裁判規則

1.違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效——俞建飛訴華潤置地(寧波)發展有限公司商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：“限購令”并非法律、行政法規的強制性規定，違反商品房“限購令”的行為不宜認為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。

案號：(2014)浙甬民二終字第559號

審理法院：浙江省寧波市中級人民法院

來源：《人民法院案例選·總第93輯(2015.3)》

2.買受人可以解除受限購政策影響的房屋買賣合同——李某訴王某購房合同糾紛案

案例要旨：樓市限購令為國家政策，非當事人所能預見、避免和克服、屬于不可抗力，導致合同無法履行時，依據合同法的規定，當事人可解除合同。

案例來源：《民事審判指導與參考·總第50輯(2012.2)》

3.若導致房屋買賣合同未能在限購政策正式施行前獲得履行的責任在一方，則責任方當事人應當酌情返還定金——李某訴黃曉玲房屋買賣合同案

案例要旨：依據誠實信用原則，合同的雙方當事人，均應誠實、善意、積極地促進合同的履行。房地產買賣合同因房產限購政策而無法繼續履行，但若導致該合同未能在限購政策正式施行前獲得履行的責任在一方，則責任方當事人應當酌情返還定金。

案號：（2011）浙甬民二終字第692號

審理法院：浙江省寧波市中級人民法院

來源：法信平臺精選

4.中介公司遲延履行合同導致住房限購政策出臺時未能辦理網簽，對出售人造成損失的應當承擔違約責任——馬某訴邢某、A中介公司居間合同糾紛案

案例要旨：中介公司遲延履行合同導致住房限購政策出臺時未能辦理網簽，導致購房者因限購政策而無法購房房屋，致使合同目的無法實現，中介公司構成違約，應對出售人造成損失的承擔賠償責任。

案例來源：北京法院網 2013-03-26

司法觀點

一、因限購、禁購政策不能實現合同目的，能否適用情勢變更原則？

司法實踐中,因限購、禁購問題引發的房屋買賣合同糾紛不在少數，大多表現為買受人因新政實施而無法進行房屋過戶登記，故訴至法院要求解除買賣合同、賠償損失等。對于此類糾紛能否直接適用情勢變更原則加以解決，理論與實務界觀點不一。

第一種觀點認為，由于新政的限購、禁購政策使得買房者的主體資格不適格，對其造成的影響不是履約困難而是根本無法實現合同的目的，亦無法通過協商改變支付方式等變更合同的方式使其順利履行原合同。故限購、禁購措施應理解為重大情勢變更，可以適用情勢變更原則，當事人可以主解除合同，另外《合同法解釋（二）》第二十六條對情勢變更原則作出了較為明確的規定，適用這一原則也有相應的法律依據。

第二種觀點認為，不能適用情勢變更原則。理由主要有：

第一，引入情勢變更原則，與以往審判實踐做法不一致。審判實務中對于援引情勢變更原則一直持極其慎重態度，不應輕易打破該局面。

第二，援引情勢變更原則容易產生法官自由裁量權的過度使用，造成肆意擴大“情勢”的范圍，不利于規范法官的審判行為。

第三，限購、禁購政策本身不應當認定為情勢變更。總的來說，情勢變更原則主要針對經濟形勢、經濟政策的巨大變化，與國家對經濟生活干預有直接關系，如遇物價飛漲、合同基礎喪失、經濟危機、匯率大幅度變化、國家經濟貿易政策變化等，顯然，限購、禁購政策并不宜認定為系“情勢變更”。

第四，現階段國家對房地產市場的進行宏觀調控期間，可以將限購、禁購政策，比照《商品房買賣合同解釋》的有關規定，將其作為“不可歸責于雙方當事人的事由”，從而對雙方當事人的利益進行平衡處理。

我們同意第二種觀點。

在現階段，實施限購、禁購政策的地區范圍內，該措施確實是一種較為明確、強制性的規定，一旦被納入屬于限購、禁購對象，對于當事人而言，是無法回避和解決的，相當于其在被認定地區不具有購房的主體資格。雖然購買商品房是普通的民事法律行為，但是在當前調控政策之下，具備購房資格則是從事該民事活動的準入門檻。因此，如果非因政府主管部門工作失誤等原因造成購房資格的錯失，待新的限購、禁購政策出臺后，不具備交易主體資格的房屋買賣合同，將一律無法辦理權屬變更手續。

但是，對直接援引情勢變更原則作為判決依據的做法，我們還是持慎重態度。情勢變更原則的意義在于，通過司法權力的介人，強行改變合同已確定的條款或者撤銷合同，在合同雙方當事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險。在目前尚沒有進一步明確、具體規定的境況下，法官的自由裁量權很容易造成對合同自由的干涉。

二、限購、禁購引發的房屋買賣合同糾紛案件應按情形分別對待

相比較而言，按照前述“不可歸責于雙方當事人的事由”處理這一問題，更為穩妥和符合實際。處理涉及限購、禁購引發的房屋買賣合同糾紛案件時，應當按照以下情形分別對待：

1.雙方當事人簽訂房屋買賣合同在先且簽訂合同時雙方主體均符合當時政策要求，限購、禁購政策出臺在后，按照新的政策規定買受人屬于限購、禁購范圍，導致合同無法繼續履行的。由于購房資格是順利履行房屋買賣合同必須具備的前提性條件，一旦喪失購房資格將導致整個合同無法繼續履行。此時，雙方當事人對導致合同無法繼續履行均無過錯的，屬于可以按照“不可歸責于雙方當事人的事由”處理，任何一方合同當事人都可以訴請解除合同，對于買受人要求返還支付購房款及定金的請求，人民法院應當予以支持。

2.雙方簽訂房屋買賣合同時買受人具備購房主體資格條件，但由于履行過程中當事人未按約履行合同，遭遇房地產調控新政，買受人被限購、禁購而喪失購房資格的，不能適用前述“不可歸責于雙方當事人的事由”規定。

由于合同無法繼續履行，當事人就后續事宜發生糾紛，需要區分違約情形承擔責任。如雙方均按照合同約定內容履行合同義務，買受人就能夠順利取得買賣標的物所有權的，因出賣人不配合辦理相關手續等原因，導致買受人未能實現合同目的的，應當根據合同約定承擔相應的違約責任，出賣人以對方無購房資格為由訴請解除合同并主張自己無責任的，人民法院應當僅支持其解除合同的訴請。如果因買受人付款遲延等原因，導致合同目的最終落空，則其需要自行承擔相應不利后果。目前全國一線、二線城市的房價呈現單邊上漲態勢，此類情形下，對于出賣人而言，通常并無更多損失產生，其若仍想出售房屋，完全可以另尋買家并以更高的價格成交。如果在房價漲跌互現的市場行情下，房價的上漲或者下跌對于守約方都可能產生損失賠償的問題。

（摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引（下）》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）

三、適用情勢變更原則必須具備的條件

《合同法解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”該規定被普遍認為確立了我國合同法上的情勢變更原則。結合各種觀點，我們認為，適用情勢變更原則必須具備以下幾項條件：

1．作為情勢變更的事實，必須是作為締約基礎的環境發生客觀異常變化，即以合同賴以存在的客觀情況確實發生了變化為前提。而且，要求客觀情況發生變化的時間必須是在合同成立以后尚未履行完畢之前。

2．客觀情況發生變化須為當事人所不能預見。如果情勢變更在客觀上是可以預料的，當事人應該能夠預料到而卻沒有預料或預料不完全時，如投機行為，也不能適用該原則。后果縱然對當事人不利，亦應自負其責。

3．變更的發生系不可歸責于當事人的原因，即雙方當事人對客觀情事的變化均無過錯。這就要求當事人在引用情勢變更原則請求免除責任的時候負有舉證的義務，證明非因自己的主觀過錯而發生情勢變更。如果情勢變更的發生可以歸責于當事人，則該當事人應當承擔相應的責任，不適用情勢變更原則。若發生的情勢變更是可以歸責于第三人時，則應當由第三人承擔責任，同樣不能適用情勢變更原則。

4．情勢變更發生后，如繼續履行合同維持合同效力，會對當事人一方顯失公平。

（摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引（下）》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）