之后，張先生與開發(fā)商委托的物業(yè)多次協(xié)商無果，至今未交房。張先生咨詢，是否可以解除雙方的商品房買賣合同？若主張違約責(zé)任，可以主張哪幾項？結(jié)合張先生提供的合同等材料，作如下分析。

我國《合同法》規(guī)定，合同解除包括兩種情形：約定解除和法定解除。張先生提供的商品房買賣合同中，并未約定解除合同的情形，就只能適用法定解除條件。
一、根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，商品房買賣合同的法定解除條件包括以下情形：
1.出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%（《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條）。
在這種情況下，解除合同的主動權(quán)在買受人一方，買受人可以選擇解除合同，也可以選擇繼續(xù)履行合同。當(dāng)買受人自愿繼續(xù)履行合同時，房屋實際面積大于合同約定面積的，買受人只承擔(dān)面積誤差比3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款，超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
2.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的（《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條）。
在這兩種情況下，買受人可以要求解除商品房買賣合同并要求賠償損失，而且這兩種情況均是法定的解除條件。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格一般比較明確，但是“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”就比較模糊，江蘇省高院出具的文件載明，存在以下情形一般可以認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用：

（1）出賣人未經(jīng)買受人同意擅自變更商品房朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計；
（2）出賣人交付的商品房層高明顯偏離合同約定且未告知買受人；
（3）房屋存在滲漏、異響等情況，在合理期限內(nèi)無法查明原因或經(jīng)出賣人維修仍無法修復(fù)的；
（4）水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實際投入使用的；
（5）消防設(shè)施未經(jīng)驗收合格或無法實際投入使用的；
（6）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風(fēng)俗情形的；
（7）其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。
3.非因買受人原因，辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的（《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條）
在這種情況下，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件，所以房屋所有權(quán)證書的辦理也是房屋出賣人的主合同義務(wù)，逾期為買受人辦理房屋所有權(quán)證書會構(gòu)成合同根本違約，進(jìn)而會導(dǎo)致買受人的合同目的無法實現(xiàn)。
4.出賣人逾期交房的（《合同法》第九十四條）。
買賣雙方簽訂商品房買賣合同的目的很明顯，買受人就是為了獲得房屋的所有權(quán)，逾期交房很明顯難以實現(xiàn)合同目的。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人有權(quán)解除合同。
二、解除權(quán)行使期限
《商品房買賣司法解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”
由上可知，解除權(quán)行使的最長期限為一年，從解除權(quán)發(fā)生之日起開始計算。
三、解決路徑
在上述法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合張先生提供的商品房買賣合同以及現(xiàn)有同類案件的司法裁判，建議張先生主張逾期辦證的違約金、租金損失以及要求開發(fā)商整改，原因如下：
1.商鋪可以整改至張先生滿意；
2.商鋪未來預(yù)期收益較大；
3.解除合同，可主張的違約金等較少；
4.從現(xiàn)有司法裁判判斷，支持租金損失的可能性較大。
交房過程中，會產(chǎn)生各種各樣的商品房質(zhì)量問題，比如：采光效果、承重墻位置變動、陽臺等，導(dǎo)致無法順利交房。司法實踐中，為了鼓勵交易，確保市場的穩(wěn)定性，因房屋質(zhì)量問題一般很難支持當(dāng)事人解除合同的訴求，所以買受人要很謹(jǐn)慎地行使商品房買賣合同的解除權(quán)。應(yīng)理性衡量各項影響因素，作出決定，有時主張違約責(zé)任也是不錯的選擇。