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買賣不破租賃可以阻止法院執行嗎(執行不破租賃的法律規定)

2023-06-06 04:23發布

買賣不破租賃可以阻止法院執行嗎

依“買賣不破租賃”的原則,租賃關系在先,當然可以對抗抵押權,不管抵押權是否登記。 一、如何理解物權法第190條【抵押權和租賃權關系】 訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。 二、【解釋】本條是關于抵押權和租賃權關系的規定。 以房屋等財產抵押的,在設定抵押權前,有時該財產上已存在租賃法律關系。比如甲將房屋抵押給乙前,已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續有效呢?從理論上講,財產租賃屬于債權的范疇,根據物權優先于債權的原則,財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的,第三人取得財產的所有權的同時,承租人的租賃權即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任,但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同,因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。 但是,隨著社會經濟的發展,為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益,維護社會穩定,現代各國民法都逐漸采取了增強租賃權效力的做法,將“買賣擊破租賃”規則轉為“買賣不破租賃”規則,即租賃關系成立后,即使出租人將出租物轉賣給第三人,該原已存在的租賃關系仍對買受人有效,承租人仍然可以向受讓人主張租賃權,受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國擔保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規則,擔保法第四十八條明確規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”合同法第二百二十九條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”也就是說,因實現抵押權而將抵押財產轉讓時,抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止,承租人可以繼續享有租賃權。 物權立法過程中,有人提出,抵押人可以將出租的財產抵押,也經常發生將抵押的財產出租的情形,但我國擔保法對此情形卻沒有規定。一種意見認為,由于抵押權成立在先,其當然優先于租賃權,租賃權不能對抗抵押權,抵押實現時租賃權應終止。另一種意見認為,只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時,抵押權才能對抗租賃權,否則抵押權實現時租賃權不消滅。 立法時經對上述意見研究,物權法在本條規定了“抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。也就是說: 第一,如果將辦理了抵押登記的財產出租,實現抵押權后,抵押財產的買受人可以解除原租賃合同,承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。 這樣規定的理由主要是:抵押財產辦理了登記的,承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物上負擔情況,既然明知承租的財產有物上負擔,就應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。否則,財產抵押后出租仍適用“買賣不破租賃”的規則,抵押權的效力就會打折扣,就會變得不確定,也會因此失去設立的意義。 第二,如果將沒有辦理登記的抵押財產出租,承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況,抵押權就不能對抗租賃權,仍應當適用“買賣不破租賃”的原則。 特別由第二點可推知,租賃權可以對抗先期未登記的抵押權。而在物權上的抵押權設立之前,抵押財產已經出租的,依“買賣不破租賃”的原則,租賃關系在先,當然可以對抗其后設立的抵押權,且不管抵押權是否登記。

借貸執行中,先于查封、抵押成立的租賃也不能阻止強制執行

 一、租賃在先也不能解除法院查封。二、強制執行中,承租人不能同時主張優先購買權和繼續履行租賃合同的權利,只能擇一行使。三、以租賃形式抵償債務,不適用買賣不破租賃原則。四、案外人以租賃權為由提起執行異議之訴,人民法院已經受理的,裁定駁回起訴。 五、案外人以買賣不破租賃提出執行異議阻止移交承租房產的,應當以民訴法225條受理。  裁判要旨:根據買賣不破租賃原則,即使租賃物發生物權變動,承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應當受原租賃關系的約束,但并不能進一步主張租賃物在租賃期間內不得發生物權變動,否......

買賣不破租賃法律法規(買賣不破租賃的法律規定有哪些)

1.買賣不破租賃的法律規定有哪些 1、最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。2、《合同法》第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力;第230條規定:出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。;3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定:租賃期限內......

買賣不破租賃可以對抗法院查封嗎(拍賣房屋是否使用買賣不破租賃)

最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》第一百一十九條第二款規定:私有房屋在租賃期間,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。《合同法》第二百二十九條規定租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定:租賃期限內,房屋出租人轉讓房屋所有權的,房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。以上即是買賣不破租賃的原則在各法律條文中的具體體現,但是本案是否適用于買賣不破租賃原則呢?從民法理論上說,買賣不破租賃原則......

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