從投資人角度來看不良資產(chǎn)項(xiàng)目，全球不良資產(chǎn)做得最成功的公司 —— 阿波羅資產(chǎn)管理公司很擅長(zhǎng)解決各種債務(wù)問題、重組問題，而阿波羅的核心投資邏輯就是買的便宜。

　　國內(nèi)主要是通過有限合伙的方式來設(shè)立基金，分為優(yōu)先、夾層、次級(jí)、劣后級(jí)的資本結(jié)構(gòu)。

　　有些喜歡投資優(yōu)先或者夾層級(jí)的固定收益部分，因?yàn)檫@些公司不追求高收益，追求資金的安全及管理規(guī)模，他們要求的回報(bào)率從7%-15%都有，收益要求取決于資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)所在的城市與整個(gè)項(xiàng)目本身。

　　至于劣后投資人，主要是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力強(qiáng)的機(jī)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別力強(qiáng)的投資人，劣后投資人主要以產(chǎn)業(yè)資本和上市公司為主。

　　個(gè)人投資人一般比較適合參與優(yōu)先級(jí)或者夾層級(jí)的固定收益投資。相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)和中等收益的產(chǎn)品比較適合個(gè)人投資人。

　　金葫蘆金融的投資產(chǎn)品為不同標(biāo)的，都是深圳、上海極具投資價(jià)值的房產(chǎn)。值得信賴!

　　個(gè)人投資人如果想?yún)⑴c劣后投資的話，需要專業(yè)的知識(shí)和技能，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和判斷有較高的水平，還要有承擔(dān)虧損的實(shí)力和心態(tài)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)不良資產(chǎn)的抵押物60%都是涉及到房地產(chǎn)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)放貸款時(shí)都偏向于要求有抵押物，而抵押物最值錢的基本就是房地產(chǎn)和土地。

　　因此這一輪不良資產(chǎn)的抵押率是相對(duì)充足的，而最重要的抵押物就是房地產(chǎn)和土地。

　　不良房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和處置需要綜合的、跨界的能力，要打通“法律+金融+地產(chǎn)”三個(gè)維度。

　　法律維度

　　基本上每個(gè)不良地產(chǎn)項(xiàng)目都涉及很多復(fù)雜的法律關(guān)系和訴訟問題，能否理解這些法律關(guān)系，對(duì)于處置是否成功至關(guān)重要。

　　比如了解法院里訴訟的程序，基層法院到中等法院到高院，從立案到審查到執(zhí)行，破產(chǎn)和解、破產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、究竟每個(gè)程序是怎么樣的?需要多長(zhǎng)時(shí)間?

　　你才能判斷你的資金流進(jìn)去以后大概要放多長(zhǎng)時(shí)間，然后這個(gè)案子什么時(shí)候會(huì)結(jié)，這個(gè)就是很多法律的問題。

　　如果已經(jīng)進(jìn)行到了司法拍賣階段，說明該資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系已基本理清，在這種情況下，能夠縮減部分處置時(shí)間。相應(yīng)的投資周期也會(huì)縮短。

　　金融維度

　　項(xiàng)目里面的涉及的債權(quán)債務(wù)究竟怎樣，隱形負(fù)債和或有負(fù)債怎樣?

　　哪個(gè)債權(quán)是優(yōu)先償還的的，哪個(gè)是第二順位的，哪個(gè)是最后償還的，有多少償還清償率，你是要判斷的。

　　比如工程欠款債權(quán)在竣工報(bào)告后的6個(gè)月內(nèi)是有優(yōu)先受償權(quán)的，是優(yōu)先于銀行的抵押債權(quán)的，很多人以為銀行有抵押的債權(quán)是最優(yōu)先償還的，還有包括拖欠員工工資、社保，拖欠政府的稅款，這些債權(quán)的清償順序都需要了解。

　　又比如項(xiàng)目里的每筆融資或者投資究竟是股權(quán)還是債權(quán)，是固定還是浮動(dòng)，是明股實(shí)債還是本質(zhì)上是股，需要了解后才知道處置的方法。

　　債權(quán)債務(wù)的重組需要清楚金融產(chǎn)品和交易結(jié)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)維度

　　在不良資產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里，早期做的比較好的人都是律師背景出身，因?yàn)槁蓭熌艽蚬偎荆私夥ㄔ旱年P(guān)系又熟悉訴訟流程。

　　比如一個(gè)項(xiàng)目正常價(jià)10億，涉及比較復(fù)雜的法律和訴訟問題，但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來，那么就不用懂房地產(chǎn)，也不用懂金融，只要能拿下來就肯定賺，因?yàn)闃?biāo)的物的利潤足夠多，大部分風(fēng)險(xiǎn)都可以通過利潤里面化解，所以這個(gè)項(xiàng)目的獲取中，法律知識(shí)和技能成為了最重要的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　但如果這個(gè)項(xiàng)目10億但需要9億才能拿下來，只有1億利潤的話，可能光懂法律和官司還不行，還得做房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，把抵押物的價(jià)值從10億提升到12億才有更多的利潤空間。

　　這一輪不良資產(chǎn)的投資邏輯就是需要跨界整合的能力，光懂法律不行，需要懂金融、懂法律，有的案例還需要懂資本市場(chǎng)和PE投資(私募股權(quán)投資)的邏輯。

　　比如說樂視的案例，樂視有電視業(yè)務(wù)、有汽車業(yè)務(wù)、有生態(tài)鏈、還有房地產(chǎn)資產(chǎn)。投資和重組樂視這樣一個(gè)公司需要的能力就更跨界、更復(fù)雜了。首先樂視在北京有幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，這些資產(chǎn)剝離出來值多少錢，處置后能否清償負(fù)債?第二，它的主營業(yè)務(wù)，樂視的電視、汽車、能源，這種究竟怎么樣去估值，這就涉及到PE的投資和估值邏輯，比如需要分析行業(yè)未來增長(zhǎng)空間怎么樣，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是通過并購重組還是通過自然生長(zhǎng)、內(nèi)在生長(zhǎng)?第三，債權(quán)債務(wù)情況怎樣買那些是緊急債務(wù)，哪些是傳統(tǒng)融資?哪些是資本市場(chǎng)融資?等等一系列問題。所以對(duì)這個(gè)公司進(jìn)行估值的時(shí)候，既要對(duì)資產(chǎn)和土地進(jìn)行估值，還要按照PE的邏輯對(duì)它的主營業(yè)務(wù)進(jìn)行估值，還需要了解債務(wù)重組的可能性和突破點(diǎn)。

　　投資像樂視這樣的困境企業(yè)需要系統(tǒng)的知識(shí)和高超的技術(shù)，可能跨了法律、金融、房地產(chǎn)，還有資本市場(chǎng)等維度。

　　重組類的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和處置需要全盤的思維和綜合的重組能力。

　　此類項(xiàng)目的重組成功包括了三個(gè)方面的重組 ，即利益重組、信任重組和預(yù)期重組。

　　利益重組

　　每一個(gè)不良資產(chǎn)的利益關(guān)系都是很復(fù)雜的。

　　資產(chǎn)本身沒有良或者不良之分，資產(chǎn)本身是中性的。

　　我們看到不少爛尾樓都是在黃金地段，變成不良的原因可能是因?yàn)椤耙恍┎涣嫉娜恕⒂兄涣嫉睦妫昧艘恍┎涣嫉氖侄伟阉闪瞬涣肌保晕覀冋f“不良資產(chǎn)要善良的人，專業(yè)的人去做”，不然你本身就不是一個(gè)善良的人，你可能把它變成二次不良、三次不良。

　　重組的成功就是要對(duì)這些不良的人或者事進(jìn)行重組，重組完了，大家的利益達(dá)成一致，大家才能形成合力，把困難化解，共同把項(xiàng)目盤活。

　　信任重組

　　很多不良資產(chǎn)其實(shí)都是信任危機(jī)，即債權(quán)人不信債務(wù)人，債務(wù)不信債權(quán)人，債權(quán)人之間互相也不信任，債權(quán)人不相信法院和地方政府。大家互相不信任的話很難達(dá)成一致，把扣給解開。所以重組方進(jìn)場(chǎng)一定要取得各方的信任，從而達(dá)成一個(gè)友好的重組。

　　預(yù)期重組

　　管理利益各方的預(yù)期很重要，債權(quán)人也好、債務(wù)人也好，如果預(yù)期太高就很難達(dá)成重組成功。當(dāng)然，各個(gè)利益方的預(yù)期是不斷發(fā)生調(diào)整的，有可能是市場(chǎng)的原因，有可能是人的原因，也可能是談判方法的原因。在整個(gè)重組過程中，對(duì)地方政府的預(yù)期、對(duì)法院的預(yù)期、對(duì)債權(quán)債務(wù)人的預(yù)期，得做一個(gè)重組，達(dá)到一個(gè)比較平衡的利益點(diǎn)，才能最終完成上述的利益重組、信任重組。

　　總之，不良資產(chǎn)處置需要跨界整合的能力。一個(gè)復(fù)雜不良資產(chǎn)項(xiàng)目的盤活，需要打通法律、金融、地產(chǎn)、資本市場(chǎng)等各個(gè)維度，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度的信任重組、利益重組和預(yù)期重組，并找到合適的單點(diǎn)突破口才可能成功。