因出賣人原因,辦理房屋權(quán)屬證書遲延的,應(yīng)承擔什么責任

我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有三個方面的功能：一是產(chǎn)權(quán)確認功能，是指確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，承認并保護房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系；二是公示功能，是指將房地產(chǎn)權(quán)利變動的事實向社會公開，用以標示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果；三是管理功能，是指實現(xiàn)國家管理意圖的功能。買受人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的原因比較復雜，但是一般是由于出賣人的原因，可能有以下幾種情形：土地使用手續(xù)不合法、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料等等。《解釋》第十八條明確規(guī)定了，因出賣人的原因辦理房屋權(quán)屬證書遲延的，出賣人應(yīng)當承擔的責任。

首先，規(guī)定了出賣人應(yīng)承擔違約責任的期限，一個是商品房買賣合同約定的期限，另一個就是90日，并分別規(guī)定了90天的起算時間：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

其次，對出賣人如何承擔違約責任作出了詳細規(guī)定：當事人在商品房買賣合同中對違約金有約定的，按照約定處理；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 另外，《解釋》第十九條進一步規(guī)定，根據(jù)商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求賠償損失。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定，預售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。房屋買賣合同成立后，出賣人應(yīng)保證及時將所出賣房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。如果因為出賣人一方的原因（不包括買受人方面的原因），在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的期限屆滿后一年內(nèi)，導致買受人仍然無法辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人嚴重違約行為影響了買受人訂立合同時所期待實現(xiàn)的利益，比如買受人無法將房屋再次轉(zhuǎn)讓等，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求賠償損失。本條規(guī)定的合同解除情形屬于法定解除的一種，即當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的情形。

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