閱讀提示

以工業用地合作開發房地產是否會影響合作開發合同的效力？最高法院認為，如果當事人在合同中約定對用地性質進行變更，那么用地性質是否變更屬于合同履行的問題，并不會導致合同無效。但是需關注當事人以工業用地合作開發房地產但未在合同中約定對用地性質進行變更，擅自將工業用地進行商業開發的，該合作開發合同可被法院認定無效。

裁判要旨

考察合同效力的主要依據是合同約定內容。合作開發房地產合同約定以工業用地合作開發房地產，以及變更工業用地性質的程序，符合法律規定。至于約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。

案情簡介

一、2010年11月，宏建公司與金力泰公司簽訂《聯合開發協議》，約定金力泰公司出地，宏建公司出資，雙方在金力泰公司擁有的工業用地上合作開發房地產，雙方按照投資比例分配開發所建房屋；以金力泰公司為主，宏建公司協助共同申辦土地變性手續；項目投資約4.72億元。協議簽訂后宏建公司已向金力泰公司支付建設用地補償款共計4000萬元。

二、2014年3月，宏建公司向寧夏高院起訴，請求判令：解除《聯合開發協議》；金力泰公司向宏建公司返還4000萬元；金力泰公司向宏建公司支付違約金4300萬元。金力泰公司答辯稱，《聯合開發協議》無效，金力泰公司僅應返還4000萬元。金力泰公司在庭審中同意解除合同。寧夏高院認為，本案工業用地轉換為商住用地，是否獲得政府主管部門批準，并不影響雙方簽訂的《聯合開發協議》的效力。判決：解除《聯合開發協議》；金力泰公司返還宏建公司4000萬元，向宏建公司支付違約金3200余萬元（按中國人民銀行同期貸款利率的4倍計算）。

三、金力泰公司不服寧夏高院判決，向最高法院提起上訴稱，《聯合開發協議》約定的開發土地系法律禁止進行商住房開發的工業用地，違反了法律、行政法規的效力性強制性規定，應認定無效。最高法院亦認定《聯合開發協議》有效，但對違約金予以調整，判決金力泰公司返還宏建公司4000萬元，并按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍計算利息。

敗訴原因

最高法院認定本案《聯合開發協議》有效的原因在于，《聯合開發協議》為合作開發房地產合同，從合同內容看，雙方協議變更案涉工業用地性質并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，并未違反法律效力性強制性規定。至于約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。因此，金力泰公司關于協議無效的主張，缺乏法律依據，不能成立。

而關于解除合同后違約責任的承擔問題，最高法院認為解除合同所產生的損失應根據過錯分擔。導致《聯合開發協議》無法繼續履行的原因包括合同當事人一方違約、雙方當事人怠于履行合同義務、合同約定不明、政府出讓土地四至存在爭議等綜合原因，雙方對此均有過錯，因此最高法院酌定金力泰公司向宏建公司返還4000萬元投資款并按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍計息。

敗訴教訓、經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、當事人以工業用地合作開發房地產并在合同中約定雙方對用地性質進行變更的，合作開發房地產合同并不會因用地性質為工業用地而無效。但是合同生效后當事人應按國土資源主管部門的要求辦理用地性質變更手續，如果用地性質未變更就開工建設，則可能面臨被責令交還土地等行政處罰。

二、如果當事人以工業用地合作開發房地產但未約定對用地性質進行變更，擅自將工業用地進行商業開發，則合作開發房地產合同可被法院認定無效（參見延伸閱讀案例1）。

三、在合同未對合同解除的損失如何承擔進行約定的前提下，合同解除的損失應根據合同當事人的過錯分擔。因此合同解除后當事人以盡可能的提出事實和理由證明對方當事人對合同解除存在的過錯，以免除或減輕己方責任。

相關法律規定

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十四條  本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

《中華人民共和國合同法》

第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第九十三條  當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

第九十七條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

第九十八條  合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。

以下為該案在最高法院審理階段，判決書中“本院認為”部分就該問題的論述：

關于合同效力問題?？疾旌贤ЯΦ闹饕罁呛贤s定內容。從涉案合同內容看，案涉合同并未違反法律效力性強制性規定。金力泰公司上訴主張，訂約雙方約定變更土地性質，違反《中華人民共和國土地管理法》等法律規定，應認定無效。雙方協議變更訟爭用地性質并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規定。至于約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。金力泰公司與賀蘭縣國土資源局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》第十七條和第二十四條明確約定，變更土地用途或轉讓土地均應報賀蘭縣國土資源局批準，說明該宗土地變更用途或轉讓并非禁止，可以通過申報批準而實現。金力泰公司關于協議無效的主張，缺乏法律依據，不能成立。

關于《聯合開發協議》是否解除以及解除合同后果問題。宏建公司訴請解除合同，金力泰公司同意，一審法院亦判決解除合同。對此，本院予以認可。導致案涉合同無法繼續履行的原因是多方面的，包括合同當事人一方違約、雙方當事人怠于履行合同義務、合同約定不明、政府出讓土地四至存在爭議等綜合原因。具體分析如下：一是《聯合開發協議》約定變性后用于房地產開發的205.55畝土地中的80.94畝因出讓環節存在誤差出現用地紅線四至爭議，且尚未解決。二是案涉合同有關“以誰名義開發”等合作開發合同必備的核心條款約定不明。《聯合開發協議》約定，合作項目用地全部保留以金力泰公司名義運行；還約定，項目報批材料均側重宏建公司名義申報，最終確保《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》辦到宏建公司名下，有利于宏建公司進行整體項目規劃、設計、施工招投標、施工管理、工程竣工驗收和項目整體綜合驗收、承擔前期建安工程費、配套工程費和開工前各項規費、銷售、繳納稅費。上述約定內容沖突，難以履行。三是雙方在履約中未盡到信賴與協助義務。合作開發合同本質特征是信賴與協作。本案雙方履行合同中，未積極溝通協調，及時化解履行合同中出現的困難?！堵摵祥_發協議》第四條第一款約定，協議生效后，如一方不能履行義務，應及時書面告知對方，由對方及時調整資金計劃并完成核繳義務，根據核繳額及協議相關條款調整雙方權益比例。金力泰公司早在2012年已經知道訟爭土地地界存在爭議，但其并未舉證證明及時告知宏建公司。宏建公司交付款項后土地用途一直未變更，其亦未盡協助義務。對此，雙方均有責任，也是案涉合同不能全面實際履行的原因之一。四是簽訂《聯合開發協議》時，金力泰公司已將案涉土地抵押，其主張已以口頭形式告知宏建公司，但并無證據佐證。更為甚者，抵押借款債務清償后金力泰公司又將訟爭土地抵押，其行為已構成違約，并影響協議全面實際履行。

上述多重原因導致案涉合同不能履行，雙方均有過錯，解除合同所產生的損失應根據過錯分擔。一審判決認為因金力泰公司怠于履行合同義務，導致項目開發不能進行，金力泰公司應當承擔因此造成的損失。本院認為，一審判決認定合同目的不能實現的原因不夠全面，應予修正。綜合各方當事人過錯、結合本案實際，本院酌定金力泰公司向宏建公司返還4000萬元投資款并按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍計息。

案件來源

寧夏金力泰鋼結構有限公司與銀川開發區宏建房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書，[最高人民法院（2015）民一終字第57號]。

延伸閱讀

以下是本書作者檢索到的當事人以工業用地合作開發房地產的相關案例，供讀者參考。

一、當事人以工業用地合作開發房地產但未在合同中約定對用地性質進行變更，擅自將工業用地進行商業開發的，合作開發房地產合同無效

案例1：南通江海灣華誠實業有限公司與南通通京置業有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案[江蘇省高級人民法院(2010)蘇民終字第0106號]認為，“據江蘇省海門市發展改革與經濟貿易委員會簽發的《關于同意南通江海灣華誠實業有限公司新建江海灣國際企業項目核準的決定》，以及南通華誠公司報送的《海門開發區工業項目建筑設計效果圖送審單》的內容來看，‘江海灣國際企業領地項目’系南通華誠公司在其取得的國有出讓土地(性質為工業用地)上進行工業項目建設。而雙方當事人在《合同書》及《補充協議書》中卻約定‘江海灣國際企業領地項目’建成后，將建成的樓寓向不特定第三人進行銷售，從中獲取商業利潤。據此可以認定，南通華誠公司在未補交土地出讓金的情形下，擅自將工業用地進行商業開發，該行為亦違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的規定。鑒于上述理由，雙方當事人就聯合開發‘江海灣國際企業領地項目’簽訂的《合同書》及《補充協議書》因違反法律、行政法規的強制性規定，應為無效合同。南通華誠公司上訴主張《合同書》及《補充協議書》有效的意見，本院不予支持?！?/p>

二、當事人以工業用地合作開發房地產且在合同中約定對用地性質進行變更的，用地是否辦理變更手續影響的是合同的履行問題，而不是合同效力問題，不會導致合作開發房地產合同無效

案例2：四川盛名川科實業有限公司（原四川盛銘川科實業有限責任公司）與翟保省、翟長省等合資、合作開發房地產合同糾紛申訴、申請民事裁定書[最高人民法院(2016)最高法民申1267號] 認為，“本案盛名公司一審法庭辯論終結前的訴請主要為：1、判決確認《合作開發合同》無效；2、判令翟保省等人及云府公司連帶雙倍返還定金共計人民幣400萬元整。而根據盛名公司、翟保省等人、云府公司三方簽訂的《合作開發合同》第二條第1項及第五條第3項的約定，翟保省等人以其現有資產即案涉國有出讓工業用地土地使用權及地上房屋作為對合作項目的投資，盛名公司負責將該國有出讓工業用地變更為商住出讓用地。上述合同簽訂后，云府公司向當地政府投資項目審查工作領導小組申報了商住樓開發項目，該領導小組形成會議紀要，原則同意本案合作項目的實施，表明當地政府部門已經同意上述國有出讓工業用地可以改變為商住出讓用地。據此，該用地尚未辦理變性手續及繳納有關費用，影響的是合同的履行問題，而不是合同效力問題，不導致本案《合作開發合同》無效。原審判決認定《合作開發合同》合法有效，適用法律正確。盛名公司基于合同無效主張雙倍返還定金等的訴訟請求，因前提不成就原審亦不予支持適用法律并無不當。”