完善不定期租賃的推定規(guī)則 《民法典》第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。 本條款值得注意的是租賃期限6個(gè)月以上的，當(dāng)事人沒有采用書面形式訂立租賃合同，并非導(dǎo)致合同無效，而是產(chǎn)生約定的期限不予承認(rèn)的效果。一般規(guī)定形式要件的條款，是為了提醒當(dāng)事人盡到審慎義務(wù)，重視合同的訂立。在本條規(guī)定中，即使應(yīng)采用書面形式而未采用，也存在可以視為定期租賃的情況。其一，如果租賃合同雖未采用書面形式，但雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限無爭(zhēng)議的，應(yīng)為定期租賃。其二，即使雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議，但若一方能舉證證明約定有確切的租賃期限的，應(yīng)為定期租賃。其三，若雙方對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議，可以參照《民法典》第五百一十條規(guī)定確定租賃期限，也可以適用《民法典》第七百三十條關(guān)于租賃期限沒有約定或者約定不明確情形下的規(guī)定加以確定。 出租人的維修義務(wù) 《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。 本條款意在說明出租人負(fù)有保持租賃物適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù)，在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。出租人履行維修義務(wù)，可以由出租人主動(dòng)作為，也可以由承租人提出。同時(shí)，出租人不履行維修義務(wù)，任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的的，構(gòu)成根本違約，承租人可依據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，解除合同并請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 《民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時(shí)優(yōu)先于其他人定約的請(qǐng)求權(quán)。但承租人所享有的對(duì)抗第三人的效力是有限的，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)不是物權(quán)，不能直接產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。從我國(guó)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的后果只是賠償損失，而不是直接在出租人和承租人之間形成合同關(guān)系。所以，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時(shí)優(yōu)先于其他人定約的請(qǐng)求權(quán)。 租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán) 《民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。 根據(jù)本條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人仍繼續(xù)對(duì)租賃物為使用收益，出租人不反對(duì)；承租人繼續(xù)支付租金，出租人予以接受。當(dāng)事人有此行為即可以推定雙方有繼續(xù)維持租賃關(guān)系的意向，租賃期限視為更新。但在這種情況下，當(dāng)事人之間的定期租賃變更為不定期租賃，任何一方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同。 法定優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)質(zhì)是法定的優(yōu)先締約權(quán)，即當(dāng)出租人繼續(xù)出租房屋時(shí)，承租人享有以同等條件優(yōu)先締結(jié)租賃協(xié)議以實(shí)現(xiàn)續(xù)租的權(quán)利，若出租人主觀或客觀上不繼續(xù)出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋長(zhǎng)時(shí)間無人承租等情況，出租人將不會(huì)與第三人締結(jié)租賃協(xié)議，優(yōu)先締約權(quán)則無從談起。為了保障相對(duì)人的利益，優(yōu)先權(quán)必須在同等條件下行使，法定優(yōu)先承租權(quán)也不例外。承租人行使該權(quán)利時(shí)續(xù)租的租賃條件應(yīng)當(dāng)與第三人的同等，這也是不影響出租人應(yīng)有權(quán)益的保障。司法實(shí)踐中，將同等條件一般認(rèn)定為同等價(jià)格。