買房是人生一大事，買房后簽訂買賣合同更不可放松警惕，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。因此，在買房簽訂買賣合同時(shí)需要多加注意，了解合同內(nèi)容，謹(jǐn)防合同陷阱。

　　簽訂空白條款需注意

　　1、看是否有預(yù)售許可證

　　很多地方都說(shuō)看五證，實(shí)際沒必要，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個(gè)證，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥。

　　只需要到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)預(yù)售許可證真假即可，無(wú)預(yù)售許可證對(duì)外銷售的，購(gòu)買時(shí)都有隱患，存有不安全因素。

　　2、看合同中的土地性質(zhì)

　　現(xiàn)在很多開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。

　　在購(gòu)買時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期。

　　3、看清楚房屋用途

　　現(xiàn)在有些對(duì)外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。

　　關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時(shí)間不需要滿足兩小時(shí)，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復(fù)，一般來(lái)說(shuō)，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過(guò)學(xué)校招生計(jì)劃，估計(jì)公寓將不能作為學(xué)區(qū)房，因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的這點(diǎn)要特別慎重。

　　4、物業(yè)也不能忽視

　　在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細(xì)閱讀。

　　雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無(wú)期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知。

　　5、車庫(kù)和地下室或者閣樓的約定

　　在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。

　　另外就是是否是車庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫(kù)，要看規(guī)劃是否是車庫(kù)，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

　　6、面積的約定

　　這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過(guò)3%的，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。

　　在這里如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定，無(wú)約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的面積為主。

　　這樣的話，就直接采用測(cè)繪面積了，有效規(guī)避了那個(gè)3%的法定條件。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積，明確約定超過(guò)多少不再付費(fèi)。

　　7、貸款問(wèn)題的約定

　　開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無(wú)法貸款可以退房，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問(wèn)題導(dǎo)致不能貸款，讓購(gòu)房人一次性付清房款。

　　這點(diǎn)也要慎重，可以自己先行查詢個(gè)人信用或者合同約定清楚，因無(wú)法貸款可以解除合同。

　　8、逾期或者賠償?shù)膯?wèn)題

　　開發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問(wèn)題的期限進(jìn)行約定，但如果你細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，合同簽訂時(shí)一定要求對(duì)等待遇。

　　9、交房的問(wèn)題

　　合同約定交房的條件，一定要明確，是經(jīng)過(guò)哪個(gè)驗(yàn)收之后，有單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案，還有消防驗(yàn)收等等。

　　必須明確：因?yàn)閱误w驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。

　　10、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

　　小區(qū)內(nèi)的會(huì)所或者公共場(chǎng)所，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多，開發(fā)商往往只是告訴你說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身場(chǎng)所等等多么規(guī)范，多么先進(jìn)，繞開產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

　　如果你不約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉，買主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所。

　　11、對(duì)各類設(shè)施的約定

　　燃?xì)狻拵У龋_發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶無(wú)法選擇，如果在合同中約定，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū)，譬如寬帶，不能只讓我們被動(dòng)的選一家啊，都進(jìn)來(lái)那我們可以選擇的范圍就大多了，就有主動(dòng)權(quán)了。

　　12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

　　凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開發(fā)商不利的，一定要明確違約責(zé)任，不能簡(jiǎn)單的協(xié)商解決，否則出現(xiàn)問(wèn)題之后，你就沒有追責(zé)追賠的依據(jù)了。

　　合同附件也要留意

　　商品房買賣合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。

　　(1)房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

　　如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒有明確的約束。

　　(2)無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語(yǔ)。

　　像“高級(jí)”、“名牌”、“精裝修”這類詞語(yǔ)就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達(dá)到什么裝修效果。

　　(3)根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

　　13、房屋交付后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎?

　　為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　由此可見，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　14、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?

　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(3)依法收回土地使用權(quán)的;

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　15、僅有房產(chǎn)證，但沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎?

　　不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。當(dāng)不出現(xiàn)糾紛的時(shí)候還好，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。因此，大家在買賣房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。

　　16、買來(lái)的住房面積縮水怎么辦?

　　面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問(wèn)題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問(wèn)題，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)面積縮水問(wèn)題做出了明確的規(guī)定：第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水那部分的購(gòu)房款，開發(fā)商應(yīng)該返還。第二，誤差率超過(guò)3%，買房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。

　　17、開發(fā)商逾期交房怎么辦?

　　開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。第一，開發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人可以解除合同;第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任;第三，逾期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)就消滅。

　　18、房屋買賣合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)?

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條就此問(wèn)題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

　　由此可見，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān);在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔(dān)。此處所說(shuō)的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

　　19、簽訂商品房預(yù)售合同，應(yīng)具備哪些條件?

　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　20、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，這時(shí)其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效?

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

　　可見，要簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同是無(wú)效的。當(dāng)然，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在起訴前取得。

　　21、房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后，沒有進(jìn)行登記備案，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效嗎?

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

　　由此可見，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后，要進(jìn)行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)的，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效，法院是不支持的，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

　　22、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，任何時(shí)候都可以要求出賣人修復(fù)嗎?

　　《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。”

　　此外，我國(guó)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

　　由此可見，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律的規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。

　　23、房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無(wú)效嗎?

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”

　　因此，房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，那么其就能請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的合同無(wú)效。而實(shí)際生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約，其實(shí)就是惡意。

　　24、房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任?

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”上述條文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　在實(shí)際生活中，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，有部分原因是因?yàn)殚_發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，把時(shí)間約定明確，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間。

　　25、房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移?

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”根據(jù)上述法條的規(guī)定，在房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在的的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件，到同級(jí)人民政府的土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門核實(shí)以后，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書，至此，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

　　26、房屋買賣雙方已經(jīng)辦完過(guò)戶手續(xù)，這時(shí)雙方還能解除合同嗎?

　　我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。”

　　由此可見，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商好了，達(dá)成一致的意見，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶。

　　27、房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效，能否成立?

　　我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

　　由此可見，對(duì)于房屋買賣雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同的效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款，否則，自合同成立時(shí)生效。所以，不能因未辦理變更登記，而主張合同無(wú)效。

　　28、房屋買賣中，買受人遲延交付購(gòu)房款，出賣人可否要求解除合同?

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

　　由此可見，房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可以先予催告，要求其履行合同，支付購(gòu)房款，如果買受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，那么，出賣人可以請(qǐng)求解除合同。此外，解除權(quán)有一定的行使期限。

　　29、租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎?

　　我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(試行)》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”由此可見，租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

　　30、什么是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?

　　房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限(最高人民法院《民法通則意見》規(guī)定應(yīng)提前三個(gè)月通知)內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出賣人沒有通知承租人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

　　房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買必須符合兩個(gè)條件：

　　第一，在房屋承租的場(chǎng)合，其他承租人沒有這一權(quán)利;

　　第二，承租人開出的條件和其他人開出的條件相同。

　　來(lái)源：民商法律智庫(kù)