山東法院民法典適用典型案例59

新冠疫情期間逾期交房不可抗力的認(rèn)定——李某訴濟(jì)南某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

裁判要旨

對(duì)于新冠疫情的爆發(fā)，以及政府采取相關(guān)防控政策中對(duì)部分企業(yè)的停工、停產(chǎn)要求，均是屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，該種情形屬于民法典規(guī)定的不可抗力情形。同時(shí)商品房買賣合同中對(duì)此有相關(guān)約定的情形下，應(yīng)當(dāng)免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司部分違約責(zé)任。

基本案情

原告李某向濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院訴稱：2018年，原告購(gòu)買被告濟(jì)南某置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的世茂天城二期22#、23#項(xiàng)目房產(chǎn)并與被告簽訂了《濟(jì)南市商品房買賣合同》，房款合計(jì)總價(jià)2048124元，該合同中被告承諾在2020年9月30日前完成交房，逾期交付時(shí)應(yīng)自2020年10月1日開(kāi)始，每日按照合同總房款金額的萬(wàn)分之一計(jì)算逾期違約金（含儲(chǔ)藏室、車位）賠付給原告。被告實(shí)際于2020年12月6日完成交付，累計(jì)逾期合計(jì)66天，應(yīng)按照約定支付相應(yīng)違約金。被告以新冠疫情影響為由只同意承擔(dān)自2020年12月1日開(kāi)始計(jì)算逾期承擔(dān)5天賠償，原告不認(rèn)可，期間多次協(xié)商未果。

被告濟(jì)南某置業(yè)有限公司辯稱：一、新型冠狀病毒疫情及政府防控措施屬于不可抗力，被告可主張延期交付違約免責(zé)。二、重污染天氣黃色預(yù)警及二級(jí)響應(yīng)措施屬于法律規(guī)定的不可抗力和合同約定的出賣人可主張延期交付的事由，出賣人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任。按照商品房買賣合同第8條約定，重污染天氣黃色預(yù)警及二級(jí)響應(yīng)措施屬于導(dǎo)致項(xiàng)目停工的商品房買賣合同約定的因政府行政行為而造成不能施工，被告有權(quán)順延商品房交付時(shí)間。自原被告雙方簽署商品房買賣合同以來(lái)到涉案房屋交付之日，濟(jì)南重污染天氣二級(jí)響應(yīng)的持續(xù)天數(shù)超過(guò)三個(gè)月，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的不可抗力，被告可基于因重污染天氣二級(jí)響應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目停工期間主張免除延期交付房屋的違約責(zé)任。綜上，被告認(rèn)為，被告實(shí)際交付時(shí)間晚于合同約定的交付時(shí)間是因?yàn)樾鹿诓《疽咔椤⒅匚廴咎鞖恻S色預(yù)警及政府的防控措施導(dǎo)致，被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原、被告于2018年7月簽訂了《商品房買賣合同》兩份，由原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于濟(jì)南市天橋區(qū)世茂天城二期某商品房及地下室，總價(jià)款2048124元。雙方在合同第八條約定，被告應(yīng)于2020年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》并符合合同約定的商品房交付給原告使用。該條還約定，如遇下列特殊原因，出賣人可予以延期：“1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2.如因發(fā)生非出賣人所能控制的因素，致使該商品房交付延誤的，則出賣人有權(quán)將該商品房交付日期順延，順延時(shí)間相當(dāng)于該等因素影響持續(xù)的期間，而無(wú)須為該延誤承擔(dān)任何責(zé)任，也無(wú)須對(duì)買受人補(bǔ)償任何費(fèi)用。非出賣人所能控制因素包括如下：1）遭遇自然災(zāi)害（包括但不限于六級(jí)以上大風(fēng)、中雨以上、38度及以上高溫天氣、火災(zāi)等）造成施工不能進(jìn)行的；2）因政府行政行為、政策法律變化及其他非出賣人之認(rèn)為干擾因素等（包括但不限于戰(zhàn)爭(zhēng)等類似軍事行動(dòng)、社會(huì)騷動(dòng)、罷工、公共衛(wèi)生事件、創(chuàng)衛(wèi)、高考、大型會(huì)議、限斷電、水、交通管制、征用、規(guī)劃變更、政府指令暫停施工等政府限制性行為或地方共建設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)及供水、電、暖、燃?xì)獾仁姓茉床块T進(jìn)行與該商品房所在項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的市政干線工程、配套設(shè)施工程延誤或采取臨時(shí)措施而造成施工調(diào)整或不能施工的；3）因政府部門根據(jù)法律法規(guī)采取某項(xiàng)重要措施、調(diào)整規(guī)劃或遇到目前技術(shù)水平暫時(shí)無(wú)法解決的重大技術(shù)問(wèn)題而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)期延長(zhǎng)；4）因政府拆遷原因以及政府相關(guān)部門公布的公共衛(wèi)生事件或其他突發(fā)事件導(dǎo)致延期交付；5）政府部門延遲發(fā)放相關(guān)批準(zhǔn)文件。以上特殊原因若為眾所周知的，出賣人無(wú)須承擔(dān)告知的義務(wù)；屬于其他情形的，出賣人于發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人。3.出賣人存在任何違約行為。合同補(bǔ)充協(xié)議第六條約定，如出賣人超過(guò)本合同上述規(guī)定期限但未超過(guò)6個(gè)月交房的，自2020年10月1日起至出賣人書面交房通知確定的交付日之首日止，出賣人按日向買受人支付其已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。第九條約定，逾期交房不超過(guò)90日的，自最后交付期限屆滿第二日至實(shí)際交付之日止，按照已交付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金后合同繼續(xù)履行。

2020年2月24日，濟(jì)南某置業(yè)有限公司發(fā)布了《不可抗力告知書》，認(rèn)為新冠疫情影響屬于不可抗力，可能會(huì)導(dǎo)致房屋延期交付。2020年9月21日、11月25日分別發(fā)布了《延期交付告知書》，告知預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2020年11月30日前，逾期違約責(zé)任自2020年12月1日起算。2020年12月4日，濟(jì)南某置業(yè)有限公司發(fā)布了《交付通知書》，通知業(yè)主在2020年12月6日至12月7日集中辦理交房手續(xù)。李某實(shí)際于2020年12月6日辦理了交付手續(xù)。另查明，涉案樓宇于2020年12月4日取得了《分期竣工綜合驗(yàn)收備案證明》。

再查明，山東省人民政府因新冠疫情影響，于2020年1月24日宣布啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，自2020年3月7日24時(shí)起，將新冠疫情防控應(yīng)急相應(yīng)級(jí)別調(diào)整為二級(jí)，一級(jí)響應(yīng)事件共計(jì)44天。山東省以及濟(jì)南市于2020年2月開(kāi)始即不斷發(fā)布各類促進(jìn)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的各項(xiàng)政策及保障措施。

裁判結(jié)果

濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院判決：一、被告濟(jì)南某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告李某逾期交房違約金4506元；二、駁回原告李某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，判決已發(fā)生法律效力。

案例解讀

關(guān)于新冠疫情對(duì)合同履行的影響，最高人民法院作出了在一定條件下構(gòu)成不可抗力的表述：在適用法律時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考量疫情對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同案件的影響，準(zhǔn)確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關(guān)系和原因力大小。疫情或者疫情防控措施直接導(dǎo)致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規(guī)定，根據(jù)疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或全部免除責(zé)任。對(duì)此，在政府啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)期間，政府采取了相應(yīng)的措施進(jìn)行疫情防控，從而導(dǎo)致大多數(shù)非必要生產(chǎn)企業(yè)停工、停產(chǎn)，在該期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力范疇，應(yīng)當(dāng)順延合同履行或適當(dāng)免除相應(yīng)違約責(zé)任。對(duì)于新冠疫情期間，因政府相關(guān)防控政策及措施導(dǎo)致合同不能履行的，應(yīng)歸屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，同時(shí)商品房買賣合同中也有相關(guān)約定的情形下，應(yīng)當(dāng)免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司部分違約責(zé)任。但是，在政府調(diào)低重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)等級(jí)，并具備了復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件后，即不再具備不能避免不能克服等因素，只是可能增加相應(yīng)的履約成本，不能繼續(xù)按照不可抗力情形調(diào)整當(dāng)事人的利益關(guān)系，否則會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人利益產(chǎn)生嚴(yán)重失衡。

本案中，原、被告雙方之間的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有拘束力。根據(jù)合同約定，濟(jì)南某置業(yè)有限公司應(yīng)于2020年9月30日前完成涉案房屋交付義務(wù)，實(shí)際上濟(jì)南某置業(yè)有限公司于2020年12月6日才履行了交付義務(wù)，逾期時(shí)間為66天。關(guān)于濟(jì)南某置業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任問(wèn)題，法院認(rèn)為：首先，雙方在商品房買賣合同中就免除責(zé)任情形也進(jìn)行了相應(yīng)約定。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。第五百九十條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。關(guān)于新冠疫情，在政府啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)期間，政府采取了相應(yīng)的措施進(jìn)行疫情防控。對(duì)于新冠疫情以及政府相關(guān)防控政策及措施，均是屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，對(duì)于該種情形下免除違約責(zé)任，雙方在商品房買賣合同中也有相關(guān)約定，應(yīng)當(dāng)免除濟(jì)南某置業(yè)有限公司部分違約責(zé)任。其次，新冠疫情發(fā)生后，無(wú)論是原、被告，還是其他個(gè)人或者單位，均遭受到了相應(yīng)的損失。同樣，新冠疫情發(fā)生后，全國(guó)人民眾志成城、共克時(shí)艱，無(wú)論是原告還是被告，也都為疫情防控做出了力所能及的努力和貢獻(xiàn)。濟(jì)南某置業(yè)有限公司所在的集團(tuán)公司也積極進(jìn)行抗疫捐款；在復(fù)工復(fù)產(chǎn)過(guò)程中，各地產(chǎn)公司還響應(yīng)黨委、政府號(hào)召為商業(yè)承租人減免了一定的租金，均是履行了相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。現(xiàn)在，我們?nèi)詰?yīng)繼續(xù)攜手，爭(zhēng)取早日完全渡過(guò)疫情期間。最后，雙方約定的按照已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金，該標(biāo)準(zhǔn)并不低，尤其是在經(jīng)歷了新冠疫情的情況下，按照該標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，也能在一定程度上彌補(bǔ)業(yè)主的部分損失。綜上，濟(jì)南某置業(yè)有限公司免除44天違約責(zé)任較為合理，其仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)22天的逾期交房違約責(zé)任，即應(yīng)支付違約金4506元（2048124元×22天×0.0001/天）。關(guān)于濟(jì)南某置業(yè)有限公司提出的重污染天氣等導(dǎo)致停工的問(wèn)題，雙方在合同中雖有約定，但濟(jì)南某置業(yè)有限公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對(duì)于建設(shè)工期具有一定的預(yù)見(jiàn)性，其完全可以在約定交付時(shí)間時(shí)進(jìn)行相應(yīng)順延，訴訟中，濟(jì)南某置業(yè)有限公司也沒(méi)有證據(jù)證實(shí)涉案房屋建設(shè)工期中突發(fā)了明顯超出往年的惡劣天氣情形，從而導(dǎo)致其工期大幅度延長(zhǎng)；此外，自2020年3月7日24時(shí)起新冠疫情防控應(yīng)急相應(yīng)級(jí)別調(diào)整為二級(jí)后，以及全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況來(lái)看，至2020年9月30日約定的交付時(shí)間，仍有200余天的建設(shè)施工工期，濟(jì)南某置業(yè)有限公司再主張其他免除違約責(zé)任的事由，法院不予支持。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十條  因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十條  當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

法官簡(jiǎn)介

李燕，濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院?jiǎn)T額法官，歷任天橋法院助理審判員、法官助理，多次獲得天橋區(qū)人民法院嘉獎(jiǎng)。

一審獨(dú)任審判員：李  燕       書記員：崔玉祺

編寫人：濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院 李  燕

審定人：山東省高級(jí)人民法院   蘆  強(qiáng)

             濟(jì)南市中級(jí)人民法院   趙軍蒙

來(lái)源：山東高院審管辦