法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條  發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

相關(guān)案例

1、建設(shè)工程施工合同解除后承包人仍享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)——陜西建工集團(tuán)第五建筑工程有限公司與陜西鎧達(dá)投資集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案（最高人民法院民事判決書(shū)）法理提示：建設(shè)工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的勞動(dòng)與建筑材料已經(jīng)物化到建筑工程中，從建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)施工人的立法本意出發(fā)，合同解除后，承包人對(duì)于涉案工程仍應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。最高人民法院認(rèn)為，關(guān)于一審判決認(rèn)定五建公司享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是否正確根據(jù)省五建與鎧達(dá)公司雙方所簽訂的建設(shè)工程合同的約定，省五建享有優(yōu)先受償權(quán)。雖然涉案建設(shè)工程合同已經(jīng)解除，但省五建的勞動(dòng)與建筑材料已物化于涉案工程中。因此，一審認(rèn)定省五建對(duì)于涉案工程中其施工的部分享有優(yōu)先受償權(quán)，并無(wú)不當(dāng)，鎧達(dá)公司的該項(xiàng)主張缺乏依據(jù)，應(yīng)不予支持。來(lái)源：《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第3輯（總第55輯）。2、關(guān)于承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間——沈陽(yáng)萬(wàn)路實(shí)業(yè)有限公司與沈陽(yáng)妙味食品有限公司、沈陽(yáng)一運(yùn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴福ㄗ罡呷嗣穹ㄔ篬2011]民申字第1766號(hào)民事裁定書(shū))最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是萬(wàn)路公司是否有權(quán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)二審查明的事實(shí)，涉案工程中有9處房屋于2004年、2005年辦理了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，并取得房產(chǎn)證，其余房屋未辦理驗(yàn)收備案手續(xù)，未取得房產(chǎn)證。《塑鋼門(mén)窗制作安裝合同》約定的施工工期是2003年9月到2005年12月，《土方施工合同書(shū)》約定的工程期限是2003年3月3日到2003年6月1日。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。"根據(jù)該規(guī)定，對(duì)于承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間，已經(jīng)竣工的，按照竣工時(shí)間計(jì)算，未竣工的，按照合同約定的竣工時(shí)間計(jì)算。因此，萬(wàn)路公司起訴時(shí)，早已超過(guò)法律規(guī)定的行使優(yōu)先權(quán)的期限，萬(wàn)路公司在本案主張優(yōu)先權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。對(duì)于萬(wàn)路公司提出本案還存在一個(gè)至今未開(kāi)工的“二期工程”，故工程一直未竣工的主張，由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是針對(duì)建設(shè)工程的，萬(wàn)路公司對(duì)沒(méi)有實(shí)際施工的建筑物主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，沒(méi)有法律依據(jù)。 來(lái)源：《立案工作指導(dǎo)》2013年第2輯（總第37輯）。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋——三門(mén)峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（河南省高級(jí)人民法院二審民事判決書(shū)）裁判摘要：房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。河南省高級(jí)人民法院認(rèn)為：《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解答》）第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”本案中，配套建設(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購(gòu)房人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購(gòu)房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了登記手續(xù)，但所購(gòu)房產(chǎn)并未交付，也未實(shí)際取得房屋所有權(quán)證。因此，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為，不能對(duì)抗水利管理局作為購(gòu)房人的權(quán)利。此外，滎陽(yáng)一建雖然因工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實(shí)際取得所有權(quán)，它通過(guò)與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對(duì)抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽(yáng)一建和左坤鵬等24位購(gòu)房人的權(quán)利也可以通過(guò)其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。（略）來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期（總第94期）。

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn)

1、通過(guò)以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不能對(duì)抗承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)：通過(guò)以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的消費(fèi)者，不能對(duì)抗承包人就其承建的建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)。——最高人民法院民事審判第一庭：《通過(guò)以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不能對(duì)抗承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2012年第3輯。2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)，僅限于建筑物的價(jià)值部分最高人民法院民一庭意見(jiàn)：我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”該條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)部分。在將建筑物價(jià)值變現(xiàn)時(shí)，盡管根據(jù)“房地一體處分”原則要將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一起進(jìn)行處分，但是在一起處分時(shí)要區(qū)分開(kāi)建筑物的價(jià)值和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先僅僅對(duì)建筑物的價(jià)值部分有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ！罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌ィ骸?合同法>第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)》，載：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第4集（總第44集，法律出版社2011年版，第208頁(yè)。3、工程承包人承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就，其對(duì)轉(zhuǎn)讓的工程仍享有優(yōu)先受償權(quán)最高人民法院民一庭意見(jiàn)：承包人承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就，即使工程的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻茏屓藢?duì)工程的轉(zhuǎn)讓存在過(guò)錯(cuò)，發(fā)包人不支付工程款，承包人仍可依照《合同法》第286條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，在工程款范圍內(nèi)對(duì)所建工程行使優(yōu)先受償權(quán)。——最高人民法院民事審判第一庭：《工程承包人承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就其對(duì)轉(zhuǎn)讓的工程仍享有優(yōu)先受償權(quán)》，載：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第2集（總第42集）。4、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件最高人民法院民一庭意見(jiàn)：非因承包人原因，建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工，承包人依據(jù)《合同法》第286條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響：承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算；建設(shè)工程合同未約定竣工日期，或者由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時(shí)已經(jīng)超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。——最高人民法院民事審判第一庭：《建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件》，最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》（第一輯）。來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)