裁判摘要

     房屋行政主管部門對未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

      一審法院認(rèn)為：

      本案的爭議焦點有三：1．買賣合同是否有效；2．買賣合同能否繼續(xù)履行；3．如何認(rèn)定被告石磊的違約責(zé)任。

      涉訟買賣合同對標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石某未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁某如。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應(yīng)屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護原告的此種信賴?yán)妫艘嘞祻娀粍赢a(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

      關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機關(guān)的要求進行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石某明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實信用原則全面履行合同義務(wù)；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁某如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

      現(xiàn)被告石某未能按合同約定向原告丁某如交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機關(guān)行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計算至實際交付房屋時止。原告所支付款項中的2000萬，由中原公司代為保管至雙方進交易中心后再轉(zhuǎn)交被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務(wù)，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計算基數(shù)應(yīng)以被告實際收到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。

      綜上，原告丁某如的訴訟請求具有事實和法律依據(jù)，依法予以支持；被告石某的反訴請求于法無據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，于2010年9月8日判決：

      一、被告石某將涉訟房屋交付原告丁某如；

      二、被告石某支付原告丁某如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從2008年11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算；

      三、被告石某應(yīng)于原告丁某如將涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁某如辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；

      四、原告丁某如支付被告石某剩余購房款人民幣3500萬元；

      五、駁回被告石某的反訴請求。

      二審法院認(rèn)為：

      行政機關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，上訴人石某認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。上訴人與被上訴人丁某如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價格系屬真實，結(jié)合不動產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有效。因行政機關(guān)的權(quán)利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應(yīng)義務(wù)的情況下，被上訴人同意上訴人按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔(dān)恢復(fù)義務(wù)，故在被上訴人完成恢復(fù)義務(wù)，行政機關(guān)撤銷限制權(quán)利轉(zhuǎn)移后，雙方完成權(quán)利交付是可行的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。

      綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人石某的上訴理由不能成立。據(jù)此，法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，于2010年11月24日判決：

      駁回上訴，維持原判。

來源：網(wǎng)絡(luò)