1.物業(yè)管理的法律法規(guī)有哪些

從保抄障業(yè)主民主權(quán)利和人身自由等公民合法權(quán)利角度有《中華人民共和國(guó)憲法》；

從物權(quán)保護(hù)角度有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；

從業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系調(diào)整角襲度有《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》；

從損害賠償處理角度有《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法知》；

從維護(hù)物業(yè)管理秩序角度有《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》、《中華人民共和國(guó)刑法》；

從物業(yè)公司主體管理角度有《中華人民共和國(guó)公司法》；

還有涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫道等等一系列關(guān)于公共管理方面的法律法規(guī)。

2.法律服務(wù)管理相關(guān)規(guī)定

掌握物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，提高對(duì)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)及政策的實(shí)際運(yùn)用水平，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為，更好地保障業(yè)主、企業(yè)等各方合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)健康有序的發(fā)展。

通過運(yùn)用相關(guān)的物業(yè)法律法規(guī)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員能更好地掌握和區(qū)分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際的管理服務(wù)中對(duì)物業(yè)和業(yè)主的責(zé)任與權(quán)限以及服務(wù)范圍和內(nèi)容，同時(shí)也能使員工掌握和運(yùn)用物業(yè)的法律法規(guī)，做好本職工作并能夠更加有效地與業(yè)主進(jìn)行溝通。 在物業(yè)管理服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所涉及的法律法規(guī)比較多，主要有以下法律法規(guī)： （1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 《物權(quán)法》是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效應(yīng)，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法制定的法律。

由中華人民共和國(guó)第十屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行（詳見附錄一）。 （2）《中華人民共和國(guó)民法通則》 《民法通則》是為了保障公民、法人的合法的民事權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展的需要，根據(jù)憲法和我閏實(shí)際情況，總結(jié)民事活動(dòng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而制定的法律。

于1986年4月12日由第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議通過，自1987年1月1日起施行。 （3）《中華人民共和國(guó)合同法》 為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)而制定《合同法》。

《合同法》于1999年3月15日由第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過，自1999年10月1日起施行。 （4）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《環(huán)境保護(hù)法》是為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，防治污染和其他公害，保障人體健康，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展而制定的。

《環(huán)境保護(hù)法》于1989年12月26日由第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過，自1989年12月26日起施行。 （5）《中華人民共和國(guó)消防法》 為了預(yù)防火災(zāi)和減少火災(zāi)危害，加強(qiáng)應(yīng)急救援工作，保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)公共安全，由中華人民共和國(guó)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議于2008年10月28日修訂通過《消防法》，自2009年5月1日起施行。

（6）《侵權(quán)責(zé)任法》 《侵權(quán)責(zé)任法》主要是對(duì)產(chǎn)品責(zé)任、機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任、醫(yī)療損害責(zé)任、環(huán)境污染責(zé)任、高度危險(xiǎn)責(zé)任、詞養(yǎng)動(dòng)物損害責(zé)任、物件損壞責(zé)任作了明確的責(zé)任規(guī)定。《侵權(quán)責(zé)任法》由中華人民共和國(guó)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議于2009年12月26日通過，2010年7月1日起施行。

（7）《物業(yè)管理?xiàng)l例》 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年5月28日由國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過，自2003年9月1日起施行。

（8）《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 為加強(qiáng)城市異產(chǎn)毗連房屋的管理，維護(hù)房屋所有權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，明確管理、修繕責(zé)任，保障房屋的正常使用而制定了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。 這個(gè)規(guī)定由建設(shè)部于1989年11月21日頒布，自1990年1月1日起施行。

（9）《城市房屋修繕管理規(guī)定》 為加強(qiáng)城市房屋修緒的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定了《城市房屋修繕管理規(guī)定》，自1991年8月1日起施行。 （10）《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》 為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，由建設(shè)部和財(cái)政部于2007年10月30日聯(lián)合發(fā)布，自2008年2月1日起施行。

（11）《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》是為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》而制定的。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)和建設(shè)部于2003年11月13日頒布，自2004年1月1日起執(zhí)行。

（12）《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》 為了保護(hù)建設(shè)單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共安全和公共利益，根據(jù)《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》制定了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》。由建設(shè)部于2000年6月30日發(fā)布，并自發(fā)布之日起施行。

（13）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》是為了加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)M和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)而制定的。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》由建設(shè)部于2002年3月5日發(fā)布，自5月1日起施行。

（14）《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 為了確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，由建設(shè)部于1991年2月4日發(fā)布了《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并于7月1日起實(shí)施。 （15）《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（試行） 為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)、價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價(jià)有償消費(fèi)的理念。

3.對(duì)于物業(yè)法律知識(shí)

應(yīng)該有的。

目前，根據(jù)國(guó)家法律相關(guān)精神，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行一價(jià)清制度，也就是繳費(fèi)只能一次，第二次收費(fèi)就屬于違法行為，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行投訴。

不過，換句話說，辦卡，只有業(yè)主可以辦，可以大大減少外來不明車輛進(jìn)入，減少危險(xiǎn)發(fā)生，對(duì)防盜，防破壞很有好處。

這20元，物業(yè)應(yīng)該是收取的“工本費(fèi)”，就是材料費(fèi)，這個(gè)應(yīng)當(dāng)有相關(guān)的物價(jià)部門的批示，沒有就是違法收費(fèi)。

建議先和物業(yè)溝通，如果該費(fèi)用是一次繳清，以后不額外收費(fèi)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該費(fèi)用是材料費(fèi)，是為了更好保證業(yè)主利益，如果是每年收取，則屬于亂收費(fèi)現(xiàn)象，業(yè)主應(yīng)當(dāng)投訴。

安保是防患于未然，不要等出事了再到處追究責(zé)任，我想誰都想平平安安吧。辦卡是為了保證業(yè)主安全，減少外來不明人員和車輛進(jìn)出，如果只是一次收費(fèi)，雖然業(yè)主有權(quán)投訴，但是建議還是理解一下物業(yè)的苦心。但是，如果借此每年多收20元，就是物業(yè)借防盜名義亂收費(fèi)，業(yè)主們一定要聯(lián)合投訴！

另外，物業(yè)費(fèi)指的是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生，安保等費(fèi)用，卡費(fèi)應(yīng)該是材料費(fèi)用，不屬于此，但是這應(yīng)該是選擇性服務(wù)，不能作為強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)此法以安保為目的，但方法本身是不合法的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)利投訴。

4.關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)

1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）……………………………………（6）2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）……………………………………（25）3、中華人民共和國(guó)民法通則（1986年4月12日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議通過 1986年4月12日中華人民共和國(guó)主席令第三十七號(hào)公布 自1987年1月1日起施行）……………………………………………………………………………（33）4、國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）…………………………………………………（46）5、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令第110號(hào)）…………………………………………………（54）6、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）……………………………………………（59）7、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》的通知（建房（1998）102號(hào)）…………………………………………………（65）8、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院第279號(hào)）………………………………………………………（67）9、建設(shè)部關(guān)于《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令第80號(hào)）………………………………………………………（74）10、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知（建房[2009]274號(hào)）……………………………………………………（76）11、關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知（建房[2010]165號(hào)）……………………………………………………（83）12、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]7號(hào)）………………………………………………………（87）13、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]8號(hào)）………………………………………………………（90）14、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例（2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過）……………………………………………………………………………（92）15、福建省物價(jià)局、福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（閩價(jià)服[2010]267號(hào)）………………。

5.試述物業(yè)公司的法律地位,其權(quán)利和義務(wù)分別有哪些

（一）物業(yè)管理公司是合法的企業(yè)法人

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，企業(yè)法人要有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，有辦公的地點(diǎn)，有自己的名稱，并有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨以及有相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)和人員，能以自己的名義享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任等。物業(yè)管理公司應(yīng)是獨(dú)立的企業(yè)法人。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，其市場(chǎng)地位、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作、法律地位等應(yīng)與其他企業(yè)一樣有相同的權(quán)力和義務(wù)。同時(shí)由于行業(yè)的自身特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力以及我國(guó)的國(guó)情，企業(yè)在追求利潤(rùn)時(shí)，絕不能一味地只考慮利潤(rùn)，而要受到一定的約束。

（二）物業(yè)管理公司屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性企業(yè)

物業(yè)管理公司與物業(yè)業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，是服務(wù)與被服務(wù)，受委托人與委托人之間的關(guān)系，雙方之間的關(guān)系是平等的。經(jīng)濟(jì)法律主體之間的關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管與被管的關(guān)系。隨著住宅商品化的普及，住房制度的改革，業(yè)主產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，將逐步形成一種以業(yè)主或使用人委托形式為主，政府指定或產(chǎn)權(quán)單位自管等形式為輔的物業(yè)委托管理模式。

這樣，物業(yè)管理公司與業(yè)主（使用人）之間的法律關(guān)系就會(huì)更加明確、具體，雙方的權(quán)利、義務(wù)的內(nèi)容、形式主要靠法律法規(guī)或合同的形式予以確定；小區(qū)管委會(huì)（業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)）可以根據(jù)擬定的法規(guī)、合同內(nèi)容公開招聘物業(yè)管理公司，競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)上崗。

（三）物業(yè)管理是一個(gè)特殊的服務(wù)性行業(yè)

物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市建設(shè)和管理的重要組成部分，它反映了一個(gè)城市的文明程度。由于目前我國(guó)城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展階段，政府缺乏足夠的人力物力，因此物業(yè)管理公司在向業(yè)主（使用人）提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著政府對(duì)城市管理的部分職能。其內(nèi)容有：建筑物外觀、區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)施、區(qū)內(nèi)的環(huán)境、區(qū)內(nèi)的保安等社會(huì)管理工作。一個(gè)小區(qū)的落成和使用意味著新的居民群體的形成，必然存在著每家每戶的社會(huì)管理、社會(huì)公益問題。物業(yè)管理公司應(yīng)和各級(jí)政府、醫(yī)療、政法等部門加強(qiáng)聯(lián)系，隨時(shí)傳達(dá)新政策、新法令、協(xié)助開展工作。