
甲(出賣人)和乙(買受人)簽訂《商品房買賣合同》,合同約定甲在房屋交付后3個月內為乙辦理完畢房屋權屬證書。現甲因自身原因,未能在約定期限內履行該義務,乙訴至法院,要求甲承擔相應違約責任,賠償因此給其造成的損失,人民法院應如何認定甲應承擔的違約責任呢?
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(本文以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十四條第一款規定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。”結合合同自治原則,商品房買賣合同當事人之間對買受人辦理房屋產權證書期限有明確約定的,人民法院應當直接依據當事人的約定確定出賣人應承擔的違約責任。如當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協商加以明確的,人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十四條第二款規定,即“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”來確定出賣人應承擔的違約責任。但根據中國人民銀行《關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號)第三條規定,逾期貸款罰息利率由原來的按日2.1?計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同,其也不會約定貸款利率,故以此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規定的情況下,《民法典》第六百四十六條規定:“法律對其他有償合同有規定的,依照其規定;沒有規定的,參照適用買賣合同的有關規定。”鑒于買賣雙方合同義務的對等性,人民法院可參照最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(本文以下簡稱《買賣合同解釋》)第十八條第四款“買賣合同沒有約定預期付款款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償預期付款損失的,違約行為發生在2019年8月19日之前的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照預期罰息利率標準計算;違約行為發生在2019年8月20日之后的,人民法院可以違約行為發生時中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率(LPR)標準為基礎,加計30%~50%計算逾期付款損失”的規定,來確定出賣人應當承擔的違約責任。出賣人認為約定的違約金過高要求人民法院調整的,人民法院應根據《民法典》第五百八十五條、《商品房買賣解釋》第十二條,并參照《商品房買賣解釋》第十四條、《買賣合同解釋》第十八條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。來源:最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》(法律出版社,2021年7月第一版)、問律有用啊,要求承擔違約責任。 違約責任的承擔方式有以下幾種 (1)支付違約金.違約金:指合同當事人在合同中約定的,在合同債務人不履行或不適當履行合同義務時,向對方當事人支付的一定數額的金錢。 (2)損害賠償.損害賠償:是指因合同一方當事人的違...
2年,但如果你向開發商提出過主張,訴訟時效重新計算,從最后一次提出主張之日起2年內不再向其提出的才算過時效房產證辦理逾期了,過了訴訟時效怎么辦可以起訴,要求承擔違約責任。違約責任的承擔方式有以下幾種(1)支付違約金.違約金:指合同當事人在合...
編者說明:本文節選自最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》(法律出版社,2021年7月第一版)。出賣人因自身原因,未能在合同約定期限內為買受人辦理房屋權屬證書,人民法院如何認定出賣人應承擔的違約責任?問:甲(出賣人)和乙(買受人)...
辦房產證所需材料1、房屋購銷合同原件及補充合同原件。2、商品房銷售統一發票原件。3、房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件。(若房屋測繪報告為舊格式的,則還需出具竣工驗收單及填寫麗水市房地產登記申請書,新格式只需提供房屋的外業測繪調查表及...
[問題一]關于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題,有兩種意見:第一種意見,買受人主張出賣人交付房屋的請求權應在兩年訴訟時效期間內行使,超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的,因其怠于行使權利的狀態經...
1.開發商逾期辦理房產證承擔什么法律責任 開發商未按法律規定提交房屋權屬登記材料,致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的,開發商應承擔相應的違約責任。 1、出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書...
可以找當地住建委投訴開發商卻遲遲不辦房產證,投訴找哪個部門我認為,您可以向房屋所在地的區縣級建設局或房管局反映情況。開發商逾期辦理房產證怎么辦?老百姓在購買新房的時候,不僅面臨延期交房的風險,也會存在延期辦理房產證的法律風險,延期交房會導致...
老百姓在購買新房的時候,不僅面臨延期交房的風險,也會存在延期辦理房產證的法律風險,延期交房會導致入住延遲問題,逾期辦理房產證可能會導致落戶、上學等各種現實問題,逾期辦證怎么辦呢?一、開發商逾期辦證后,一般會遇到兩種情況:(一)《商品房買賣合...
展開全部一、《合同法》第九十四條規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對合理期限進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未...
根據《商品房銷售管理辦法》第34條規定,開發商應在商品房交付使用后60日內,將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料,致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋...開發...