我國不動產物權采取登記要件主義，但登記的不動產物權權利只是法律上的“推定”，并非絕對不可推翻。物權登記不能對抗實際不動產物權人。

　　《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”我國不動產物權采取登記生效原則，登記是物權公示公信原則的必然要求，實踐中在保護因信賴物權登記而取得不動產的善意第三人的適用上取得了明顯成效。

　　但是，在對物權權屬有爭議的當事人之間，登記的不動產物權權利人雖然在法律上推定為真正的權利人，但這種效力只是法律上的“推定”，并非絕對“真正”不可推翻。事實上，如果事實物權人有相反證據證明該不動產權屬登記有瑕疵，是可以推翻這種法律推定，從而維護事實上真正物權人的權益。

　　以下的案例或者法條，均能說明雖然不動產登記在債務人名下，但由于債務人不是真正的權利人，銀行作為債權人也不能執行。

　　一、債務人名下的不動產通過離婚協議分割給案外人，該案外人可以通過執行異議程序阻卻法院對該房產的強制執行。

　　裁判要旨：在金錢債權案件執行中，申請執行人申請執行被執行人名下房產，但該房產早已根據離婚協議分割為案外人所有的，即使該房產仍登記在被執行人名下，案外人仍能提起案外人執行異議，阻卻金錢債權的執行。

　　裁判理由：

　　一、現有證據不能證明鐘永玉與林榮達之間存在惡意串通逃避債務的主觀故意，鐘永玉與林榮達解除婚姻關系及有關財產約定的意思表示真實。根據原審查明的案件事實，王光與林榮達之間轉讓股權的時間為2009年9月，王光因該股權轉讓糾紛根據生效判決申請原審法院對訴爭房產進行查封的時間為2013年6月，此時訴爭房產登記在債務人林榮達個人名下。鐘永玉一審中提供的復印自上杭縣檔案館的《離婚登記申請書》、《離婚協議書》、《審查處理結果》等三份證據，能夠證明鐘永玉與林榮達兩人于1996年7月22日達成的《離婚協議書》已明確將夫妻雙方共有的訴爭房產歸鐘永玉及其子女所有。上述《離婚協議書》系鐘永玉與林榮達兩人雙方自愿達成，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，且兩人亦已依該協議并經行政機關批準解除婚姻關系，故一審法院認定該離婚協議合法有效，并無不當。由于該《離婚協議書》簽訂時間(1996年7月)在先，法院對訴爭房產的執行查封(2013年6月)在后，時間上前后相隔長達十幾年之久，林榮達與鐘永玉不存在借離婚協議處分財產逃避債務的主觀惡意。據此，鐘永玉與林榮達在離婚協議中對于夫妻共同財產的處分行為亦屬有效。王光上訴認為鐘永玉與林榮達之間的離婚協議屬惡意逃避債務的理由不能成立。

　　二、關于鐘永玉對訴爭房產的請求權的內容問題。根據《上杭縣私有房屋所有權登記申請書》、杭房權字第06072號《房屋所有權證》及杭國用(1997)字第4468號《國有土地使用證》等證據可知，訴爭房產的用地面積為172.8平方米。由于鐘永玉與林榮達簽訂《離婚協議書》時，訴爭房產尚未辦理門牌號碼也未測量其實際面積，因此，鐘永玉與林榮達在《離婚協議書》中約定，“……建在上杭縣城關和平路的面積一百七十三平方米(尚未辦理門牌號碼)的房屋歸女方及女方所生子女所有”，該約定的內容即應解釋為訴爭房屋的全部而非其中的173平方米歸鐘永玉及其所生子女所有。尤其是，在《離婚協議書》簽訂之后，鐘永玉及其所生子女也一直實際占有、使用了訴爭房屋。因此，王光上訴以鐘永玉僅對訴爭房屋的173平方米部分享有請求權、人民法院不應停止對該房屋其他部分執行的主張不能成立。

　　三、由于《離婚協議書》并不存在惡意串通逃避債務的問題，且鐘永玉對案涉全部房產享有請求權，因此，需要進一步討論的問題是，鐘永玉依據《離婚協議書》對訴爭房產享有的權利是否足以排除執行。 在法律適用上，應當看到，最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》是針對執行程序中當事人提出執行異議時如何處理的規定。由于執行程序需要貫徹已生效判決的執行力，因此，在對執行異議是否成立的判斷標準上，應堅持較高的、外觀化的判斷標準。這一判斷標準，要高于執行異議之訴中原告能否排除執行的判斷標準。

　　由此，最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條至第二十八條的規定就應當在如下意義上理解，即符合這些規定所列條件的，執行異議能夠成立;不滿足這些規定所列條件的，異議人在執行異議之訴中的請求也未必不成立。是否成立，應根據案件的具體情況和異議人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利作出比較后綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。

　　在本案中，鐘永玉與林榮達于1996年7月22日簽訂《離婚協議書》，約定訴爭房產歸鐘永玉及其所生子女所有，該約定是就婚姻關系解除時財產分配的約定，在訴爭房產辦理過戶登記之前，鐘永玉及其所生子女享有的是將訴爭房產的所有權變更登記至其名下的請求權。該請求權與王光的請求權在若干方面存在不同，并因此具有排除執行的效力。

　　案件來源：最高院2016年1月10日作出(2015)民一終字第150號民事判決書。

　　二、買受人可以對已購買但登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出執行異議，以阻卻執行。

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

　　(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;

　　(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

　　三、買受人可以已購買但登記在被執行人(非開發商)名下的不動產提出異議，以阻卻執行。

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

　　(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;

　　(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;

　　(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　四、登記在債務人名下，但產權已被法院生效裁判文書改變的，銀行也不能執行。

　　1、《中華人民共和國物權法》第二十八條　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　2、最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　綜上，雖然房產登記在債務人名下，但因實際權利人與登記人不一致，在上述特殊情況下，銀行作為債權人也不能執行。