房屋是家庭或個人的重大資產(chǎn)。現(xiàn)在一線城市的房價動輒兩三百萬，因此選擇貸款購房是多數(shù)人的選擇。但是一旦商品房預售合同解除，那么貸款又何去何從呢？我們通過一則案件來了解一下。

甲與A房地產(chǎn)公司簽訂了商品房預售合同，約定支付方式為甲向A公司支付一定的首付款，剩余200萬房款由甲向商業(yè)銀行申請貸款支付；A公司將房屋交給甲，不可抗力情形除外，逾期超過60天，甲有權(quán)單方面解除商品房預售合同。

后，甲與B銀行簽訂了借款合同，借款金額為200萬，還款方式為等額本息，支付方式為B銀行受托將貸款資金劃入A公司名下賬戶；甲以所購房屋作為抵押財產(chǎn)提供抵押擔保；A公司為甲的該筆貸款的全部債務提供階段性連帶保證擔保。

B銀行已按約定發(fā)放貸款，甲已按月向B銀行歸還貸款本息。因A公司未按商品房預售合同約定的日期交付房屋并已逾期超過60日。甲遂起訴A公司，B銀行至法院要求解除預售合同和借款合同，并要求A公司承擔賠償責任。

一審法院：

判決解除預售合同；解除借款合同；A公司返還甲首付款及甲已向B銀行歸還的相應貸款本金；A公司賠償甲以首付款為本金的相應利息（銀行同期存款利率）；A公司賠償甲已向B銀行支付的貸款利息；A公司償還B銀行借款合同項下剩余的貸款。

B銀行不服，向中院提起上訴，稱：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規(guī)定，原審法院將其列為被告而不是有獨立請求權(quán)第三人不符合法律規(guī)定；根據(jù)借款合同約定，退房時甲仍有歸還銀行貸款的義務，歸還貸款的義務主體應包括甲及A公司雙方；對于甲在判決生效之前尚未歸還的貸款本金及利息（含罰息）的還款義務人，原審判決未予以明確；原審判決未明確A公司未履行清償貸款余額的義務時，其有權(quán)就抵押房屋行使抵押權(quán)。

二審法院：

當事人系作為被告抑或有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，確定的原則及參加訴訟的方式殊為不同。訴訟被告的確定取決于提起訴訟的原告，參加訴訟的方式亦為被動參加，只不過在被告主體不適格時，人民法院應駁回原告的起訴。有獨立請求權(quán)的第三人是指對本訴的訴訟標的有獨立請求權(quán)的當事人，其參加訴訟的方式為主動要求參加本訴。本案甲作為原審原告在提起訴訟時一并要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當事人的B銀行列為被告，并無不當。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規(guī)定系解決按揭銀行進入單純商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權(quán)作為有獨立請求權(quán)的第三人主動要求參加該案訴訟。本案顯然非為B銀行主動申請參加單純商品房買賣合同糾紛之訴的情形，前述最高人民法院的司法解釋并不適用。事實上，B銀行作為原審被告參加訴訟，針對甲的訴訟請求，亦并未喪失抗辯及提出反訴的權(quán)利和機會，程序上已獲相當保障。

關(guān)于按揭貸款合同解除后果的處理，二審法院認為，在商品房買賣合同解除后，按揭貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規(guī)定，購房人有權(quán)解除按揭貸款合同。需要說明的是，按揭貸款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應當恢復原狀，即購房人應當返還所貸全部款項，銀行應當返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發(fā)商承擔。為了減少不必要的重復、繁瑣和當事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當然可由貸款的實際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。這也是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定的應有之義。據(jù)原審判決，按揭貸款合同解除前，相應貸款本金及利息由購房人甲承擔，按揭貸款合同解除后剩余貸款由開發(fā)商A公司承擔，同時A公司賠償甲支付銀行的本金及貸款利息，就結(jié)果而言與前述處理原則并無本質(zhì)差別。鑒于B銀行尚未就系爭房屋獲得實在之抵押權(quán)，而僅為抵押權(quán)預告登記，自不存在所謂行使抵押權(quán)的問題。當A公司怠于履行歸還剩余貸款的義務時，B銀行可拒絕辦理系爭房屋上設定的抵押權(quán)預告登記滌除手續(xù)，以保障其債權(quán)實現(xiàn)。基于上述論述，二審法院最終判決駁回上訴，維持原判。

簡要來說，就是當商品房買賣合同解除后，借款合同也無存在的必要，理應解除。出賣人應：1.返還購房人的購房首付款，并賠償利息（利率為人民銀行同期存款利率）；2.返還購房人已付給銀行的貸款本金，并賠償購房人已付給銀行的貸款利息；3.償還購房人與銀行借款合同項下的剩余貸款。

 （以上觀點僅代表作者個人觀點）

　　作者：梁廣俊

　　來源：蘭臺房地產(chǎn)法評