案情簡介

劉老太早年喪夫，獨自將兩個兒子劉星、劉晨撫養成人。早年間一家三口住在劉老太承租的單位的503號公房內，大兒子劉星大學畢業后，到了外地工作，劉晨初中畢業后就到了北京的一家國營廠工作，同時照顧著母親。

　　1998年北京進行公房制度改革，劉老太單位根據政策精神，規定單位員工可以將承租的公房購買變為自己的私產。劉老太出資1.5萬元將房子買了下來，其中劉星出資了1萬元，房子登記在劉老太的名下。

　　時光荏苒，歲月如梭，兩個兒子也都組建了自己的家庭，劉老太本應到了享清福的時候，但沒想到一場突如其來的疾病奪去了她的生命，想著母親一生艱辛，兩個兒子自然是傷心不已。

　　喪事辦完之后，大哥找到弟弟要求將房子產權進行分割，因買房時自己出資大部分購房款，故其要求房產份額的70%，劉晨不同意，兄弟倆大吵一架，房產分割這事也就耽擱了下來。

　　劉晨的妻子王小麗是一個具有世俗小聰明的人，她攛掇丈夫私自將房子出賣，可房產證上畢竟還寫著劉老太的名字，于是夫妻倆想出了一場石破天驚的計謀。因為王小麗的母親王大麗跟劉老太長相酷似，于是夫妻倆找到劉晨的發小張大寶，雙方協商以明顯低于市場價格將房屋出賣給張大寶，同時利用當時各種信息登記還處于手寫紙記的漏洞，瞞著房管部門劉老太已經去世的事實，讓王大麗陪著張大寶一起到房管部門辦理了過戶登記，房產證從劉老太的名下辦到了張大寶名下。

　　過了兩年，劉星回到北京，沒有通知劉晨就直接到了503號房，但沒想到開門的卻是張大寶。劉星得知事情原委后決定用法律的手段維護自己的權益，找到本報的法律專家顧問團成員北京市東元律師事務所合伙人李松律師，尋求專業的法律意見。

律師分析

律師分析認為，根據我國《合同法》的規定，合同法調整的是平等民事主體之間的財產關系和人身關系，合同的成立需要民事主體之間意思一致，達成合意。同時我國《合同法》第九條規定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。也就是說只有具有民事權利能力和民事行為能力的當事人才能訂立合同，否則合同根本就不存在訂立的基礎。

　　而什么是民事權利能力和民事行為能力，我國《民法總則》第十三條規定：“自然人從出生起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。”也就是說，自然人具有民事權利能力的前提，就是她活著，一個已經去世的人，自然也就不享有民事權利能力及民事行為能力，自然也就不能訂立合同。

　　房屋買賣合同是劉老太和張大寶的簽名，合同約束的是劉老太和張大寶，這也才為王大麗冒充劉老太辦理房屋過戶埋下了伏筆。而劉老太本身已故，自然不能訂立房屋買賣合同，合同根本不能成立，不成立的合同自然也就談不上合同效力的問題，張大寶不能依據一份并不存在的合同作為取得房屋產權的依據。

　　至于張大寶是否能以我國《物權法》第106條規定的善意取得制度獲得房子的所有權，李律師認為不行，因為善意取得制度適用的前提是第三人是善意的，而張大寶作為劉晨發小，對劉老太去世的事實是知情的，且房子的成交價也是遠低于市價的，張大寶并不是一個善意的第三人，另外因合同不成立，也不應適用善意取得制度。劉星可訴至法院，要求確認劉老太與張大寶買賣合同關系不成立，從而要回房子。