我們時常能聽到或看到，某某小區正在籌備成立新的業主委員會、某某小區在成立新一屆業主委員會過程中發生這樣或那樣的問題、某某小區正就物業公司的選聘召開業主大會，這反映出，業主委員會、業主大會的機制已經走入了我們日常生活之中。

原《物權法》第七十六條規定，像籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這較高的門檻，給不少想加梯的居民帶來了障礙。《民法典》生效前后，我們看到像上海市住房和城鄉建設管理委員會、廣州市規劃和自然資源局等都及時就加梯意見或辦法進行了調整，要求從2021年1月1日起，對既有多層住宅加裝電梯的業主表決比例依照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定執行。這規定給加梯工程，助推不小，也就有了，我們現在看到的很多的老舊小區，都在開展 加梯工程。

下面我們就來一起看看，《民法典》第二百七十八條的規定。該條規定，下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設施； （八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動； （九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。 通過該條與原《物權法》第七十六條的規定進行對方，我們可以發現，存在如下一些變化： 1、將原《物權法》該條第二事項：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，中限定管理規約的建筑物及其附屬設施進行了刪減。這里的刪減主要是因住房和城鄉建設部發布的《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[2009]274號）第18條對管理規約應規定的主要事項作了規定，無需在此限定，該刪減也不會對條文的實施帶來前后變化。

2、將原《物權法》該條第五事項：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金拆分成《民法典》中第五事項（使用建筑物及其附屬設施的維修資金）和第六事項（籌集建筑物及其附屬設施的維修資金），該拆分的目的在于，結合該條第二款中對該二事項的表決要求進行區分，籌集比使用作出了的更高表決要求。

3、對業主共同決定事項的表決程序要求發生了改變，該改變對業主大會的影響是最大的，我們來詳細比較分析。原《物權法》該條第二款是決定前款第五項和第六項（改建、重建建筑物及其附屬設施）規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，這里需要說明的是，經司法解釋的限縮解釋，這里的比例，也是按照專有部分占比（專有部分總和）的方式操作，與《民法典》中的占比概念一致，不再展開。

相比可見，《民法典》該條第二款首先就對業主參與表決作出了雙三分之二的要求，這是原《物權法》中所沒有的。也就是說，如果業主大會在表決該條規定的事項時，參與的業主人數或面積有一項達不到三分之二的要求，則該事項不能通過。從字面表述的層面來看，原《物權法》有直接就要求雙三分之二（雙半數）同意，而《民法典》是要求雙三分之二參與，后再是參與表決的雙四分之三（雙過半數）情形。舉個例子，一個建筑區劃內專有部分總面積為9萬平方米，業主總人數為600人，業主需要就籌集建筑物及其附屬設施的維修資金進行決定，按照原《物權法》的要求是，要達到專有部分面積6萬平方米以上且人數400人以上同意，該事項才獲通過。按照《民法典》的要求，則參與表決的業主首先需達到專有部分面積6萬平方米以上且人數400人以上的條件。假設參與表決的業主專有部分面積正好為6萬平方米，人數正好為400人，那此時業主共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金需達到專有部分面積45000平方米以上的業主且300名以上的業主同意。這乍看起來是表決的門檻或條件降低了，這或許也是此次重大修改的目的，但實踐中并不都如此意。

（一）對于像加梯類，與居民生活利益息息相關，參與業主大會積極性高的情形，對于雙三分之二以上的參與要求，不會成為業主大會的障礙，《民法典》的該修改，確實起到了降低表決門檻，推動事項進展的目的。 （二）對于實際居住率不高，或業主參與積極性不高的情形，那么雙三分之二的參與要求，就會成為業主大會對推動小區事項開展的障礙。有人或許會問，原《物權法》規定的要求比《民法典》高，那這種問題，原《物權法》更解決不了。其實不然，前面提到的住房和城鄉建設部印發的《業主大會和業主委員會指導規則》第二十六條第二款規定，未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。有此規定，在業主大會議事規則中，我們常見到：已送達的表決票，業主在規定時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，按視為同意已表決的多數票意見方式處理。如此一來，原《物權法》的雙三分之二要求，還會存在更難的問題嗎！但顯然《民法典》的雙三分之二業主參與的門檻，不能套用該等規定。

《民法典》對業主共同決定事項的規定，已開始在我們身邊付諸實踐，相信通過這不斷的實踐，人們能感受到這部法典對業主大會帶來的改變，讓我們在生活中去體驗這種改變，并不斷總結完善。