在此期間，雙方均不得中途提出變更或解除協(xié)議。合同還約定前10年租金為20萬(wàn)/年，后10年租金依據(jù)市場(chǎng)行情另行商定。 前10年到期后，租賃業(yè)主李某、張某多次通知石油公司A根據(jù)現(xiàn)有加油站租賃市場(chǎng)行情，提出2020年4月1日至2021年4月1日期間的租金按200萬(wàn)元/年（2000元/噸）計(jì)算交納，以后年租金根據(jù)再市場(chǎng)行情變化再另行確定。而該石油公司A根據(jù)加油站面積、銷量以及周邊市場(chǎng)行情提出25-35萬(wàn)/年與租賃業(yè)主所提出200萬(wàn)元/年租金差異太大，雙方無(wú)法達(dá)成一致，遂訴至法院。

法律評(píng)析 此案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中于雙方簽訂的《該加油站場(chǎng)地租賃協(xié)議》中所規(guī)定年租金的確定以及合同是否繼續(xù)履行的問(wèn)題，而其中天價(jià)租金的出現(xiàn)，離不開(kāi)加油站土地租賃市場(chǎng)的大背景，在現(xiàn)如今很多私營(yíng)站點(diǎn)中，只要利潤(rùn)足夠豐厚，就會(huì)有不少企業(yè)或者個(gè)體戶愿意試水，但或許真的是貧窮限制了想象力，本案中加油站場(chǎng)地為縣郊的農(nóng)村土地，面積僅為500平方米，而租賃業(yè)主所提出的年租金竟高達(dá)200萬(wàn)，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都比其他同類型的加油站租賃高了許多。

一、從租賃土地的性質(zhì)方面分析 不同于城市土地的是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)加油站的租賃土地大多均為集體土地，集體土地就是指農(nóng)村集體所有的土地，也叫做勞動(dòng)群眾集體所有的土地。而根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《土地法》等，土地所有權(quán)分兩種:一種是國(guó)家所有，一種是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)有的以外，皆屬集體所有。涉案加油站的集體土地為李某、張某從村民小組購(gòu)入所有，并擁有國(guó)土證，享有所有權(quán)。同時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。故該案中的集體土地是可以被租賃的，李某、張某使用自有集體土地辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)行租賃是合法行為。 但是現(xiàn)農(nóng)村集體土地租賃的普遍情況是很容易引發(fā)糾紛的，最主要就是雙方簽訂的程序不合法，規(guī)定的合同不規(guī)范。有的租賃土地雙方?jīng)]有簽訂書面合同,只有口頭協(xié)議,或者合同內(nèi)容約定不明確，導(dǎo)致雙方對(duì)租賃合同的內(nèi)容認(rèn)識(shí)不一致,從而引發(fā)后續(xù)問(wèn)題。 二、從出租方所提出的租金方面分析 在本案中，李某、張某在前10年租賃期限到期時(shí)，多次告知石油公司A涉案加油站的租賃市場(chǎng)行情標(biāo)準(zhǔn)，并以與其他有意向租賃涉案加油站的私營(yíng)石油公司B、C所簽訂加油站租賃意向協(xié)議書為依據(jù)（其他兩家有意向的私營(yíng)石油公司B、C均提出160-180萬(wàn)/年左右的價(jià)格），同時(shí)雙方自愿同意在其他準(zhǔn)承租客戶在同等條件下采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式最終確定承租人。李某、張某認(rèn)為石油公司A的按25-35萬(wàn)/年支付租金完全不符合市場(chǎng)行情標(biāo)準(zhǔn)，也違反雙方所簽合同之約定。 在《合同法》中關(guān)于租金金額的范疇在法律允許的條件下是沒(méi)有做過(guò)多約束的，故出租人李某、張某所提出的根據(jù)與其他兩家有意向租賃涉案加油站的私營(yíng)石油公司B、C提出的租賃價(jià)格所推定的市場(chǎng)行情存在一定的合理性，且在沒(méi)有其他約定的情況下出租人對(duì)于承租人石油公司A提出的不定租金，或承租人接受不了租賃價(jià)格從而和平解約的這種行為在我國(guó)現(xiàn)行的法律條件下也是合法的。但是，面對(duì)周邊加油站租賃的整體市場(chǎng)行情是否存在合理性還需要再次判定。 同時(shí)，本案中租賃業(yè)主關(guān)于自身土地的項(xiàng)目定位并非征只針對(duì)中石化、中石油等國(guó)有大型企業(yè)，而是將目標(biāo)放在了整體石油體系中，所以圍繞高昂的租賃價(jià)格為中心開(kāi)展也不是故無(wú)道理。

三、從雙方所提的市場(chǎng)行情方面分析 該案中所涉及的租賃合同存在一定的不確定性和不合理性，相比短期租賃和一次性銷售，將土地長(zhǎng)期租賃，短時(shí)間內(nèi)收取費(fèi)用的方式存在眾多弊端，例如回款慢，不確定性比較大等。而石油公司A與兩位自然人李某、張某10年前所簽訂的《加油站場(chǎng)地租賃協(xié)議》中對(duì)于市場(chǎng)行情所規(guī)定的租賃價(jià)格沒(méi)有過(guò)多的解釋，對(duì)于雙方提前解約的違約責(zé)任也約定不明，若只從合理性來(lái)談，雙方所提出的租賃價(jià)格都存在一定的問(wèn)題。 分析一：若石油公司A所提的市場(chǎng)行情不合理 石油公司A所提出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于私營(yíng)石油公司B、C的意向價(jià)格，雖然石油公司A擁有優(yōu)先承租權(quán)且在合同期內(nèi)，但是所提出的租賃價(jià)格不合理，且合同中的租賃集體土地的租賃時(shí)限較長(zhǎng)，市場(chǎng)行情等重要細(xì)節(jié)等內(nèi)容也約定不明確，故合同繼續(xù)履行，那作為當(dāng)事人李某、張某所損失的利益石油公司A并不能為其補(bǔ)足，以《民法典》以民事權(quán)利的保障為核心，法院存在極大可能性判定合同無(wú)效，或雙方提前解約，由李某、張某支付違約金給石油公司A，只是違約金的多少還不確定。

分析二：若李某、張某所提的市場(chǎng)行情不合理 李某、張某所提出的租賃價(jià)格200萬(wàn)元/年租金是遠(yuǎn)高于前10年租金20萬(wàn)/年的，屬于突如而來(lái)的天價(jià)租金，若不考慮私營(yíng)石油公司B、C的意向價(jià)格，排除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或政府征收的情況，該案中的市場(chǎng)行情應(yīng)該是以加油站實(shí)際的加油量及該地段的土地租賃綜合評(píng)估來(lái)判定。同時(shí)涉案的土地不單只是土地租賃的居住權(quán)的使用，而是經(jīng)營(yíng)危化品的特種作業(yè)區(qū)域，故石油公司A是以投入了一定人力、物力、財(cái)力的情況下優(yōu)先承租，也是具有涉案站點(diǎn)的各類經(jīng)營(yíng)執(zhí)照和證件，李某、張某違背市場(chǎng)行情，惡意抬高租金，不僅可能導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)浪費(fèi)和流失，違反了誠(chéng)信和法律所規(guī)定的避免資源浪費(fèi)的原則。

風(fēng)險(xiǎn)防控 我公司的銷售公司縣區(qū)加油站的站點(diǎn)存在不少的集體土地租賃的情況，且現(xiàn)今面臨續(xù)租困難、租金協(xié)商不一致、合同程序不規(guī)范等問(wèn)題，很容易引發(fā)周邊租賃市場(chǎng)效仿的一系列后續(xù)糾紛，故本提示針對(duì)于我公司集體土地租賃加油站案件類型的分析、訴訟切入點(diǎn)及其預(yù)防措施，作為穩(wěn)定維護(hù)我司在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)布局的法律風(fēng)險(xiǎn)建議。 （一）我司在申請(qǐng)租賃集體土地時(shí)若不符合規(guī)定使用權(quán)主體資格時(shí)，則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無(wú)效合同。 （二）配合當(dāng)?shù)乜h、鄉(xiāng)政府合力加強(qiáng)土地承包管理規(guī)范化建設(shè),是解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包矛盾糾紛的有效途徑。若確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，再按照程序辦理租用手續(xù)。 (三)與自然人簽訂租賃合同時(shí)，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付、提前解約的違約責(zé)任等事項(xiàng)做出明確約定。 并在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)。 (四)雙方就市場(chǎng)行情協(xié)商不一致訴至法院的情況下，可以選擇向法院申請(qǐng)由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)遵照國(guó)家法律法規(guī)、政策及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有資料上對(duì)租賃的土地市場(chǎng)行情進(jìn)行評(píng)估，從而作為重新確定市場(chǎng)行情標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。