目前房價高企，對于普通老百姓來說，購買一套房可能要花上幾代人的積蓄。尤其是在北上廣，在動輒千萬的房屋買賣中，將辛辛苦苦積累的幾百萬元的首付款交付給一個陌生的房東，對于買方來說，你是不是擔心以下法律問題：

1、賣方違約拒售（尤其是房價暴漲時，賣方違約拒售概率極為普遍）；

2、賣方一房二賣，拿錢逃走；

3、在買賣過程中，賣方將房屋抵押給他人或對房屋作其他處置？

今天，律師告訴你：其實上述所有的法律問題，一招就可以解決：

那就是-----預告登記！

即如果購房人在簽訂購房合同后能及時辦理f房產轉讓預告登記，是完全可以避免上述購房人所擔心的法律問題。只不過現實交易中基本沒人用這招?。?！甚至連房地產中介機構的工作人員可能都不知道有房產轉讓預告登記。

一、那么，何謂預告登記？

所謂預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議后，為保障購買人將來取得物權，按照約定向不動產登記機關所作的登記。在二手房買賣中“一房二賣”（甚至數賣）極為普遍，亦有部分賣方由于資金困難，在房屋買賣過程中，將擬出售的房屋抵押融資，當然亦有在房價上漲時違約拒售，以上種種情形都有可能導致導致購房人已經購買的房屋不能辦理物權登記，無法取得購買的房屋的所有權，只能以賣房人違約為由請求損害賠償，購房人的權益難以得到有效的保護。因此，我國在制定出臺《物權法》時就專門規定了“預告登記”， 用來確保購房人可以順利獲得所購買的房屋。

二、我國法律關于預告登記是如何規定的？

我國《物權法》第二十條規定了預告登記制度，該條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

根據該條款規定，預告登記的核心意義就是：權利保全效力，即未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。打個比方來說，一旦辦理房屋買賣預告登記即是向社會公眾宣示這套房屋已經賣給特定的人，在預告登記有效期內，房屋的產權人無權再處置房屋。

三、辦理需要注意哪些事項？

1、在房地產轉讓協議中應約定辦理預告登記的條款，以及賣方違約不配合辦理預告登記應承擔的法律責任等內容；

2、應及時辦理預告登記，最好約定在辦理預告登記后再支付相應的首付款；

2、注意預告登記的時效性，《物權法》第二十條規定如果雙方簽訂的房屋買賣協議被解除，或者在能夠辦理房屋過戶登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記就失去了效力。

 四、如何辦理房屋預告登記

房地產轉讓的預告登記可以由買賣雙方當事人共同向房地產所在地登記部門申請預告登記，也可以由當事人單方面向登記部門申請預告登記。例如，在上海辦理房地產轉讓預告登記所需要的材料如下：

1、《上海市不動產登記申請書》（原件）； 2、身份證明（復印件）；3、不動產權證書（原件）；4、房地產轉讓等的合同（原件）。 如果是當事人單方申請的，還應當提交預告登記的約定文件。不動產登記部門會在受理預告登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將 預告登記種類及有關事項記載于不動產登記簿，并書面通知當事人。

（詳見：上海市《上海市不動產登記技術規定》滬規土資籍規〔2016〕760號第12.11款的規定，其他省市辦理預告登記可以咨詢當地房地產登記部門，原則上所需資料等不會有太大差異）

特別提醒：在房屋買賣中，及時辦理不動產轉讓預告登記只是解決了房屋買賣中一小部分法律風險，不能完全解決所有的法律風險，因此，作為一般老百姓購房來說，如果沒有把握控制買賣中的法律風險，則建議聘請房地產律師陪購，畢竟你要花所有的積蓄來購置房產，不容有失！ 

文：吳取彬    隆安（上海）律師事務所合伙人、律師