1以“不得抵押”的財產約定“抵押”不影響合同的效力
　　當事人以依法被查封或者扣押的財產抵押，抵押權人請求行使抵押權，經審查查封或者扣押措施已經解除的，人民法院應予支持。抵押人以抵押權設立時財產被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。
　　以依法被監管的財產抵押的，適用前款規定。
本條系關于以“不得抵押”的財產進行抵押的抵押合同的效力的規定。
《民法典》中關于“不得抵押”的規定詳見于第三百九十九條：
下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
本條即是對其中（四）、（五）兩項的例外情形所作的規定。
首先需要明確的是，上述（四）、（五）兩項的規定屬于管理性強制性規定還是效力性強制性規定？
在本解釋生效前，這一問題并無明確的法律規定，如果將其認為是效力性強制性規定，那么違反該兩項規定簽訂的抵押合同自始無效；反之，如果認為是管理性強制性規定，那么違反該兩項簽訂抵押合同并不會導致合同無效，只是無法據此設立（或行使）抵押權。
本條解決了這一問題，本條第二款后半段明確規定“抵押人以抵押權設立時財產被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。”
此外，最高院發布的《民法典擔保制度司法解釋系列解讀之四》一文中指出：“民法典第399條規定所有權、使用權不明或者有爭議的財產以及依法被查封、扣押、監管的財產‘不得’抵押。我們認為，當事人以上述財產設定擔保的，如不存在其他無效情形，一般應當認定擔保合同有效，因為這些財產只要不是違法財產，就不存在因標的違法而無效的問題，且根據區分原則，民法典第399條規定‘不得’抵押的情形，即使構成無權處分，也不應影響抵押合同的效力。”
綜上，我們可以得出結論，即上述（四）、（五）兩項的規定屬于管理性強制性規定，違反該兩項簽訂抵押合同并不會導致合同無效，只是無法據此設立（或行使）抵押權。
其次，本條還規定了兩種違反“禁止抵押”但仍能設立、行使抵押權的例外情形：
（1）當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押的，應先進行權屬查明，該權利屬于抵押人的，則為有權處分，抵押權自然能被設立；若該權利不屬于抵押人的，則按照無權處分處理，根據《民法典》第三百一十一條的規定，抵押權人構成善意取得的，則能據此設立抵押權，反之則不能。
（2）當事人以依法被查封、扣押、監管的財產抵押的，只要該查封、扣押、監管措施已經解除，抵押權人就能主張抵押權，反之則不能。
這是因為，《民法典》規定當事人“不得”以上述財產設定抵押的根本原因在于，抵押權人在設立、行使抵押權時會存在障礙——抵押物權屬不明會導致抵押權無法設立；而抵押物已被采取查封、扣押、監管措施則會導致抵押權人無法行使抵押權，這些障礙無疑會導致抵押合同的根本目的無法實現。那么，只要這些障礙被依法排除，抵押權人就能夠順暢地設立、行使抵押權。

2當事人間關于“限制、禁止轉讓抵押財產”的約定對第三人的效力第四十三條　當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產但是未將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人請求確認轉讓不發生物權效力的，人民法院不予支持，但是抵押權人有證據證明受讓人知道的除外；抵押權人請求抵押人承擔違約責任的，人民法院依法予以支持。
當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產且已經將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人主張轉讓不發生物權效力的，人民法院應予支持，但是因受讓人代替債務人清償債務導致抵押權消滅的除外。
 
本條系關于當事人間對“限制、禁止轉讓抵押財產”的約定對第三人的效力的規定。
《物權法》第一百九十一條第二款規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
而《民法典》修改了這一規定，《民法典》第四百零六條規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
本條即是對該當事人另有約定相關情形作出的規定：
（1）當事人之間關于“禁止或限制轉讓抵押財產”的約定不產生合同上約束第三人的效力，不影響抵押人與第三人簽訂的關于標的財產轉讓合同的效力。
（2）但是，該“禁止或限制轉讓抵押財產”的約定經登記的，能產生物權公示的效力，能夠阻卻物權的變動（抵押權消滅的除外）。
（3）關于“禁止或限制轉讓抵押財產”的約定未經登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押財產已經交付或者登記的，受讓人能夠取得抵押物所有權，但是抵押權人有證據證明受讓人知道該約定的除外。
進一步的問題是，抵押人出售約定“禁止轉讓”但就該約定未進行登記的抵押財產，相對方已支付價金，但仍未就標的財產進行交付和登記，善意受讓人能否要求辦理過戶手續，進而取得抵押物的所有權？對于這一問題，法律并未明確規定。但我們認為善意受讓人當然可以要求繼續履行合同辦理過戶手續，理由如下：
（1）依據合同相對性原理，關于限制轉讓的約定當然不能約束第三方，抵押人與第三人簽訂之關于抵押財產轉讓的合同當屬有效。
（2）關于禁止轉讓的約定未經登記，不產生物權上的效力。
（3）只要受讓財產的第三人不知道上述禁止轉讓約定的情形，其在合同上構成善意，故其要求合同履行的利益應得優先保護。

據此，受讓方可以要求轉讓方繼續履行合同，辦理過戶登記手續。

3主債權訴訟時效屆滿后各類擔保物權可否得以實現

第四十四條　主債權訴訟時效期間屆滿后，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院不予支持；抵押人以主債權訴訟時效期間屆滿為由，主張不承擔擔保責任的，人民法院應予支持。主債權訴訟時效期間屆滿前，債權人僅對債務人提起訴訟，經人民法院判決或者調解后未在民事訴訟法規定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，其向抵押人主張行使抵押權的，人民法院不予支持。
　　主債權訴訟時效期間屆滿后，財產被留置的債務人或者對留置財產享有所有權的第三人請求債權人返還留置財產的，人民法院不予支持；債務人或者第三人請求拍賣、變賣留置財產并以所得價款清償債務的，人民法院應予支持。
　　主債權訴訟時效期間屆滿的法律后果，以登記作為公示方式的權利質權，參照適用第一款的規定；動產質權、以交付權利憑證作為公示方式的權利質權，參照適用第二款的規定。
 
本條系關于主債權訴訟時效屆滿后擔保物權效力的規定。
《民法典》中關于主債權訴訟時效屆滿后擔保物權效力的規定見于：
（1）《民法典》第四百一十九條：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
（2）《民法典》第四百三十七條：出質人可以請求質權人在債務履行期限屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
（3）《民法典》第四百五十四條：債務人可以請求留置權人在債務履行期限屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
通過上述條文可以看出，主債權訴訟時效屆滿對不同類型的擔保物權造成的影響并不相同。《民法典》明確規定抵押權罹于主債權訴訟時效屆滿，但卻并未對主債權訴訟時效屆滿后，質權、留置權是否可得行使的問題作出規定。本條根據公示方法對擔保物權進行區分，明確了主債權訴訟時效屆滿后各擔保物權是否可得行使的問題：
（1）抵押權、以登記作為公示方式的權利質權，在主債權訴訟時效（或申請執行時效）屆滿后不得行使。
值得注意的是，主債訴訟時效屆滿對抵押權與主債權的影響并不相同。訴訟時效屆滿后，主債權人僅喪失勝訴權，只要債務人不提出時效抗辯，法院不得主動適用；而抵押權人則喪失了實體權利，法院可以主動以訴訟時效屆滿為由駁回其訴訟請求。
（2）動產質權、以交付權利憑證作為公示方式的權利質權、留置權的行使，并不受主債權訴訟時效的影響。
“質權與抵押權一樣存在主債權到期，及時行使質權的問題。但質權與抵押權不同：一是抵押權并不轉移抵押物，抵押物始終被抵押人控制和使用；質權轉移質物，質權設立后，質物由質權人占有。二是主債權屆滿債務人不履行債務的情況出現后，抵押權人由于沒有抵押物，往往積極行使抵押權，以保證債權的實現；而質權人由于質物在其手中控制，往往并不急于行使質權。關于是否像抵押權一樣規定質權時效的問題，有專家提出，規定抵押權超過訴訟時效法院不予保護并無不妥，如果規定質權超過時效法院不予保護則有失公允，因為質物在質權人處占有，債務人不還債，過了時效，依據法律的時效規定，強行把質物要回，對質權人不公。根據抵押權與質權的不同，本法未規定質權時效，但為了避免質權人濫用權利、怠于行使權利，本文賦予了出質人的請求權及質權人怠于行使質權的責任。”、“留置權為物權，其不受所擔保的債權的訴訟時效的限制。因此，留置權人在其所擔保的債權的訴訟時效完成后，仍可以對留置財產行使留置權……”（參見全國人大常委會法制工作委員會民法室編著：《中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定第二版》（北京大學出版社2017年版））。
還值得一提的是，既然主債訴訟時效屆滿后抵押權失效，那么此時抵押人（或登記出質人）能否要求抵押權人協助辦理注銷抵押登記？
對此，本解釋雖未作出規定，但可以依據《九民會議紀要》第五十九條的規定：抵押權人在主債權訴訟時效屆滿前未行使抵押權，抵押人在主債權訴訟時效屆滿后請求涂銷抵押權登記的，人民法院依法予以支持。以登記作為公示方法的權利質權，參照適用前款規定。

4明確“違法建筑物抵押”的效力

第四十九條　以違法的建筑物抵押的，抵押合同無效，但是一審法庭辯論終結前已經辦理合法手續的除外。抵押合同無效的法律后果，依照本解釋第十七條的有關規定處理。
　　當事人以建設用地使用權依法設立抵押，抵押人以土地上存在違法的建筑物為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。
 
本條系關于違法建筑抵押的合同效力問題的規定：
（1）相較于《擔保法解釋》第四十八條的規定“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”，本條第一款去除了“違章”一詞，這意味著，以違章建筑物抵押的，抵押合同仍屬有效。
此外，第一款還延長了抵押人辦理合法手續的時限：當事人在一審法庭辯論終結前已經辦理合法抵押手續的，視為以合法建筑物抵押，抵押合同有效。
（2）以建設用地使用權設立抵押的，該土地上存在的違法建筑物并不會影響建設用地使用權抵押合同的效力，只要該建設用地使用權本身合法，抵押合同就屬有效。
這是因為，違法建筑物會被政府依法拆除，其并不會因為房地一體化的原則而被視為抵押財產，故該抵押合同的標的僅為建設用地使用權，其并不存在合同無效事由。

5明確抵押預告登記直接具有抵押登記效力的條件

第五十二條　當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。
當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產，經審查抵押財產屬于破產財產，預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的，人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持，但是在人民法院受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。
 
本條系關于不動產抵押預告登記效力的規定。
由于《民法典》并未對抵押預告登記的效力作出明確規定，因此在實踐中，僅辦理抵押預告登記而未辦理抵押登記的抵押預告登記人能否主張抵押權一直存在爭議，故本條對這一問題做出了明確規定：
一般情況下，為避免訴累，抵押預告登記合法有效且具備辦理抵押登記條件的、不存在預告登記失效情形的，預告登記的權利人可直接請求就抵押財產優先受償，判決會推定抵押預告登記自作出之日起具有抵押登記的效力。
值得注意的是，《民法典》第二百二十一條第二款的規定：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
因此在實務中，為防止預告登記過期失權，預告登記的權利人應在具備辦理抵押登記條件之日起九十日內要么辦妥抵押登記要么直接起訴要求優先受償。否則，如若超過該90日期限的，將會喪失優先受償權。
上述原則還存在例外情形：抵押人破產時，無需具備辦理抵押登記的條件，只要當事人辦理了合法有效的抵押預告登記且該抵押財產屬于破產財產，該抵押預告登記就具有抵押登記的效力，登記權利人可以在抵押財產的價值范圍內優先受償。
    值得注意的是，這一例外情形也存在例外，即人民法院受理破產申請前一年內，抵押人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的，該抵押預告登記不具備抵押登記的效力。
這是因為，根據《破產法》第三十一條的規定：“人民法院受理破產申請前一年內，涉及債務人財產的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷：（三）對沒有財產擔保的債務提供財產擔保的。”此時，若破產管理人主張撤銷該擔保行為，即使是抵押登記權利人，亦無法主張抵押權，遑論抵押預告登記權利人。

6未經登記的動產抵押不得對抗保全、執行措施及破產債權人

第五十四條　動產抵押合同訂立后未辦理抵押登記，動產抵押權的效力按照下列情形分別處理：
　?。ㄒ唬┑盅喝宿D讓抵押財產，受讓人占有抵押財產后，抵押權人向受讓人請求行使抵押權的，人民法院不予支持，但是抵押權人能夠舉證證明受讓人知道或者應當知道已經訂立抵押合同的除外；
　　（二）抵押人將抵押財產出租給他人并移轉占有，抵押權人行使抵押權的，租賃關系不受影響，但是抵押權人能夠舉證證明承租人知道或者應當知道已經訂立抵押合同的除外；
　　（三）抵押人的其他債權人向人民法院申請保全或者執行抵押財產，人民法院已經作出財產保全裁定或者采取執行措施，抵押權人主張對抵押財產優先受償的，人民法院不予支持；
　?。ㄋ模┑盅喝似飘a，抵押權人主張對抵押財產優先受償的，人民法院不予支持。
 
本條系關于動產抵押未經登記時的效力的規定。
2020年12月30日，最高人民法院在舉行貫徹實施民法典全面完成司法解釋清理和首批司法解釋新聞發布會上指出：“民法典針對過去存在的過度保護債權人問題，隱形擔保影響交易安全問題，以及實踐中存在的過度擔保等問題，設計了許多新的擔保制度。司法解釋根據立法的重大變化，致力于平衡各方當事人的利益，消除隱形擔保、消除過度擔保。”
故本條為落實《民法典》消除隱形擔保的目的，在以往規定的基礎上，新增了兩款特別規定，即一個原則，兩個例外：
（1）未經登記的動產抵押不得對抗善意第三人。
本條的第一、第二款沿用了過去的規定，是對《民法典》第四百零三條：“以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。”的具體闡釋。
值得注意的是，此處善意第三人的范圍應該如何界定呢？
首先，該第三人必須是合法占有抵押物的物權人而非債權人。這是因為根據“物權優先于債權”的基本原則，無論一般債權人是否善意，其債權原則上不得對抗物權人。
其次，需要該第三人事先對抵押合同并不知情。此處第三人是否知情的舉證責任由抵押人承擔，抵押人不能舉證證明第三人知情的，則推定第三人對抵押合同不知情。
（2）抵押物被法院裁定保全、執行的，未經登記的動產抵押權人不得主張優先受償。
若按一般規定，基于“物權優先于債權”的原則，即使抵押權未經登記，其依舊能對抗第三人的債權。這了導致實務中，有些債務人（抵押人）會以虛構抵押合同的方式逃避法院執行。故為解決這一問題，本款移除了抵押物被法院裁定保全、執行時，未經登記的動產抵押權人的優先受償權。
（3）破產程序中，未經登記的動產抵押人不具有優先受償權。
在以往的司法實踐中，基于“物權優先于債權”的原則，即使動產抵押未經登記，法院也會承認其優先受償權（如遼寧省高級人民法院：（2019）遼民終1722號）。
然而，最高院有法官認為（參見《民法典擔保制度司法解釋系列解讀之四》）：“在抵押人進入破產程序后，由于抵押人的其他債權人既有可能是善意的，也有可能是惡意的，認定未經登記的抵押權具有對抗效力將可能帶來不公平的結果，也與破產程序追求債權人公平受償的理念相沖突。”
因此，本款打破了這一原則，明確了未經登記的動產抵押權人在破產程序中不具有優先受償權。