目前，城市二手房交易行為日漸活躍。房屋中介機(jī)構(gòu)在城市的“陌生人”社會(huì)，具有信息集散的資源優(yōu)勢，因此委托房屋中介購房售房，成為人們在房屋買賣時(shí)的普遍選擇。

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在買賣雙方達(dá)成初步交易意向后，一般會(huì)要求買賣雙方簽訂由其提供的房屋買賣居間合同。該合同實(shí)際包含買賣雙方的合同與買賣雙方分別與房屋中介的居間合同，屬于房屋中介行業(yè)的格式合同，注重保護(hù)房屋中介的利益，合同條款繁冗，普通人閱讀后根本不明就里，有些人就房屋買賣與相對方還未達(dá)成一致，以為反正沒收到錢，不會(huì)承擔(dān)責(zé)任，就被“忽悠”簽字了。

　　這類合同一般包含以下幾項(xiàng)內(nèi)容，可能導(dǎo)致委托方承擔(dān)不利后果。一是居間報(bào)酬。房屋中介與委托方存在居間合同關(guān)系。居間合同屬于合同法明確規(guī)定了內(nèi)容的有名合同，居間方促成委托方達(dá)成交易后，即有權(quán)收取居間報(bào)酬。“達(dá)成交易”不是指合同的實(shí)際履行，比如賣方已經(jīng)將房屋過戶給買方、買方已經(jīng)付清房款。按照民法的原理，買賣雙方簽訂合同即“達(dá)成交易”。此時(shí)，房屋中介就有權(quán)向委托方收取居間報(bào)酬。二是定金罰則。此類合同中一般存在定金條款，約定合同簽訂后，由買方先支付定金，如收取定金一方違約，則雙倍返還定金，反之定金則不予退還。但在實(shí)際交易中，定金并未直接交付賣方，而是交給房屋中介，扣除賣方應(yīng)當(dāng)支付的居間報(bào)酬。在此過程中，房屋中介會(huì)要求賣方簽署傭金確認(rèn)書、定金收條(未扣除居間報(bào)酬前的金額)。最終，賣方向買方出具了全款的定金收條，收到的卻是房屋中介扣除居間報(bào)酬后的定金，僅為買方交付定金的一小部分。

案例回顧

　　王某委托某房屋中介機(jī)構(gòu)掛牌出售房屋，李某看到房屋中介機(jī)構(gòu)掛出的售房信息，在該機(jī)構(gòu)的居間介紹下，與王某及房屋中介機(jī)構(gòu)簽訂《房屋買賣居間合同》，約定賣方傭金為18400元，買方為9200元。以及其他房屋買賣事宜。買方支付20000元定金，但通過POS機(jī)直接刷給了房屋中介機(jī)構(gòu)。王某向該機(jī)構(gòu)出具18400元的傭金確認(rèn)書，向原告出具了20000元的定金收條(房屋中介支付王某剩余1600元定金)。后王某的丈夫吳某得知此事后，認(rèn)為房屋售價(jià)太低，不同意履行合同。李某得知后起訴至法院，要求王某雙倍返還定金40000元。王某抗辯，她在中介提供的合同上簽字時(shí)對合同內(nèi)容不了解，以為自己沒有收到房款，不可能支付中介報(bào)酬。再者，自己只實(shí)際收到1600元定金，按照定金罰則，只應(yīng)返還李某3200元。

法院審理

　　新疆烏魯木齊市新市區(qū)法院裁判認(rèn)為，定金合同自定金交付時(shí)生效，但交付方式不限于現(xiàn)實(shí)交付，觀念交付亦可。以理性謹(jǐn)慎的受領(lǐng)人盡到交易上合理注意后有理由信賴的內(nèi)容理解，王某出具的定金收條以及傭金確認(rèn)書的行為所表示的真實(shí)意思是，其指示李某將定金直接交付房屋中介機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)扣除18400元傭金后，給付其剩余的1600元。居間方促成委托方達(dá)成交易后即有權(quán)收取居間報(bào)酬，王某支付18400元居間報(bào)酬也具有正當(dāng)性。據(jù)此，雙方定金合同成立，王某應(yīng)雙倍返還李某定金40000元。

評析

　　需要說明的是，房屋中介機(jī)構(gòu)向買賣雙方提供的此類格式合同，實(shí)際上對三方都是公平的，并未加重或減輕任何一方責(zé)任。簽訂房屋買賣居間合同后，房屋中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行促成交易的義務(wù)，在三方的關(guān)系中退出，其要求買方將定金直接支付給自己，據(jù)以扣除賣方應(yīng)付的居間報(bào)酬，可以防止買賣雙方在簽訂合同后“跳單”，屬于合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，賣方支付居間報(bào)酬的條件已經(jīng)成就，對房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)有居間報(bào)酬的債務(wù)。它實(shí)際收到的是全額的定金，只是其中一大部分是本來就應(yīng)付給房屋中介的居間報(bào)酬而已。如違約，適用定金罰則，其損失即定金加居間報(bào)酬。同樣，如買方違約，定金不予返還，也還須向房屋中介機(jī)構(gòu)支付居間報(bào)酬。

　　綜上，通過房屋中介買賣房屋，在簽訂合同時(shí)一定要理性、謹(jǐn)慎，否則不但需要支付居間報(bào)酬，還可能損失定金，代價(jià)實(shí)在高昂。

　　來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

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