(duì)一審判決上述認(rèn)為進(jìn)行說理評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)單認(rèn)定“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”應(yīng)在“查封之前”，支持了一審判決的錯(cuò)誤認(rèn)為，一、二審判決都存在以執(zhí)行手段妨礙實(shí)體權(quán)利的底層邏輯，從而導(dǎo)致對(duì)司法解釋的錯(cuò)誤適用。綜上，原審存在《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定的情形，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系再審申請(qǐng)案件，審查的重點(diǎn)問題是：王鵬皓對(duì)涉案房屋享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和一般債權(quán)，但不能對(duì)抗已經(jīng)交付所購商品房全部或者大部分價(jià)款的消費(fèi)者?；诖?，從邏輯上可以推論，抵押權(quán)和一般債權(quán)均不能對(duì)抗消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。而對(duì)于消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。而在確定商品房消費(fèi)者是否符合上述第二十九條所羅列的條件時(shí)，應(yīng)從是否滿足具體居住需要以及已付房款接近50%時(shí)，是否同意將剩余價(jià)款交付執(zhí)行等因素來綜合考慮。本案中，王鵬皓系真實(shí)的購房消費(fèi)者，其在涉案房屋被查封前，即與開發(fā)商銀鶴置業(yè)公司簽訂涉案房屋買賣合同，而后便繳納了將近50%的房款。后因涉案樓盤“爛尾”等原因，導(dǎo)致其無法按照涉案房屋買賣合同的約定繳納剩余房款，王鵬皓對(duì)合同無法正常履行并無明顯過錯(cuò)，且其在再審申請(qǐng)環(huán)節(jié)也表示愿意依法依約繳納剩余房款。一、二審法院未充分考慮上述情況，僅以王鵬皓未在涉案房屋查封前繳納50%房款為由駁回其訴訟請(qǐng)求不當(dāng)。同時(shí)，基于湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2010）黃民二初字第8號(hào)民事調(diào)解書，聚德典當(dāng)公司對(duì)銀鶴置業(yè)公司享有的債權(quán)系普通金錢債權(quán)，該債權(quán)與涉案房屋并不直接關(guān)聯(lián)，且（2010）黃民二初字第8號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)的月綜合費(fèi)率為6%。而王鵬皓對(duì)涉案房屋則具有一定的居住權(quán)益。故針對(duì)王鵬皓對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有的民事權(quán)益是否足以排除執(zhí)行，還需要結(jié)合王鵬皓、聚德典當(dāng)公司對(duì)涉案房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì)，以及涉案房屋的功能等方面綜合判斷。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條、第二百零六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第一款的規(guī)定，裁定如下：

一、指令湖北省高級(jí)人民法院再審本案；

二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

審   判   長(zhǎng)　 包劍平

審   判   員　 杜　軍

審   判   員　 關(guān)曉海

二〇二〇年三月三十日

法 官 助 理    齊曉丹

書   記   員    馬利杰