原告牛某訴稱

被告甲房地產(chǎn)公司辯稱

法院認為

　　法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據(jù)進行質(zhì)證的權(quán)利，狄某、孫某經(jīng)法院合法傳喚，無正當理由拒不出庭應(yīng)訴，應(yīng)視為放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。行為人沒有代理權(quán)以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責(zé)任。相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

　　該案中，涉案房屋系牛某婚前個人財產(chǎn)，狄某指使他人冒充牛某辦理了委托孫某代辦涉案房屋的出售、過戶等事宜的委托書公證，孫某對此知情，但在明知自己沒有代理權(quán)的情形下，仍惡意地以牛某的名義與甲房地產(chǎn)公司簽訂代為出售涉案房屋的《存量房屋買賣合同》，故孫某的代理行為顯系無權(quán)代理。甲房地產(chǎn)公司辯稱其有理由相信孫某有權(quán)代為出售涉案房屋，且支付合理對價，其購買涉案房屋系善意，故合同有效，對此，法院認為，表見代理不僅要求代理人的無權(quán)代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)。

　　具體到該案中，甲房地產(chǎn)公司不僅應(yīng)當舉證證明孫某的無權(quán)代理行為存在諸如公證委托書、房屋所有權(quán)證等有權(quán)代理的客觀表象形式要素，而且應(yīng)當證明其善意且無過失地相信孫某具有代理權(quán)。根據(jù)本案查明事實，孫某與甲房地產(chǎn)公司亦存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。甲房地產(chǎn)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，應(yīng)知涉案房屋交易價格230萬元明顯低于當時的市場價值，但就此異常情況，未舉證證明其曾通過實地查看涉案房屋、與被代理人牛某溝通等合理方式調(diào)查核實涉案房屋狀況，而是僅憑與其存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的孫某出示的公證委托書、房屋所有權(quán)證等客觀表象形式要素，與孫某簽訂房屋買賣合同，且在涉案房屋過戶后才支付購房款。

　　綜上，法院認為甲房地產(chǎn)公司在該案中未能舉證證明其盡到合理的注意義務(wù)，不能證明其善意且無過失地相信孫某具有代理權(quán)，故對甲房地產(chǎn)公司抗辯意見不予采信。因?qū)O某無權(quán)代理牛某出賣涉案房屋，且牛某對孫某的代理行為不予追認，故孫某以牛某名義與甲房地產(chǎn)公司簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)當認定無效。最后，法院判決確認被告孫某以原告牛某名義與被告北京京晟嘉匯房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2014年9月11日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。