《物權(quán)法司法解釋一》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。”其為對(duì)物權(quán)法第二十八條的進(jìn)一步解釋。其中執(zhí)行程序中的兩種裁定被涵蓋其內(nèi)，具體為拍賣成交裁定及以物抵債裁定。

　　但是實(shí)踐中存在一種情形，法院對(duì)于尚未取得權(quán)屬的預(yù)售商品房進(jìn)行拍賣或者抵債，即通常被我們稱之為期房的標(biāo)的予以處置。那么此情形下，針對(duì)期房的以物抵債裁定和拍賣成交裁定是否具有引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的效果呢?司法解釋中并未明確予以區(qū)分期房與已經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)。但是筆者以為此兩種裁定應(yīng)不包括對(duì)于期房的處置情形。針對(duì)此問題筆者有意做一闡釋。

　　首先，自《物權(quán)法司法解釋一》的文義表述來看，其為審判程序中作出的判決調(diào)解和仲裁程序作出的裁決和調(diào)解列舉了一個(gè)前提，系對(duì)于共有不動(dòng)產(chǎn)的分割，那么共有系在《物權(quán)法》第八章中予以規(guī)定，其系對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)一種享有所有權(quán)的方式，而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其依據(jù)《物權(quán)法》登記生效主義，只有經(jīng)依法登記方發(fā)生效力。

　　可見此處雖未明示，但其潛在暗含的一個(gè)前提是不動(dòng)產(chǎn)為已經(jīng)登記并合法取得產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。此亦為當(dāng)事人為分割、為處分、將其予以抵債的前提和基礎(chǔ)。此種前提不僅對(duì)于審判程序中的調(diào)解、判決有效，同時(shí)對(duì)于進(jìn)入執(zhí)行程序中的裁定亦應(yīng)同樣適用。并且，執(zhí)行程序因更強(qiáng)調(diào)處置，更應(yīng)關(guān)注所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，對(duì)于期房，其權(quán)屬的不確定性并非必然能夠保障拍賣買受人或者債權(quán)人能夠據(jù)以獲得物權(quán)而實(shí)現(xiàn)其相應(yīng)目的。司法實(shí)踐中對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)支付大部分款項(xiàng)的期房予以查封并處置的主要原因多系一種權(quán)屬視同，即視同其已經(jīng)取得權(quán)屬，視為被執(zhí)行人之不動(dòng)產(chǎn)，然而其根本上仍是一種債權(quán)的處置。其在效果上必然不能等同于已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)。

　　從相關(guān)高院司法解釋來看，2005年施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”首先，其將不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)并列，其意顯然在于強(qiáng)調(diào)登記的公示性，在拍賣成交裁定和以物抵債裁定生效后引致物權(quán)變動(dòng)后，因其直接“設(shè)權(quán)”屬性而擊破登記的公示。特定動(dòng)產(chǎn)，如輪船、車輛等，其采用登記對(duì)抗主義，物權(quán)并非依據(jù)登記而生效。那么未登記的特定動(dòng)產(chǎn)、其他動(dòng)產(chǎn)是否亦因拍賣或者抵債而徑自發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移呢?此處并未明示，但若此處可引申出登記與未登記特定動(dòng)產(chǎn)皆具有物權(quán)變動(dòng)效果時(shí)，其似應(yīng)采用特定動(dòng)產(chǎn)之說法，而無(wú)需特別強(qiáng)調(diào)有登記之條件。

　　筆者以為，此種表述一則在于強(qiáng)調(diào)特定動(dòng)產(chǎn)的合法性，其經(jīng)登記已然表明其所有權(quán)合法，避免了經(jīng)裁定予以將非法所有權(quán)合法化的問題。那么對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)采登記生效主義的情形下，更應(yīng)排除未登記不動(dòng)產(chǎn)可以滿足經(jīng)拍賣和抵債裁定而導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的問題。另外對(duì)于不同性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)予以區(qū)分，在于在于明確一般動(dòng)產(chǎn)雖經(jīng)生效裁定亦不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，仍應(yīng)以交付作物權(quán)變動(dòng)的要件。

　　同時(shí)此條后一句表示中采“該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)”的表述，已然明確不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)登記取得所有權(quán)之后始能借裁定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而針對(duì)期房尚未取得權(quán)屬的，其應(yīng)視為其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，自裁定生效后發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而買受人和債權(quán)人可據(jù)以裁定向債務(wù)人要求相應(yīng)債務(wù)之履行。

　　同時(shí)自2014年末通過的最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第四百九十三條規(guī)定可以看出，其已不在將財(cái)產(chǎn)予以區(qū)分，無(wú)論一般動(dòng)產(chǎn)還是特定動(dòng)產(chǎn)抑或不動(dòng)產(chǎn)，皆因裁定而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。可見其意在于排除交付和登記的變動(dòng)要件，而對(duì)于被執(zhí)行人不動(dòng)產(chǎn)的登記，其作為取得物權(quán)的要件，系處置的前提，顯然并未予以排除。

　　從法院在執(zhí)行前對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的先行調(diào)查上來看，其應(yīng)是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬先行予以了解的。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條：“執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。”依據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定：“人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。”

　　可見法院在處置之前需對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬予以查詢，此亦體現(xiàn)了司法處置對(duì)于行政權(quán)力的尊重。亦在一定程度上規(guī)避了違法或者違規(guī)建筑被合法化。《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函的通知》更是明確了對(duì)于無(wú)證房產(chǎn)的執(zhí)行問題，其第二條規(guī)定：“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。”

　　其體現(xiàn)了法院在執(zhí)行無(wú)證房產(chǎn)時(shí)的態(tài)度，即只有符合初始登記條件的，其在前提上已經(jīng)具有轉(zhuǎn)移至買受人名下的可能，無(wú)論開發(fā)商還是購(gòu)房人作為被執(zhí)行人，其取得房產(chǎn)已經(jīng)具備合法之條件和保障。而對(duì)于未辦理初始登記的，則保持現(xiàn)狀處置。此種現(xiàn)狀處置，即買受人或者承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，未登記則僅具有占有使用和收益的權(quán)利，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記由其自行負(fù)責(zé)。既然如此，若將其賦予引致物權(quán)變動(dòng)效力，則與此采現(xiàn)狀處置相違背，同時(shí)若其具備引致物權(quán)變動(dòng)效果，法院亦無(wú)須出具協(xié)助執(zhí)行通知書，由買受人或者承受人徑自單獨(dú)申請(qǐng)即可。可見，法院在處置無(wú)證房產(chǎn)時(shí)考慮到了初始登記對(duì)于非法建筑的篩選，且并未秉持此類文書具備引致物權(quán)變動(dòng)之效果。

　　另外，司法拍賣在學(xué)界將其視為原始取得所有權(quán)的一種方式，那么拍賣期房是否亦能夠使得買受人因原始取得而徑自獲得所有權(quán)呢?筆者以為，此種推導(dǎo)多有不妥，司法拍賣因其公權(quán)力屬性，其基于拍賣取得所有權(quán)顯然與基于民事法律行為取得所有權(quán)不同。但是其雖可不經(jīng)登記使得物權(quán)產(chǎn)生“設(shè)立”而原始取得效果，但仍應(yīng)建立在拍賣之所有權(quán)系合法取得且滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記設(shè)立之條件。否則此種拍賣之“設(shè)權(quán)”便存在將債權(quán)徑自物權(quán)化的嫌疑。

　　同時(shí)期房因其尚未取得權(quán)屬，故而為《城市房地產(chǎn)管理法》禁止轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定期房的轉(zhuǎn)讓由國(guó)務(wù)院制定相關(guān)政策，而在05年《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》中規(guī)定了預(yù)售商品房在未竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得產(chǎn)權(quán)證之前，不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。而若將期房納入裁定引致物權(quán)變動(dòng)的范圍，無(wú)疑便造成了司法與政策的沖突，此種沖突如何解決，尚無(wú)明確途徑，但基于筆者前文所述，以司法解釋之潛在觀點(diǎn)，應(yīng)看到司法對(duì)于期房的認(rèn)知是充分的，其潛在并不存在將其納入引致物權(quán)變動(dòng)范疇的意思。故而亦不會(huì)與現(xiàn)行政策存有沖突。

　　綜上所述，期房因預(yù)售制度的大行其道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有份額頗重，因債務(wù)糾紛而致執(zhí)行的標(biāo)的中期房亦不在少數(shù)。若因其未取得權(quán)屬便不予執(zhí)行顯然并不妥當(dāng)，但其作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其在執(zhí)行處置上卻應(yīng)與已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)予以區(qū)別，尤其針對(duì)是否引致物權(quán)變動(dòng)的效果上，不宜將引致物權(quán)變動(dòng)的效果賦予針對(duì)期房為標(biāo)的的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。

　　來源：無(wú)訟閱讀 作者：崔文強(qiáng)(山東省淄博市不動(dòng)產(chǎn)登記中心)