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抵押擔保是否適用買賣不破租賃?

2023-06-06 05:21發布

抵押擔保是否適用買賣不破租賃?

日常生活中,我們最常聽到一句話就是買賣不破租賃,什么意思呢?

簡單舉個例子:張三將其自有的房屋出租給李四,后王五通過拍賣的方式,取得了張三房屋的所有權,成為新的房屋所有權人,王五自取得房屋所有權時,即自動代替了張三出租人的地位,李四可以繼續租賃使用該房屋。那在抵押擔保關系中,是否也適用買賣不破租賃規則呢?主要分為以下幾種情況:

第一種情況:先租后抵。就是出租人與承租人已經訂立了有效的租賃合同,并將租賃房屋交付給承租人占有使用,之后出租人又將租賃的房屋抵押給了第三人,在房屋租賃期間,若抵押權人行使抵押權,將致使租賃房屋的所有權發生變動,那么此種情況下,考慮到承租權人的生存利益,就會優先保護承租人的利益,適用買賣不破租賃規則。 第二種情況:先抵后租。就是抵押人已經在房屋上為他人設立了抵押權,并辦理完畢抵押權登記,之后抵押人又作為出租人,將抵押的房屋出租給了承租人,并基于有效的租賃合同,將房屋交付給承租人占有使用。那么此種情況下,就會優先保護抵押權人的利益,不適用買賣不破租賃規則,抵押權人有權請求法院去除該租賃關系,通過拍賣、變賣抵押房屋的方式實現抵押權。

此外,若先抵后租的抵押物系動產(如汽車),且已經辦理完畢抵押登記,也不能適用買賣不破租賃規則;但若先抵后租的動產抵押物沒有辦理抵押登記,在承租人為善意的情況下,該租賃合同就適用買賣不破租賃規則,承租人為惡意的,也不適用買賣不破租賃規則。


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