一、陰陽(yáng)合同廣泛存在于商品房交易市場(chǎng) （一）陰陽(yáng)合同的概念介紹 其中一份提交給相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)與備案，但合同當(dāng)事人并不實(shí)際履行，稱為陽(yáng)合同，另一份僅由合同當(dāng)事人所掌握，但約定照此實(shí)際履行，稱為陰合同。 （二）陰陽(yáng)合同現(xiàn)象分析 截至2020年6月23日，在無(wú)訟案例網(wǎng)上輸入陰陽(yáng)合同房屋二詞為關(guān)鍵詞進(jìn)行案例搜索，共計(jì)有2689則相關(guān)案例。其中，2015年213例，2016年266例，2017年385例，2018年692例，2019年539例。2020年由于受疫情影響，可以暫且不計(jì)。明顯可以看出，2018年至2019年相較過(guò)去數(shù)年而言，相關(guān)案例呈井噴式增長(zhǎng)狀態(tài)，幾乎達(dá)到原先的2倍至3倍。可知，陰陽(yáng)合同問(wèn)題幾乎是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫而快速加劇。對(duì)于該問(wèn)題的產(chǎn)生原因以及內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)，有必要作進(jìn)一步的分析。

二、陰陽(yáng)合同的存在動(dòng)因 陰陽(yáng)合同現(xiàn)象屢禁不止與我國(guó)商品房交易監(jiān)管不力密切相關(guān)。然而，究其根本，還是因?yàn)楫?dāng)事人為了利益鋌而走險(xiǎn)。 （一）監(jiān)管不力 我國(guó)對(duì)于商品房交易的監(jiān)管存在疏漏，對(duì)于查處的非法避稅行為也缺乏必要的制裁措施，這導(dǎo)致當(dāng)事人簽訂陰陽(yáng)合同毫無(wú)后顧之憂。監(jiān)管層面的問(wèn)題主要表現(xiàn)為評(píng)估價(jià)格更新滯后。制裁層面的問(wèn)題主要表現(xiàn)為缺乏懲戒措施。 （二）利益誘因 通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同而節(jié)省巨額稅費(fèi)是該現(xiàn)象的利益誘因。按照目前的商品房交易稅率計(jì)算，假設(shè)某房90平方米以下且為首次購(gòu)房，如果房屋的實(shí)際成交價(jià)為300萬(wàn)元，登記價(jià)格為200萬(wàn)元，差價(jià)為100萬(wàn)元，則可以實(shí)現(xiàn)避稅至少8.5萬(wàn)元。 三、陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)分析與處理爭(zhēng)議 （一）陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)分析 1.交易安全問(wèn)題頻發(fā)。對(duì)于買(mǎi)方而言，可能被賣方要求以更高的價(jià)格支付購(gòu)房款，還可能在二次轉(zhuǎn)賣該房時(shí)，對(duì)房款的巨大差價(jià)繳稅。對(duì)于賣方而言，買(mǎi)家可能會(huì)突然反悔，認(rèn)定成交價(jià)格為陽(yáng)合同規(guī)定的低價(jià)而拒絕給付差價(jià)。 2.嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益。房產(chǎn)交易雙方的避稅行為將嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益，加重財(cái)政負(fù)擔(dān)。 （二）陰陽(yáng)合同處理爭(zhēng)議 1.陰陽(yáng)合同有效說(shuō)。這種觀點(diǎn)主要堅(jiān)持私法自治原則，認(rèn)為在法律并沒(méi)有規(guī)定房屋買(mǎi)賣合同必須經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才生效的情形下，應(yīng)該尊重當(dāng)事人的意思表示，認(rèn)定陰、陽(yáng)合同均具有法律效力。然而，這種處理方式并不能解決兩份合同發(fā)生沖突時(shí)的效力爭(zhēng)議。 2.陰合同有效、陽(yáng)合同無(wú)效說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，陰合同是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。而陽(yáng)合同是雙方當(dāng)事人惡意串通，且違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《民法典》第一百五十三、一百五十四條規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。然而，這種觀點(diǎn)的主要問(wèn)題是混淆惡意串通制度內(nèi)涵、損害他人合法權(quán)益難以證明，且將陽(yáng)合同整體認(rèn)定為無(wú)效，忽略了陽(yáng)合同中其他當(dāng)事人雙方真實(shí)合意的條款效力，不利于推進(jìn)交易的履行。 3.陰合同有效、陽(yáng)合同部分無(wú)效說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，陰合同有效，陽(yáng)合同中某些條款因符合法律對(duì)于合同無(wú)效的規(guī)定而應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，其余部分由于是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)被認(rèn)定為有效。這種模式具有可參考性，需要進(jìn)一步體系化地應(yīng)用該模式，細(xì)化操作細(xì)則。 四、通謀虛偽表示制度下陰陽(yáng)合同問(wèn)題破解新思路 （）通謀虛偽表示的制度內(nèi)涵 《民法典》第一百四十六條對(duì)通謀虛偽表示作出了規(guī)定，本條規(guī)定通謀虛偽表示包含兩個(gè)行為，即偽裝行為與隱藏行為。偽裝行為是外部的表面行為，是雙方當(dāng)事人共同作出的與真實(shí)意思不一致的行為。隱藏行為則是被隱藏于表面行為之下，體現(xiàn)雙方真實(shí)意思的行為。 （二）通謀虛偽表示與惡意串通的辨析 實(shí)踐中，常發(fā)生將通謀虛偽表示與惡意串通等同對(duì)待的情況，法官在對(duì)制度目的、概念理解不清的情況下，會(huì)直接引用惡意串通評(píng)判陰陽(yáng)合同，直接認(rèn)定合同無(wú)效。如此操作的理由也十分簡(jiǎn)單，因?yàn)橥ㄖ\虛偽行為與前述規(guī)定的法律后果均為無(wú)效，最終判決結(jié)果會(huì)殊途同歸。然而，由于陰陽(yáng)合同通常并不具有損害他人合法權(quán)益的目的，陽(yáng)合同價(jià)格條款與雙方真意不符，直接對(duì)其套用惡意串通規(guī)定，所造成的不良后果在于對(duì)陰陽(yáng)合同進(jìn)行錯(cuò)誤定性，混淆惡意串通的適用標(biāo)準(zhǔn)，將惡意串通與通謀虛偽表示等同，忽略惡意串通的獨(dú)立立法價(jià)值，使立法的制度目的落空，破壞完整有序的法律規(guī)范體系，與立法目的背道而馳。 （三）通謀虛偽表示對(duì)陰陽(yáng)合同的有效規(guī)制 對(duì)于陰陽(yáng)合同的考察，應(yīng)當(dāng)按照通謀虛偽表示為判定基礎(chǔ)，綜合考量雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的真實(shí)意愿，以意思自治為基礎(chǔ)，判定其條款的有效性。即陽(yáng)合同由于是出于避稅目的而簽訂的，其中的價(jià)格條款不是真實(shí)意愿的體現(xiàn)，是虛偽表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而陰合同的價(jià)格條款是真實(shí)交易價(jià)格，是隱藏的行為，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。除價(jià)格條款之外的其他條款，應(yīng)當(dāng)在充分尊重當(dāng)事人意愿的前提下，根據(jù)條款的具體內(nèi)容、合同簽訂時(shí)間順序、合同實(shí)際履行情況等綜合判定其效力。 五、結(jié)語(yǔ) 陰陽(yáng)合同可以通過(guò)通謀虛偽表示進(jìn)行全方位判定。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，還需從問(wèn)題根本上，對(duì)于房地產(chǎn)交易稅的稅率以及征稅范圍，再進(jìn)行更為細(xì)致與公平的調(diào)整。在監(jiān)管方面，應(yīng)當(dāng)建立更為細(xì)致的價(jià)格評(píng)估機(jī)制。在制裁層面，應(yīng)將查處的陰陽(yáng)合同參與人納入失信人名單，以起到懲戒作用。