一、租賃在先也不能解除法院查封。

二、強(qiáng)制執(zhí)行中，承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。

三、以租賃形式抵償債務(wù)，不適用“買賣不破租賃”原則。

四、案外人以租賃權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴，人民法院已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

　五、案外人以“買賣不破租賃”提出執(zhí)行異議阻止移交承租房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)以民訴法225條受理。

　　裁判要旨：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，即使租賃物發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應(yīng)當(dāng)受原租賃關(guān)系的約束，但并不能進(jìn)一步主張租賃物在租賃期間內(nèi)不得發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，否則便構(gòu)成對(duì)出租人就租賃物所享合法處分權(quán)的過分限制。

　　依循案外人異議程序進(jìn)行審查，就有可能出現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行效果與實(shí)體法關(guān)于“買賣不破租賃原則”內(nèi)涵的矛盾。理由在于，啟動(dòng)案外人異議審查，就意味著后續(xù)還可能衍生出執(zhí)行異議之訴。執(zhí)行異議之訴可能歷經(jīng)一審、二審程序，全案定讞的周期會(huì)很長(zhǎng)，這勢(shì)必對(duì)法院強(qiáng)制處置不動(dòng)產(chǎn)的工作造成嚴(yán)重影響。

　　案件來源：執(zhí)行復(fù)議：深圳市中級(jí)人民法院(2015)深中法執(zhí)復(fù)字第132號(hào)。

　　綜上，租賃先于查封、抵押設(shè)立的，承租人依法可以主張優(yōu)先購買權(quán)或拍賣不破租賃要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但無權(quán)阻止強(qiáng)制執(zhí)行。

　　來源：?jiǎn)柭?作者丨齊精智