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雙減政策下培訓機構與出租人房屋租賃合同糾紛

2023-06-06 15:42發布

雙減政策下培訓機構與出租人房屋租賃合同糾紛

2021年7月24日,《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》(以下簡稱雙減政策)正式實施。

該意見雖然只是在試點地方實施,但對于校外教育培訓機構的影響無疑是重大的(學科類培訓成本增加或者已無資格進行學科類培訓),特別容易引發房屋租賃合同糾紛。

一、在租賃期限屆滿前,學科類培訓機構是否可以解除與出租人訂立的房屋租賃合同?

1、培訓機構的觀點

現因國家政策的影響,導致學科類教育培訓營利減少,而付出的成本上升或者已無資格組織學科類教育培訓,這種情況屬于合同訂立的基礎條件發生了重大變更,培訓機構當初簽訂房屋租賃合同的目的已無法實現。如繼續履行租賃合同,將使培訓機構一方明顯不公平,應當解除合同。

2、房屋出租人的觀點

出租人的合同義務在于將房屋以適租的狀態出租給培訓機構,即保證交付房屋時以及整個房屋租賃期間內,交付的房屋符合約定用途。在出租人沒有違約的前提下,不能解除合同。 二、在雙減政策下,租賃合同是否可以適用情勢變更原則?

根據《民法典》第533條規定,情勢變更是指在合同成立后,合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協商;在合理期限內協商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況,根據公平原則變更或者解除合同。

在雙減政策出臺情況下,如學科類培訓機構因政策的影響致使其喪失了學科類的培訓資格,即事實上已經無法在進行學科類培訓了,就應當考量其是否可以組織非學科類的教育培訓,如果其能組織非學科類的教育培訓且組織難度不大,那培訓機構繼續履行房屋租賃合同并不會明顯不公平,故合同仍應繼續履行。

反之,如果其即無法組織學科類培訓,又無法組織非學科類培訓,那培訓機構簽訂租賃合同的目的根本無法實現,繼續履行合同將會使培訓機構一方明顯不公平,故情勢變更原則可以適用。

如因政策影響,學科類培訓機構雖仍有資格進行學科類培訓,但其組織學科類的教育培訓成本明顯上升,盈利空間又陡然下降,即投入的成本遠遠高于營利收入的情況下,也應當考慮其是否可以組織非學科類的教育培訓,如不能組織或者組織成本太高,在收支平衡嚴重失衡的狀態下,情勢變更也有其適用空間。

三、租賃合同糾紛該如何解決?

雙減政策作為國家出臺的新政策,交易雙方無法預見且難以預見,故不屬于商業風險。如因政策影響導致客觀上不能或難以履行房屋租賃合同的,當事人最好重新協商,看是否可以達成一致意見進而解除合同。如不能達成一致意見,雙方都可以尋求人民法院或者仲裁機構予以處理。


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