裁判規(guī)則

1.出賣方故意隱瞞“兇宅”信息構(gòu)成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應(yīng)予支持——彭倩、楊雯訴陳元會(huì)、楊宗全商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：在傳統(tǒng)民間文化中，“兇宅”屬物之瑕疵，會(huì)影響房屋的交換價(jià)值。出賣方對(duì)該信息故意隱瞞的，構(gòu)成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應(yīng)得到支持。

案號(hào)：（2015）成民終字第7099號(hào)     

審理法院：四川省成都市中級(jí)人民法院      

來源：《人民司法·案例》2018年第29期

2.出賣人未披露房屋曾發(fā)生跳樓自殺事件的信息，致使買受人因欺詐而作出錯(cuò)誤意思表示的，系可撤銷的民事行為——肖某、潘某訴杜海某房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：出賣人對(duì)其明知且實(shí)際會(huì)對(duì)房屋買賣合同產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的房屋信息負(fù)有披露義務(wù)。在訂立合同時(shí)，單純沉默不構(gòu)成欺詐，但若負(fù)有信息披露義務(wù)，并因沉默獲得利益，則構(gòu)成欺詐。買受人因欺詐而作出錯(cuò)誤意思表示，系可撤銷的民事行為。合同撤銷后，因欺詐造成買受人損失的，出賣人應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

案號(hào)：（2015）浦民一（民）初字第3599號(hào)     

審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院      

來源：《人民司法·案例》2016年第23期

3.買受人不能僅以自己的主觀心理感受認(rèn)定房屋為“兇宅”，“兇宅”可以達(dá)到普通民眾認(rèn)知中的出現(xiàn)了“橫死”等嚴(yán)重情況的程度來認(rèn)定——祖榮慶、趙剛與張紀(jì)龍房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：買受人主張房屋發(fā)生過裝修工人手指受傷的事實(shí)，但該種情況遠(yuǎn)未達(dá)到普通民眾認(rèn)知中的出現(xiàn)了“橫死”等嚴(yán)重情況的“兇宅”程度，出賣人不具備欺詐或隱瞞房屋重大瑕疵的情節(jié)，買受人僅以自己的主觀心理感受認(rèn)定該房屋為“兇宅”并拒絕履行房屋買賣合同的，屬于違約行為。

案號(hào)：（2015）徐民終字第1627號(hào)     

審理法院：江蘇省徐州市中級(jí)人民法院       

來源：法信精選

4.出賣房屋中曾有人上吊自殺，是典型的“兇宅”,購(gòu)房人不知情購(gòu)得“兇宅”的，有權(quán)要求退房或賠償損失——張某某訴劉某某、某某房產(chǎn)中介公司商品房買賣合同糾紛案

案例要旨：在二手房交易中，賣房人故意隱瞞事實(shí)真相，將曾經(jīng)有過不正常死亡事件發(fā)生的房屋賣給買房人，購(gòu)房人不知情購(gòu)得“兇宅”的，購(gòu)房人有權(quán)要求退房或賠償損失。

審理法院：河南省鄭州市中級(jí)人民法院        

來源：《商品房與二手房糾紛實(shí)戰(zhàn)案例：避免踏進(jìn)購(gòu)房陷阱的36計(jì)》，法律出版社2010年版

5.兇殺案構(gòu)成合同標(biāo)的物重大瑕疵，出賣人違背誠(chéng)信原則,未告知買房人該房?jī)?nèi)曾發(fā)生兇殺碎尸案這一事實(shí),其行為已構(gòu)成欺詐,買房人可以請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同——李某訴劉某夫婦房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：兇殺案構(gòu)成合同標(biāo)的物重大瑕疵，出賣人違背誠(chéng)信原則,未告知買房人該房?jī)?nèi)曾發(fā)生兇殺碎尸案這一事實(shí),其行為已構(gòu)成欺詐,買房人請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同,于法有據(jù)。對(duì)“兇宅”買賣案件的處理,司法實(shí)踐中需要結(jié)合買受人所忌諱事件的發(fā)生時(shí)間、情形及普通公眾對(duì)忌諱內(nèi)容的容忍程度來綜合判定。

審理法院：四川省成都市金牛區(qū)人民法院        

來源：《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》，法律出版社2012年版

司法觀點(diǎn)

1.訂立合同時(shí)出賣人有義務(wù)向買受人披露實(shí)際對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的房屋信息

現(xiàn)代民法認(rèn)為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進(jìn)行磋商之際，雙方當(dāng)事人負(fù)有保護(hù)信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對(duì)當(dāng)事人之間信用的確認(rèn)和保護(hù)，是對(duì)民法最高原則誠(chéng)實(shí)信用原則的遵守。誠(chéng)信原則是整個(gè)民法體系的基本原則，是現(xiàn)代合同法理論的最高原則。合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況……”。該條是關(guān)于締約過失責(zé)任的條文，根據(jù)該條規(guī)定，有締約欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。該條并未正面說明合同一方具有信息披露義務(wù)或告知義務(wù)，但從該條文可以看出締約欺詐分為兩種情況：第一種是沉默性欺詐，第二種是誤導(dǎo)性欺詐。構(gòu)成沉默性欺詐的邏輯前提是與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)不能隱瞞，應(yīng)予披露。但何為與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，即信息披露的范圍，合同法并未做進(jìn)一步規(guī)定。

系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，該項(xiàng)房屋的歷史信息并非存在于房屋本身，不能通過房屋的物理屬性表現(xiàn)出來，又與房屋的產(chǎn)權(quán)信息不同。房屋的產(chǎn)權(quán)信息登記在房地產(chǎn)交易中心等國(guó)家有關(guān)部門，購(gòu)房時(shí)，買受人可以去相關(guān)部門查詢。因此僅是看過幾次房屋的買受人較之于產(chǎn)權(quán)人，無從或者難以知曉房屋的該項(xiàng)歷史信息。在締結(jié)合同時(shí)，由于買賣雙方的信息不對(duì)稱，必將造成雙方談判地位的不平等。因此在市場(chǎng)交易時(shí)，如因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致當(dāng)事人利益不平衡時(shí)，誠(chéng)信原則要求當(dāng)事人進(jìn)行信息披露，改變信息的不對(duì)稱狀態(tài)，從而使得利益平衡得以恢復(fù)，確保真正的合同自由，確保市場(chǎng)交易的安全性和效益性。系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，也就是通常所稱的兇宅。對(duì)于何為兇宅，我國(guó)法律、法規(guī)并無規(guī)定。按照我國(guó)傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅。對(duì)于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實(shí)，法律沒有進(jìn)一步規(guī)定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現(xiàn)價(jià)值貶損。作為追求利益最大化的賣方，當(dāng)然不愿意在訂立合同過程中主動(dòng)告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價(jià)格的不利信息，但該項(xiàng)信息卻會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買受人的購(gòu)買決策。

（摘自魏婷婷《房屋買賣合同中的信息披露義務(wù)》，載《人民司法·案例》 2016年第23期。）

2.“兇宅”是否構(gòu)成物的瑕疵？

據(jù)人們的一般認(rèn)知，“兇宅”系指曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場(chǎng)所。就房屋市場(chǎng)的交易觀念而言，如果一處房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生過非自然死亡事件，一般都會(huì)給購(gòu)房者帶來內(nèi)心的恐懼，從而影響購(gòu)房意愿。在交易上，由于受一般觀念的影響，房屋的價(jià)值會(huì)大打折扣，甚至?xí)霈F(xiàn)無人問津的情況。

既然“兇宅”對(duì)房屋交易價(jià)值影響巨大，“兇宅”可否構(gòu)成物的瑕疵，由出賣人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任呢？這里，首先需要明確物的瑕疵的概念。按照學(xué)理上的一般認(rèn)識(shí)，物的瑕疵是指出賣人所交付的標(biāo)的物在品質(zhì)上不符合合同約定或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，抑或是不符合交易上的習(xí)慣，致使該標(biāo)的物的用途和價(jià)值降低或喪失。在房屋買賣合同中，作為標(biāo)的物的房屋如果發(fā)生過非自然死亡的情事，對(duì)于房屋用途上不會(huì)產(chǎn)生影響，但在成交價(jià)格上卻是明顯降低的。

我國(guó)合同法對(duì)于物的瑕疵沒有做出類型化的區(qū)分，其第一百五十三條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。”我國(guó)合同法對(duì)物的瑕疵的概念上的關(guān)注點(diǎn)在于“質(zhì)量”，而質(zhì)量一詞，據(jù)字面理解，是指事物、產(chǎn)品或工作的優(yōu)劣程度和數(shù)量，并不關(guān)乎事物本身的價(jià)值。這一規(guī)定甚至可以稱之為關(guān)于“物的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的規(guī)定，而如此詮釋物的瑕疵這一概念，過于狹隘。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”即明確了物的瑕疵的類型，第三百五十四條規(guī)定，物的出賣人對(duì)于買受人應(yīng)擔(dān)保其物“無滅失或減少其價(jià)值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預(yù)定效用之瑕疵”，“但減少之程度，無關(guān)重要者，不得視為瑕疵”，“出賣人并應(yīng)擔(dān)保其物于危險(xiǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)，具有其所保證之品質(zhì)”。這一規(guī)定為物的瑕疵確立了三種類型：價(jià)值瑕疵、效用瑕疵、品質(zhì)瑕疵。效用瑕疵和品質(zhì)瑕疵不難理解，價(jià)值瑕疵是指對(duì)于標(biāo)的物的交換價(jià)值，出賣人應(yīng)當(dāng)保證沒有滅失或減少其價(jià)值的瑕疵，換句話說，對(duì)于可能使受讓人降低交易價(jià)格的物的某些特殊情況屬于價(jià)值瑕疵，出讓人出售時(shí)應(yīng)當(dāng)向受讓人說明這些情況，否則將承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。例如，出售的食物腐化變質(zhì)，即屬于喪失價(jià)值的情形，而出售的食物僅僅是外包裝出現(xiàn)破損，則存在的只是減少價(jià)值的情形，但這兩種情形都屬于存在物的價(jià)值瑕疵。當(dāng)然，無論是食物變質(zhì)還是食物包裝破損，也都屬于物的質(zhì)量瑕疵。回到本案中，買賣合同的標(biāo)的物如果是“兇宅”，無疑它的交易價(jià)值會(huì)大為降低，成交的可能性也會(huì)降低，房屋中發(fā)生的“非正常死亡”的事實(shí)當(dāng)然會(huì)構(gòu)成物的價(jià)值瑕疵。但從房屋質(zhì)量上而言，是否為“兇宅”并不影響其使用價(jià)值，就是說即便是“兇宅”，其效用上也未發(fā)生變化。

很明顯，在學(xué)理上物的瑕疵可以擴(kuò)展到價(jià)值瑕疵層面，而從法律條文規(guī)定上看物的瑕疵被局限在質(zhì)量瑕疵之內(nèi)。但從法律適用角度，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任中的“物的瑕疵”作擴(kuò)大解釋，理由如下：一是符合誠(chéng)實(shí)信用原則。賣房人隱瞞“兇宅”的有關(guān)情況，目的是為了及時(shí)將房屋售出并賣得好價(jià)錢，這顯然有悖交易誠(chéng)信。二是物的交易價(jià)值為合同締約方所關(guān)注。對(duì)于買受人來說，關(guān)注的是購(gòu)買的東西“是不是值這個(gè)價(jià)”，對(duì)于出讓人來說，關(guān)注的是賣出的東西“價(jià)格上是不是合理”。既然雙方都關(guān)注物的交易價(jià)值，出讓人自然有保證所售之物在價(jià)值上不應(yīng)有瑕疵的義務(wù)。三是若是物的瑕疵僅僅限定在質(zhì)量瑕疵或者說使用價(jià)值上，那如果買受人所購(gòu)之物是為了再行售賣，其利益又如何保障？在本案中，假設(shè)原告買房目的并非用于自住而是用于投資，在未知情的情況下買入“兇宅”，待出售時(shí)“兇宅”之事已被周知，豈不遭受重大損失，而這一損失又是由于前手隱瞞真相所致。瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的價(jià)值就在于平衡買賣雙方的利益，保證交易的公平性。一方面，當(dāng)物存在瑕疵之時(shí)，授以買受人以救濟(jì)渠道；另一方面，規(guī)定買受人提出物的瑕疵的異議期，促進(jìn)已完成的交易的安定性。

（摘自李超《“兇宅”買賣中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任與締約責(zé)任》，人民法院報(bào)2013年01月24日，第七版。）

法律依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)合同法》

第六條　當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

第四十二條　當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

第五十四條　下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

2.最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國(guó)民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見（試行）》

68.一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。

來源：法信