裁判要旨：

所涉法條：

案例來(lái)源：

簡(jiǎn)要事實(shí)：

　一審審理期間，中金天盛公司出具《關(guān)于中金天盛公司受托付款的說(shuō)明》，內(nèi)容如下：陳俊峰等人在決定購(gòu)買麗湖公司的項(xiàng)目后，因考慮到個(gè)人買房不踏實(shí)，而且支付不方便，特委托中金天盛公司及本人(中金天盛公司法定代表人)來(lái)完成本次購(gòu)房行為，故中金天盛公司代陳俊峰等人向麗湖公司支付了買房款。中金天盛公司在該說(shuō)明上加蓋印章，該公司的法定代表人李某某簽名。李某某出具《關(guān)于李某某提供居間服務(wù)的說(shuō)明》，內(nèi)容如下：本人李某某于2011年年初遇到當(dāng)時(shí)在麗湖公司任職的宛某，宛某推薦了他們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，并說(shuō)該項(xiàng)目有比較大的升值空間，于是本人將該信息告訴了陳俊峰。經(jīng)過(guò)運(yùn)作，最終完成了本次居間服務(wù)，之后麗湖公司向本人支付了525萬(wàn)元的居間服務(wù)費(fèi)。后李某某赴一審法院就陳俊峰、張立平購(gòu)買案涉房產(chǎn)的過(guò)程、中金天盛公司付款及其個(gè)人居間一事進(jìn)行了說(shuō)明。

一審法院認(rèn)為，關(guān)于陳俊峰、張立平主張的其與麗湖公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，存在以下不合常理之處：第一，在2011年5月16日同一天，麗湖公司與李某某簽訂了居間合同，陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂了226份商品房買賣合同并辦理了備案登記，陳俊峰、張立平與中金天盛公司簽訂了委托付款合同，中金天盛公司向麗湖公司付款33229930元;

　最高人民法院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陳俊峰、張立平與麗湖公司之間的法律關(guān)系性質(zhì)。陳俊峰、張立平主張與麗湖公司之間系商品房買賣合同關(guān)系，麗湖公司主張與陳俊峰、張立平簽訂商品房買賣合同系為擔(dān)保的借貸關(guān)系。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買受人支付房屋對(duì)價(jià)的目的在于取得房屋所有權(quán)是房屋買賣合同關(guān)系的基本法律特征。

　　由于本案雙方對(duì)簽訂的商品房買賣合同外觀形式表現(xiàn)的法律關(guān)系是否與雙方真實(shí)意思表示一致存在爭(zhēng)議，故本案需基于在案證據(jù)能夠證明的雙方簽訂的相關(guān)合同情況、約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及履行等雙方交易的事實(shí)并結(jié)合各自主張的法律關(guān)系特征進(jìn)行綜合審查判斷，認(rèn)定雙方簽訂商品房買賣合同的真實(shí)意思及雙方之間的法律關(guān)系性質(zhì)。

　　首先，陳俊峰、張立平作為自然人，一次性購(gòu)買226套商品房的行為本身并不屬于通常情形下自然人為使用或投資進(jìn)行商品房買賣的情形。即使如陳俊峰、張立平主張其系以炒房為目的進(jìn)行的大批量團(tuán)購(gòu)，但在案涉房屋尚沒(méi)有開(kāi)發(fā)完成的情形下一次性購(gòu)買226套商品房并一次性全額支付購(gòu)房款，且麗湖公司在收到購(gòu)房款后也沒(méi)有為陳俊峰、張立平開(kāi)具付清購(gòu)房款的發(fā)票，從該交易本身的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮亦具有一定不符合常理之處。

　　其次，陳俊峰、張立平與麗湖公司雙方簽訂的案涉226套《商品房買賣合同》約定的房屋單價(jià)為3000元/平方米，總面積約為27775平方米，總價(jià)款83229930元。陳俊峰、張立平自認(rèn)實(shí)際購(gòu)房單價(jià)為1800元/平方米，實(shí)際支付購(gòu)房款為5000萬(wàn)元。陳俊峰、張立平與中金天盛公司簽訂《委托付款協(xié)議》約定的代付購(gòu)房款亦為5000萬(wàn)元，中京華所對(duì)麗湖公司的審核意見(jiàn)載明，2011年5月17日麗湖公司收到中金天盛公司轉(zhuǎn)款83229930元，同日通過(guò)翊華公司轉(zhuǎn)回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司實(shí)際轉(zhuǎn)給麗湖公司5000萬(wàn)元。上述本案查明的事實(shí)足以證明中金天盛公司代陳俊峰、張立平支付的款項(xiàng)金額為5000萬(wàn)元，陳俊峰、張立平上訴主張翊華公司轉(zhuǎn)回中金天盛公司的33229930元與本案無(wú)關(guān)，與事實(shí)不符。

　　陳俊峰、張立平稱對(duì)外宣稱和合同上簽訂單價(jià)3000元/平方米是為了不影響麗湖公司地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格，(2016)遼民終529號(hào)民事判決查明的事實(shí)顯示，麗湖公司以1500元/平方米的價(jià)格將麗湖名居小區(qū)55套房屋出售給耿某，股東會(huì)決議載明為維護(hù)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，以2800元/平方米的價(jià)格對(duì)出售給耿某的房屋進(jìn)行備案登記。

　　上述陳俊峰、張立平的陳述及另案生效判決查明事實(shí)表明，本案陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同約定的購(gòu)房?jī)r(jià)3000元/平方米應(yīng)與當(dāng)時(shí)案涉項(xiàng)目房屋對(duì)外市場(chǎng)交易價(jià)格相吻合，陳俊峰、張立平并無(wú)證據(jù)證明該市場(chǎng)銷售價(jià)在當(dāng)時(shí)屬于虛高價(jià)。據(jù)此，陳俊峰、張立平以1800元/平方米購(gòu)買案涉房屋，接近當(dāng)時(shí)市場(chǎng)出售價(jià)格的一半，并不符合商品房買賣交易中開(kāi)發(fā)商通常能夠讓利的幅度，反而與民間借貸用于擔(dān)保的房屋作價(jià)通常低于實(shí)際市場(chǎng)出售價(jià)格的特點(diǎn)吻合。而上述生效民事判決亦認(rèn)定耿某與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同不具有真實(shí)性。

　　第三，麗湖公司與李某某簽訂的案涉《居間合同》約定麗湖公司須向其支付525萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。麗湖公司應(yīng)在購(gòu)房款到賬當(dāng)日向李某某支付三分之一的服務(wù)費(fèi)，即175萬(wàn)元，以后每滿一個(gè)月支付三分之一，直到全部支付完畢。本院查明的事實(shí)表明，麗湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分別向李某某支付了175萬(wàn)元，共計(jì)525萬(wàn)元。其中兩筆轉(zhuǎn)款的付款用途載明為暫支利息款。麗湖公司主張支付李某某的525萬(wàn)元系利息與其財(cái)務(wù)記載相吻合。由于陳俊峰、張立平系一次性全額支付購(gòu)房款，麗湖公司收到了購(gòu)房人支付的全部購(gòu)房款的情形下卻按月給付促成該筆交易的李某某居間費(fèi)用，顯然也不符合常理，而按月給付利息是民間借貸中常見(jiàn)的情形。

　　第四，陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂商品房買賣合同后又分別簽訂了《商品房回購(gòu)合同書(shū)》，約定麗湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的價(jià)格支付回購(gòu)款后雙方簽訂的商品房買賣合同自行解除。最晚可以遲延至2011年9月16日，但應(yīng)給付遲延期間溢價(jià)款。如麗湖公司未能按約定時(shí)間給付回購(gòu)款，則除非陳俊峰、張立平同意，麗湖公司無(wú)權(quán)再回購(gòu)。

　　上述回購(gòu)合同顯示的麗湖公司作為房屋出賣方，在購(gòu)房人已經(jīng)全額支付了購(gòu)房款的情形下仍保有通過(guò)回購(gòu)的方式將房屋取回的權(quán)利，與房屋買賣合同關(guān)系中買受人付清購(gòu)房款后，出賣方即負(fù)有交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)的通常權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不一致，而與目前實(shí)踐中以尚未建成的預(yù)售商品房為借款擔(dān)保時(shí)采取的由出賣方在借款到期前保有房屋回購(gòu)權(quán)的常見(jiàn)方式相吻合。且案涉回購(gòu)合同約定按原購(gòu)房?jī)r(jià)回購(gòu)，僅約定支付延期回購(gòu)溢價(jià)款，對(duì)自該款項(xiàng)發(fā)生至約定的回購(gòu)日前麗湖公司占用陳俊峰、張立平購(gòu)房款三個(gè)月是否給付利息等并未約定，結(jié)合麗湖公司主張的其分三個(gè)月向李某某支付的525萬(wàn)元系給付的利息，則可以對(duì)此作出合理解釋。

　　陳俊峰、張立平主張由于麗湖公司與河海公司就案涉房屋所有權(quán)問(wèn)題產(chǎn)生了糾紛，為減少損失而與麗湖公司簽訂回購(gòu)合同。但本院審理中，雙方明確系于2011年7月19日簽訂案涉《商品房回購(gòu)合同書(shū)》，而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉糾紛向營(yíng)口仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)，陳俊峰、張立平陳述的簽訂回購(gòu)合同的原因與事實(shí)不符，也不具有合理性。

　　綜上所述，盡管麗湖公司并未提供證明其與陳俊峰、張立平之間以案涉226套《商品房買賣合同》為借貸提供擔(dān)保的直接證據(jù)，但陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同從所購(gòu)房屋數(shù)量、實(shí)際購(gòu)房單價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)的差異、支付的購(gòu)房款數(shù)額以及所謂的居間費(fèi)用的支付方式、麗湖公司在一定期限內(nèi)保有回購(gòu)權(quán)等事實(shí)，均與以支付購(gòu)房款取得房屋所有權(quán)為目的的房屋買賣合同關(guān)系的法律特征不符，而與民間借貸中以簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行備案的方式為借貸提供擔(dān)保的通常做法相吻合。

　　一審基于在案證據(jù)對(duì)雙方簽訂合同的真實(shí)意思經(jīng)合理性分析判斷認(rèn)定陳俊峰、張立平與麗湖公司之間不屬于真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系，系以案涉226套房屋的買賣合同為擔(dān)保的借貸法律關(guān)系，并經(jīng)向陳俊峰、張立平釋明后，陳俊峰、張立平明確拒絕變更訴訟請(qǐng)求的情形下，裁定駁回陳俊峰、張立平的起訴，認(rèn)定事實(shí)及適用法律并無(wú)不當(dāng)。

　　二審法院裁定：駁回上訴，維持原裁定。

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