對于大多數(shù)人而言，房子幾乎是一生中買的最貴的商品之一。可是，你真的會買房嗎?現(xiàn)在買房子的各種誤區(qū)數(shù)不勝數(shù)，購房置業(yè)的朋友千萬要謹慎!現(xiàn)在就為朋友們介紹房產(chǎn)買賣合同中存在的一些誤區(qū)，希望能為您的購房置業(yè)提供幫助。

　　一房兩賣一個合同有效，一個合同無效

　　誤區(qū)

　　01

　　一房多賣的業(yè)主嚴重違反了市場經(jīng)濟基本的誠實信用原則，但是只要沒有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個買主都是無辜的受害者，只要不具有《合同物權》實施后買方可以通過預告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。

　　一房兩賣后果

　　1對于買家來說，任何一個簽過售房合同的有效用戶都有權利向房產(chǎn)公司讓其交付房屋。而公平合理的角度來說的話，房產(chǎn)公司應該對其第一有效者進行服務和售出，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　2根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　3對于合同無效的當事人，當事人可以請求法律或者相關部門取消其無效合同。根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。

　　未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無效

　　誤區(qū)

　　02

　　未經(jīng)共有人同意私自房屋的合同效力取決于不同情形。如果房產(chǎn)雖為共有，但是登記在一人名下，買方基于對房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同;如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后共有人不予追認，則合同無效，但是簽約人構成表見代理的，合同有效。

　　經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區(qū)別不同的情形分別處理。

　　1房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

　　2房屋出售時，權利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

　　陰陽合同中的陽合同無效

　　誤區(qū)

　　03

　　陰陽合同是指為逃避國家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實際銷售價的價格過戶的合同。用于過戶的在國土房產(chǎn)局備案的合同為陽合同，實際履行的是陰合同。陰陽合同雖然損害了國家利益，但逃避的僅僅是國家稅收，導致無效的僅僅是陽合同的交易價格條款，除此之外合同的條款仍然有效。

　　對于陰陽合同的效力，目前為止法律還沒有明確的規(guī)定，在司法實踐中對陰陽合同效力的判斷主要有以下幾點：

　　1、陰陽合同中的陽合同因不體現(xiàn)當事人的真實意思而不發(fā)生法律效力;

　　2、陰合同是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，陰合同只要內容合法，同樣受到法律保護;

　　3、如果利用陰陽合同實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的陽合同無效，被偽裝的陰合同也因內容違法而無效;

　　4、買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售合同后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效;

　　5、雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立;

　　6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

　　未使用官方版本所簽訂的買賣合同無效

　　誤區(qū)

　　04

　　為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無論是一手還是二手房，都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用(雖然實踐中被強制使用)，沒有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔違約責任。

　　期房買賣合同無效

　　誤區(qū)

　　05

　　買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價格賣于買方屬于預約買賣合同，并不違反《房地產(chǎn)管理》第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔違約責任。

　　1

　　從法律條文內容本身來說，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項中所提及的“不得轉讓”應當是指不得發(fā)生物權變動，而不是指不能設立房地產(chǎn)權屬轉讓合同，因為我國的不動產(chǎn)采取的是變更登記制度，一份期房買賣合同不會直接引發(fā)物權變化，而且就期房本身來說，只要其預售手續(xù)符合法律法規(guī)規(guī)定，出賣方合法地支付了合理對價，獲得該房屋產(chǎn)權本身就是出賣方勢必會獲取的一種將來權利，也就是說出賣方獲取該房屋產(chǎn)權僅是時間早晚問題，法律并不禁止出賣方對將來權利進行處分。

　　2

　　從法律規(guī)定來說，關于我國《合同法》第五十二條第五項提到的“法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”，根據(jù)合同法司法解釋二第十四條明確說明“強制性規(guī)定是指效力性強制性規(guī)定”，所謂“效力性強制性規(guī)定”是區(qū)別于“管理性強制性規(guī)定”，簡單來說前者是指法律法規(guī)直接規(guī)定了違反該類規(guī)定將導致合同無效或者雖未直接規(guī)定違反導致無效但違反該類規(guī)定將損害國家或者社會公共利益。而后者是指沒有明確規(guī)定違反該類規(guī)定會導致合同無效，并且繼續(xù)履行也不損害國家或者社會公共利益，僅僅是損害當事人利益。那么從這個角度來看《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項明顯屬于管理性強制性規(guī)定而非效力性強制性規(guī)定，并不會直接導致合同無效的情形。

　　3

　　從誠信交易原則上來看，我國民法的基本原則是平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則和禁止權利濫用原則。法律允許公民在合法范圍內自主自愿交易，法律也保障有效交易，維護誠信原則，期房買賣合同屬于買賣雙方自主自愿達成，賣方的無理由反悔行為有悖于誠信，考慮到維持房地產(chǎn)交易正常秩序，對于合同效力不能輕易否定，不宜通過判決合同無效來變相支持出賣方的不當?shù)美袨椋圆庞辛俗罡咴骸蛾P于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》中的“妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場…制裁惡意違約行為，保護購房人利益”以及《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”

　　只要對方違約就可以解除合同

　　誤區(qū)

　　06

　　《合同》具有促銷售易維護交易秩序的能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對方構成根本違約時守約方才可以解約，遲延履約必須導致合同目的不能實現(xiàn)或遲延履行主要義務，經(jīng)催告在合理期限內仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構成違約，須承擔律責任。

　　未按約定支付定金構成違約

　　誤區(qū)

　　07

　　定金屬于實踐性合同，自定金交付時生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構成違約。

　　購房后可以清走原租客或者單方改變原租賃合同

　　誤區(qū)

　　08

　　“買賣不破租賃”是一項古老的房屋交易原則，該原則亦被我國合同所確認。根據(jù)該原則，買方購買房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強行清走租客。

　　簽訂認購書后沒簽商品房買賣合同，定金只能被沒收

　　誤區(qū)

　　09

　　房地產(chǎn)認購書中的定金在性質上屬于立約定金，作用是保證將來簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無故不簽訂才承擔定金罰則。如果是由于雙方對合同條款未能達成一致意見或非認購方過錯導致房地產(chǎn)買賣合同無簽訂，開發(fā)商應當退回購房者的定金。

　　來源：網(wǎng)絡