合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應認定為房屋租賃合同。

案情簡介

一、2013年3月，福瑞達公司與百貨公司簽訂《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》，約定福瑞達公司提供建設資金，百貨公司提供建設用地，雙方合作建設商業寫字樓，該樓建成后，所有權歸百貨公司，由福瑞達公司整體承租經營使用，以租賃費抵消其墊付的建設投資款。

二、合作項目未取得工程規劃許可證，也未經主管部門批準建設。

三、福瑞達公司向長子縣法院提起訴訟，請求百貨公司繼續履行《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》。長子縣法院判決駁回福瑞達公司的訴訟請求。

四、福瑞達公司不服長子縣法院判決，上訴至長治市中院。長治市中院判決駁回上訴，維持原判。

五、福瑞達公司不服長治市中院判決，向山西高院申請再審。山西高院裁定駁回再審申請。

裁判要點

首先，《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》不符合合作開發房地產共擔風險的特征。《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》約定，樓房建成后由資金提供方福瑞達公司整體承租經營使用，以租賃費抵消其墊付的投資款。根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條之規定，“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。”法院因此認定《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》為房屋租賃合同。

其次，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”由于本案項目未取得規劃許可證，法院認定《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》無效。

實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、律師在為當事人起草合同時要探明當事人的真實意思，起草無歧義的合同。如欲實現合作開發房地產的目的，應當在合同中體現“共同投資，共享利潤、共擔風險”的特征，否則法院可能根據合同約定的不同的權利義務關系而判定為土地轉讓合同、借款合同、房屋買賣合同、租賃合同等。

需提醒當事人注意的是，如欲實現合作開發房地產的目的，不能在合作開發房地產合同中約定資金提供方不承擔經營風險，只以租賃或其他形式使用房屋，該約定會被法院認定為房屋租賃關系。

二、房屋租賃合同承租人簽訂租賃合同前，應確保出租人租賃的房屋已取得規劃許可證，否則合同會被法院認定為無效合同。承租人可要求將規劃許可證、不動產登記證等證書作為合同附件。

相關法律規定

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十四條  本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第二十七條  合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條  出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

相關新法：《中華人民共和國民法總則》

第一百四十六條  行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

以下為該案在法院審理階段“本院認為”部分關于此問題的論述：

根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地所有權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規定，土地使用權人未經由批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效，但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同”。本案雙方當事人于2013年3月10日簽訂的《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》，其主要內容是由申請人提供建設資金，被申請人提供建設用地，雙方合作建設商業寫字樓，該樓建成后，所有權歸被申請人，由申請人整體承租經營使用，以租賃費抵消其墊支的建設投資款。從雙方簽訂的合同內容看，本案爭議的合同應當認定為房屋租賃合同。依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”的規定，雙方當事人簽訂的房屋租賃合同為無效合同。原審判決認定長子縣國營百貨公司與長子縣福瑞達商貿有限公司簽訂的《商業寫字樓工程合作建設暨租賃合同》無效并判決駁回長子縣福瑞達商貿有限公司的訴訟請求并無不當。

來源：網絡