定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，喪失定金；而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。

裁判要旨

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

案情簡介

一、2004年4月18日，原告戴雪飛以戴雪飛及其夫丘榮的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂《都市花園?天域住宅訂購協議(紅表)》(以下簡稱訂購協議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業園區星漢街189號都市花園?天域2幢203室住宅一套，面積約為248．26平方米，銷售單價7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉售他人，應當向乙方雙倍返還定金。當日華新公司開具收據，言明收到戴雪飛、丘榮定金5萬元，并通知戴雪飛于4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預售合同。

　　二、5月7日，戴雪飛向華新公司提交一份書面意見，內容是：“本人于2004年5月7日與華新公司簽約時，要求所購房屋的裝修標準與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權’字樣，華新公司不能給予明確答復，需另擇日簽約。”華新公司銷售部副經理廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。”5月9日，華新公司通知戴雪飛，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預售合同，已違反訂購協議之約定，特將原協議項下的定金沒收。雙方為此發生糾紛后協商未果，戴雪飛提起訴訟。

裁判結果

蘇州工業園區人民法院認為：《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”訂購協議是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，對雙方當事人產生拘束力。按照訂購協議約定，雙方當事人承諾在將來簽訂商品房預售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔保。原告戴雪飛應當在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協商簽訂商品房預售合同。在華新公司否認戴雪飛當日有訂約行為，指陳戴雪飛違約的情況下，戴雪飛不能證明其已于當日實踐了簽訂合同的承諾。戴雪飛以證人胡永明的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡永明是戴雪飛的姻親，其證言缺乏強有力的證明力。戴雪飛不能以其他證據印證胡永明證言的真實性，該證言不能采信，故戴雪飛關于訂約日期推遲的主張不能成立。根據訂購協議的約定，戴雪飛既然在4月25日未能與華新公司協商訂約，應當承擔違約的民事責任，即無權要求返還其交付的定金，當然更不得要求雙倍返還定金。

一審宣判后，戴雪飛不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。蘇州市中級人民法院認為：相對商品房預售合同來說，訂購協議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。因此在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。

典型意義

　　購房者對開發商的樣板房表示滿意．與開發商簽訂訂購協議并向其交付了定金．約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款．購房者對該格式條款提出異議要求刪除．開發商不能立即給予答復．以致商品房預售合司沒有在訂購協議約定的日期訂立的．屬于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”．開發商應當將收取的定金返還給購房者。

　　《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

（案例來源：中國裁判文書網）