
房屋出租后又實行抵押的案例分析
一、案例
近日,李某突然收到房東一份信函,稱其租賃的商鋪已經更換主人了,原租賃合同無效。經了解,原來,李某與房東王某簽訂了一份商鋪租賃合同,合同中約定房屋租賃期限為三年。在租賃期間,王某因資金周轉將商鋪抵押給了銀行,并辦理了抵押登記手續。后因資金周轉出現問題,借款到期無法償還,被銀行通過司法程序將抵押物拍賣給顧某。顧某認為自己是該商鋪的所有權人,不同意繼續履行租賃合同,并認為該租賃合同對自己沒有約束力。于是要求王某自行解除與李某的租賃合同,以實現自己的抵押權。
二、法律依據
2.1、《物權法》第190條規定:訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。
2.2、最高人民法院關于適用《<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條規定:抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。按照法律規定,在債權到期后,債務人未履行債務致使抵押權人行使抵押權,將抵押物拍賣或變賣給第三人,只要此時租賃合同未到期,承租人仍可向第三人主張租賃權。
三、案例分析
由上述法條的明文規定可以看出,訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。因此,本案中李某與房東王某簽訂的租賃合同應該繼續有效,合同對新房東顧某具有約束力,其應嚴格按照合同約定繼續履行,否則應承擔相應的違約責任。而李某可以選擇繼續租賃,直至合同租期到期,或者可以選擇結束該租賃合同。
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