因此，近年來因購買學區房后而入學名額卻落空以及開發商違約等行為導致購房人與開發商、中介產生的糾紛不斷。本文筆者結合司法案例就開發商承諾學區房落空將承擔何種責任，作一簡要分析，供讀者在選房時避免“入坑”，更好地維護自己的合法權益。
1.裁判要旨
案號：(2014)淮民一終字第 00168 號
出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發規劃范圍內的相關教育優惠措施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房者基于對此的信賴才購房的，該宣傳內容應當視為要約，出賣人違反的，應當承擔違約責任。
2.案情簡介
2010年3月15日，原、被告雙方簽訂了商品房買賣合同一份，約定原告購買被告開發的城岸·羅馬廣場3幢906室房屋一套。購房時被告宣傳承諾該小區為礦一中分校學區房，但事實上該小區不是礦一中分校學區房，被告稱其是根據政府相關部門的承諾進行了宣傳，因學區房的劃分和設立是政府的職能行為，本案學區房劃分是被告不可抗力的行為，不應承擔違約責任。
3.案件爭議焦點：
（1）一審法院歸納爭議焦點：被告售房時對學區房的宣傳是否存在隱瞞欺詐行為，應否承擔違約責任。
裁判觀點：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
本案售樓廣告中有關業主子女就讀學區為礦一中的約定雖未以書面形式出現在原、被告的房屋買賣合同中，但售樓廣告中對于學區為礦一中的承諾內容明確、表述清晰，該承諾應視為“要約”附屬于合同內容，對開發商具有約束力。原告基于廣告宣傳與被告簽訂了房屋買賣合同，視為對廣告內容產生了信賴利益，該信賴利益應得到保護。現因被告不能兌現該房屋系礦一中分校區學區房的承諾，被告應向原告承擔非學區房違約賠償責任。
（2）二審法院歸納爭議焦點：恒久置業違約是否不可抗力的原因所致；恒久置業應否賠償陸山（原審原告）的經濟損失，賠償標準如何確定。
裁判觀點：恒久置業在未向相關部門交納教育配套設施基金，尚未確定其開發的羅馬廣場小區系礦一中分校學區房的情況下，即在多種媒介上進行該小區系礦一中分校學區房的宣傳，陸山（原審原告）基于該宣傳，考慮子女入學問題，向恒久置業購買了該小區房屋，現在，恒久置業不能兌現羅馬廣場小區系礦一中分校學區房的承諾，構成違約。恒久置業上訴稱其違約的原因是不可抗力所致，經查，恒久置業并未舉證證明羅馬廣場小區應當屬于礦一中分校學區房，只是由于政府相關部門因為規劃的需要將該小區劃分至其他學區，況且，即便是由于政府相關部門的原因造成羅馬廣場小區不屬于礦一中分校學區房，也并非法定不可抗力的事由，故恒久置業的該上訴理由不能成立。恒久置業未按售樓廣告中對于羅馬廣場小區系礦一中分校學區房的承諾予以履行，構成違約，應當承擔違約責任。
 
4.司法觀點
商品房銷售廣告原則上為要約邀請，但說明和允諾具體明確并對房屋價格的確定有決定性作用的，視為要約。我們認為，對商品房銷售廣告的內容性質認定，應根據具體情況區別處理，不能機械地將其一概作為要約邀請。根據《合同法》第 15 條第 1 款規定，對商業廣告的內容在原則上應認定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但對在實際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關設施所作的具體明確的說明和允諾，如小區綠化率達 80％、規劃區內有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內容，就應具體問題具體處理，不能簡單地認定為要約邀請。
根據《合同法》第 14 條關于要約的規定，如果意思表示內容具體確定，并表明經受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思表示即為要約。在實際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關設施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。我們認為，如出賣人對其開發項目規劃范圍內的商品房及相關基礎設施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時，買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內容具有特定化，根據《合同法》第 14 條關于要約的規定，該說明和允諾的內容應視為出賣人是向買受人發出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。
由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當事人可就格式合同之外的宣傳廣告內容進行協商約定，但因出賣人在房地產市場中處于強勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內容沒有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發生的。為保護弱勢群體買受人的合法利益，根據《商品房買賣合同解釋》規定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應認定為合同內容，出賣人違反該內容的，應承擔違約責任。
據此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下三個條件的，即可視為要約：
第一，該內容是對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結構、居住區綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設施齊全等，對規劃范圍之外的周邊環境的渲染、描述等應予除外。
第二，對房屋的說明和允諾應具體確定。如小區綠化率達到 80％、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。
第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內容未訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應承擔違約責任。這不僅符合《合同法》的規定和客觀實際，也有利于保護買受人權益和規范出賣人的經營行為，建立維護市場誠信制度。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利于對買受人合法利益的保護。
5.法律依據
（1）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
（2）《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：
（一）內容具體確定；
（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。
商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。