作者：李明君、來源：法務(wù)之家

房屋交付是房屋買賣的主要過程，同時(shí)，房屋交付與否也涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題，因此，對于房屋交付的認(rèn)定是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡牵诂F(xiàn)實(shí)生活中，到底怎么樣才算交付了呢?

所謂房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有，其外在的表現(xiàn)形式就是房屋的鑰匙交付給買房者，這就是人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。房屋交付與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移并非同一概念，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付時(shí)間”，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行了合同義務(wù)。如果當(dāng)事人對房屋買賣合同有特別約定，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)。這樣，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅交付鑰匙，而未將所有權(quán)交付買房者，那么企業(yè)就要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，在商品房的買賣過程中，關(guān)于房屋交付應(yīng)該注意哪些問題呢?

▌(一) 當(dāng)事人約定房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是否即為法院認(rèn)定房屋交付與否的依據(jù)呢?

當(dāng)事人約定了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)該約定的交付標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定交房者的行為是否滿足了交付條件。

最高人民法院在濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場置業(yè)有限公司與趙明湖申請?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾(2013)民申字第2041號]中認(rèn)為：“關(guān)于安置房交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.8794999.com/laws-9157.html'>房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》系拆遷人舊城改造中心與趙明湖所簽協(xié)議，該協(xié)議第六條明確約定安置房屋應(yīng)符合國家質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并為乙方提供管線、水電及應(yīng)具備的圖紙，符合商品房交房標(biāo)準(zhǔn)含一切資料等條件。萬達(dá)公司作為舊城改造中心的委托代理人，代為履行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建設(shè)交付和支付履約保證金的義務(wù)，應(yīng)依據(jù)《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》所約定的安置房交付標(biāo)準(zhǔn)，代為建設(shè)交付安置房。萬達(dá)公司與趙明湖簽訂的《資金監(jiān)管協(xié)議》在第四條第3.1.(2)中約定：‘趙之玉產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建成，乙方出具四方(建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工)驗(yàn)收合格報(bào)告并發(fā)出交房通知三天內(nèi)，甲乙雙方無條件出具解凍并將賬戶二上資金劃撥至乙方指定賬戶的加蓋預(yù)留印鑒的書面申請，丙方應(yīng)在接到上述申請后的當(dāng)日將賬戶二上所有資金劃撥至乙方指定賬戶’。上述關(guān)于四方驗(yàn)收合格的約定，系對監(jiān)管資金的解付條件作出的安排，并非專門針對安置房交付標(biāo)準(zhǔn)所作的約定，故二審判決依據(jù)《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定安置房是否符合交付條件，并無不當(dāng)?！?/p>

▌(二) 交鑰匙是不是代表商品房交付的完成?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。” 商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。

福建省龍巖市中級人民在羅劍揮、項(xiàng)麗華與連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[(2015)巖民二終字第671號]中認(rèn)為：“《建筑法》第61條規(guī)定：‘交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.8794999.com/laws-393.html'>建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：‘建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。’《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：‘對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！噬唐贩拷桓稐l件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。本案中，羅某所簽同意書內(nèi)容并未包含開發(fā)公司無須書面通知羅某辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是羅某表明愿意按合同約定時(shí)間配合開發(fā)公司辦理相關(guān)交房工作，即并未免除開發(fā)公司書面通知及簽署交接單等義務(wù)。羅某領(lǐng)取鑰匙等物料，只是表明開發(fā)公司履行了交鑰匙這一項(xiàng)義務(wù)，但開發(fā)公司并未履行出示證明文件、簽署房屋交接單、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等其他義務(wù)，故可認(rèn)定開發(fā)公司尚未依約交房，判決開發(fā)公司交房并支付逾期交房、辦證違約金?！?/p>

▌(三) 消防驗(yàn)收是否為商品房交付的必要條件?

《中華人民共和國消防法》第九條規(guī)定：“建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工必須符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)?！钡谑龡l規(guī)定：“……依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！币虼?，“建筑工程只有在包括消防設(shè)施在內(nèi)的整個(gè)工程竣工并驗(yàn)收合格后方能交付使用”被認(rèn)為是國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在消防驗(yàn)收沒有通過時(shí)交付，交付的標(biāo)的物存有瑕疵以致合同不完全履行，故真正交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為消防驗(yàn)收合格的時(shí)間。

有別于上述觀點(diǎn)的是：如何合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)為“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，即經(jīng)開發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、施工和工程監(jiān)理五方驗(yàn)收，房屋即可以交付。此理解往往為開發(fā)商所主張，而買受人的理解為開發(fā)商將該工程經(jīng)竣工驗(yàn)收備案并取得相關(guān)手續(xù)，也就是《竣工驗(yàn)收備案表》，沒有約定必須取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，則消防驗(yàn)收結(jié)果不是必須的交房條件。

陜西省高級人民法院在桂榮與華宇公司房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書【(2015)陜民提字第00019號】中認(rèn)為：“本案爭議的焦點(diǎn)是消防驗(yàn)收是否是交付涉案商品房的條件，桂榮主張華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任是否成立。桂榮認(rèn)為，雙方在合同中約定 ‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格’的同時(shí)，還約定 ‘依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定’交房，消防法等法律及規(guī)章亦規(guī)定了華宇公司的消防驗(yàn)收義務(wù)，因此，消防驗(yàn)收是約定的交房條件。而華宇公司進(jìn)行消防驗(yàn)收的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間，故應(yīng)承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。華宇公司辯稱，雙方合同沒有將消防驗(yàn)收或備案約定為交房條件，涉案房屋已經(jīng)法定單位驗(yàn)收合格，達(dá)到約定的交付條件，桂榮以未經(jīng)消防驗(yàn)收為由拒收房屋沒有依據(jù)，其公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因本案系商品房買賣合同糾紛，雙方簽訂的商品房買賣合同是確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，當(dāng)事人是否及時(shí)、適當(dāng)履行了義務(wù)，其判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是合同相關(guān)條款的內(nèi)容。關(guān)于房屋的交付，合同第八條約定，‘出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！p方已將交房條件確定為‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格’。經(jīng)查，涉案商品房工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收后，工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門2009年9月30日出具工程質(zhì)量合格、準(zhǔn)予備案的意見。華宇公司即在合同約定的期限內(nèi)通知桂榮接收驗(yàn)收合格的涉案房屋，華宇公司已依約履行了合同義務(wù)。因雙方當(dāng)事人并未在合同中將必須經(jīng)過消防驗(yàn)收明確為交房條件，故桂榮以涉案商品房工程通過消防驗(yàn)收的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間為由，要求華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任，依據(jù)不足，不能成立?！?/p>

▌(四) 開發(fā)商交付房屋時(shí)存有瑕疵，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?

開發(fā)商將商品房轉(zhuǎn)移占有的，視為房屋的交付使用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

北京市第二中級人民法院在張某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案民事判決書[(2013)二中民終字第10768號]中認(rèn)為：“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，開發(fā)公司與張某所簽合同明確約定房屋實(shí)際交付程序，開發(fā)公司已依約向張某發(fā)出入住通知，張某亦辦理收房手續(xù)，故應(yīng)視為開發(fā)公司向張某交付了涉案房屋。開發(fā)公司與張某所簽合同中明確約定了相應(yīng)交付條件。但根據(jù)已查明事實(shí)，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同約定。結(jié)合合同中‘紅線外市政接入’條款，開發(fā)公司應(yīng)在條件允許時(shí)完成紅線外市政接入相關(guān)義務(wù)。同時(shí)，開發(fā)公司亦應(yīng)承擔(dān)房屋交付后紅線內(nèi)線路整改相應(yīng)責(zé)任。依我國合同法律規(guī)范規(guī)定，當(dāng)事人可約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額違約金，亦可約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。法院應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。據(jù)此，法院結(jié)合涉案房屋所在小區(qū)部分配套無法正常使用確系紅線外市政接入原因所致、涉案房屋已轉(zhuǎn)移給張某占有、開發(fā)公司承擔(dān)電力開閉站十分之一左右的造價(jià)分?jǐn)偭x務(wù)、開發(fā)公司仍在整改小區(qū)紅線內(nèi)的少數(shù)管線等基本事實(shí)，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則對開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額予以酌定。判決開發(fā)公司支付張某違約金4000元?！?/p>

▌附有關(guān)房屋買賣合同中交付的相關(guān)法律、法規(guī)：

(一)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

(二)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。”“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?/p>

(三)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?/p>

(四)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第三款：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”

(五)《商品房銷售管理辦法》第七條第(四)項(xiàng)：“已通過竣工驗(yàn)收”。第八條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！?/p>

(六)《中華人民共和國合同法》第一百三十三條：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

(七)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄耙婪▽儆趪宜械淖匀毁Y源，所有權(quán)可以不登記?！?/p>