最高院民一庭：關于房地產糾紛案件意見匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應認定贈與的是房屋還是購房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產權登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產權登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產問題進行的訴訟中，不宜認定父母贈與的只是已經實際支付的購房款，進而將上述購房款作為夫妻共同財產進行分割。

　　(執筆人：韓玫 余國英 沈妙)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第44輯)第185-189頁

　　17、房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記，出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。

　　(執筆人：左峰 陳旻)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第45輯)第130-134頁

　　18、土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為屬于民事行為

　　土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為，是土地行政主管部門代表國有土地所有權人與國有土地使用權受讓人，對雙方民事權利義務的約定，其性質屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

　　(執筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第45輯)第148-152頁

　　19、以合開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬

　　合作開發房地產過程中，對以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的用于項目開發的貸款，如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定，則在分配合作開發項目權益時，該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資，也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基于該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債，應屬于項目負債。

　　(執筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第133-138頁

　　20、如何理解農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”農村土地承包合同發生的糾紛

　　農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”土地承包合同發生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當事人締約能力、合同形式、合同訂立時間的確認、格式條款的理解與適用、締約過失責任的認定與承擔等發生的糾紛，不包括農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權與農村集體經濟組織發生的糾紛。對農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權而提起的民事訴訟，人民法院應按照《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規定，告知當事人向有關行政主管部門申請解決。

　　(執筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第139-142頁

　　21、案件判決生效后，劃撥土地經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，當事人以此為由主張合同有效，申請再審的，人民法院不予支持

　　土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續的，當事人以劃撥土地已經由有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續為由，主張劃撥土地使用權轉讓合同有效，申請再審的，人民法院不應支持。

　　(執筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第148-155頁

　　22、出讓人按照聯合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓合同的，另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人

　　當事人簽訂聯合競買協議約定雙方出資競買建設用地使用權，并由一方辦理土地摘牌手續，領取土地成交確認書，簽訂土地使用權出讓合同。出讓人向該方當事人發出成交確認書并與其簽訂土地使用權出讓合同后，簽訂合同的競買人就出讓土地的履行、解除等單獨起訴出讓人的，另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。

　　(執筆人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第55輯)第97-100頁

　　23、當事人就他人承包的土地主張權利，人民法院應當受理并作出裁判

　　未獲得土地承包經營權的當事人，不向村民委員會要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經營戶的家庭成員為由，針對他人已經承包經營的土地，主張成為該農戶土地承包經營權共有人的，屬于平等主體之間的民事權益之爭，人民法院應當作為民事案件受理，并依據農村土地承包法第二十六條之規定，對其是否屬于該戶土地承包經營權的共有人作出裁判。

　　(執筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第110-114頁

　　24、農村土地承包經營權依法轉讓后土地被征收，征地補償款是否歸受讓方所有

　　農村土地承包經營權依法轉讓后，原承包人即退出承包關系，受讓方與發包方形成新的承包關系，土地承包經營權的權利主體發生變更，受讓方成為新的土地承包經營權人。土地被征收后，受讓方有權享有相應的土地補償費。

　　(執筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第124-127頁

　　25、房屋登記權利人出賣共有房屋不符合法律規定或者合同約定條件的合同效力問題

　　出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在某個人名下的房屋，不符合物權法第九十七條關于共有物處分的規定或者當事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對價合理，但未辦理房屋所有權變更登記手續的，其他共有權人請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　(執筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第128-133頁

　　26、當事人就簽訂土地承包經營權合同后未實際取得承包土地而提起訴訟，人民法院應當作為民事案件受理

　　土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時即已設立。農村集體經濟組織成員就未取得該合同項下承包土地與農村集體經濟組織發生的糾紛，屬于平等民事主體之間的民事糾紛，人民法院應當作為民事案件予以受理。

　　(執筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第134-137頁

　　27、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理

　　出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續的，人民法院應駁回買受人關于繼續履行合同的訴訟請求。

　　(執筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第57輯)第149-153頁

　　28、集體經濟組織作出的土地承包方案調整決定違反法律規定、侵害承包人權益的，依法應予撤銷

　　集體經濟組織通過召開村民會議等方式，作出土地承包方案調整的決定，違反農村土地承包法對承包權保護等法律規定，侵害承包人權益的，承包人依據物權法的規定，向人民法院起訴請求撤銷該決定的，人民法院應當予以支持。

　　(執筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第57輯)第154-156頁

　　29、是民間借貸還是商品房買賣

　　不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔保，同時簽訂回購協議，然后再用出借人向借款人實際交付款項的方式建立債權債務關系，是目前一些民間借貸當事人選擇的借貸方式。判斷當事人之間法律關系的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人之間法律關系的實質。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準備實際交付房屋，而購房一方亦不關心取得所購房屋產權。且雙方當事人的關注點集中在《回購協議》及其相應的違約金上，則足以證明雙方之間真實的法律關系是民間借貸。

　　(執筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第58輯)第96-103頁

　　30、債務清償期屆滿后當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移手續，該協議效力如何確定

　　債務清償期屆滿后當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。

　　(執筆人：夏正芳 潘軍鋒 仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第58輯)第121-124頁

　　31、買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其為房屋所有權人的，不屬于物權確認爭議

　　確認物權以存在物權歸屬爭議為前提。買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其享有標的物之所有權的，不符合物權法第三十三條規定的物權歸屬爭議，不應納入物權確認之訴。

　　(執筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第61輯)第177-180頁

　　32、如何區分合作開發房地產合同中的清理條款與“名為合作實為借貸”合同

　　合同約定，一方出地，另一方出資，設立房地產項目公司，按照出資比例享有項目公司股東權益，合作開發房地產。從約定的權利義務內容看，協議性質為共同出資、共擔風險、共享利潤的合作開發房地產合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據合同法第九十七條、第九十八條規定，此約定性質為合同終止履行后的清理條款，不屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定的名為合作合同實為借款合同情形。

　　(執筆人：馮小光 謝愛梅)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第62輯)第154-157頁

　　33、涉及農村集體所有土地的委托代建合同中對外銷售利潤分配條款的效力如何認定

　　涉及農村集體所有土地的委托代建合同中的對外銷售利潤分配條款具有合資、合作開發房地產的性質，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃等審批文件或者證明。雖提供了上述文件或證明，但在一審法庭辯論結束之前土地性質仍未變更為國有土地的，該利潤分配條款按無效處理。

　　(執筆人：于蒙)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第64輯)第145-150頁

　　34、以劃撥土地使用權與他方簽訂的合作建房合同應如何認定其效力

　　按照約定履行步驟依法改變劃撥用地性質實現合作開發遠期目標，土地實現變性前發生糾紛，不能因此否定前期簽訂的合作建房合同效力。合同當事人依約占有不動產的履約行為為合法占有，受物權法保護;足以對抗對方提出的騰遷請求

　　(執筆人：張純)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第64輯)第160-165頁

　　35、當事人協商一致終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系的，如何確定雙方法律關系的性質及借款本息數額

　　借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當事人經對賬協商，決定終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系，除存在法定無效情形的，應當按照當事人意思表示，確定雙方法律關系轉化為商品房買賣合同關系。對于雙方約定轉化為購房款的借款本金及利息的數額，應當根據雙方之間原借款合同及借款、還款等證據予以審查認定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認轉為購房款的欠款數額。